深圳向北，生態資源豐富，山青水綠。在如今大深圳時代的發展勢頭不可阻擋之下，處於大深圳“脊梁”的深圳北未來價值可期。深有遠見的品牌開發商早已擇良木而棲，紛紛在這條生態脊背上排兵布陣。菁英薈·班芙春天、碧桂園·翡翠山、金地·湖山大境等生態型、資源型産品遙相輝映，共同構築的深北·國際生態區已引起深圳置業者的高度關注，這些主打“交通牌”、“環境牌”的高性價比生態資源型大盤憑藉宜居性和幸福指數，吸引一波又一波的深圳人將人居夢想安放於此。

　　未來大深圳發展趨勢如何？深圳北在大深圳發展中扮演怎樣的重要角色？深圳人置業走向是怎樣？真的是受深圳高房價的擠壓嗎？

　　本期深圳北地産會客廳，《深圳特區報》特邀請了本報副總編輯呂延濤與菁英薈投資總裁郭海、菁英薈投資副總經理肖亮、菁英薈投資行銷總監王惠、世聯行集團代理事業部業務管理部總經理王芳、世聯行研究中心總監劉文春、東莞世聯地産房聯寶事業部總經理李志琛共同探討深圳北在“大深圳人居時代”的重要性。

　　緣起話題

　　“大深圳環線價值論”風行珠三角

　　主持人語

　　暢清俊 深圳特區報廣告部總經理

　　隨著珠三角區域經濟一體化的加速推進，城域交通幹線的發展，增大了珠三角地區人際交往半徑和生活半徑，跨區域經濟合作和交流不斷壯大，由此而來的跨區域生活氛圍越來越濃。

　　深圳特區報《超級樓市》在全面把握深圳消費者的置業趨勢、洞悉深圳人居住需求的情況下，提出了“大深圳環線價值論”理念。《深圳特區報》地産全媒體發展部隨後策劃了一系列推廣報道與行銷活動，引發了廣大置業者、媒體及珠三角地區開發商的全面關注，一種全新的置業理念將由此改變深圳置業版圖。

　　通過多角度的深入梳理和分析，同時與中山、東莞、惠州地産商的高效互動，把握先機，在“大深圳環線價值論”的引導下，有大批的深圳置業者對於深圳環線生活産生濃厚興趣，可以預見，未來將有更多的深圳人導向深圳環線地帶，將有更多的閒置資金帶到環線周邊。

　　深圳土地資源稀缺，房價居高不下，想要在深圳實現更好的居住夢想，難度在不斷增大。《深圳特區報》以一個負責任媒體的態度，促使深圳市民以更大的信心和勇氣來接受跨區置業、環線生活。

　　這一站，我們來到深北國際住區——班芙春天。接下來，本報還將通過系列的推廣報道、高端研討論壇、及時的資訊傳達和全面鋪開的配套看樓活動，進一步驗證“大深圳環線價值論”提出的適時性、及時性和必要性。

　　話題1

　　“大深圳”未來發展趨勢如何？

　　呂延濤 未來5年將是珠三角城市群急速發展的時期

　　根據國家發展戰略，未來將要強化京津冀、長三角、珠三角等區域協調發展。在國家“十三五”規劃中，提出要京津冀、長三角、珠三角等優化開發區域産業結構向高端高效發展，同時在談到拓展發展新空間時提出發揮城市群輻射帶動作用，優化發展京津冀、長三角、珠三角三大城市群。所以從國家未來發展戰略來看，下一步深圳與周邊城市的加速融合發展是一個十分緊迫的問題。

　　另外，城鎮化的加速也要求深圳與東莞、惠州等城市緊密協作、共同發展。根據統計，深圳當前居住人口為1000多萬，其中戶籍人口只有300多萬。加快城市化發展的進程，在某種程度上説，也是城市人口穩定擴大的過程。根據國家城鎮化發展規劃，十三五期間，5年要有1億左右的外來務工人員或者常住人口融入城鎮，並且在公共服務方面要逐步實現均等化。

　　在這樣的背景下，深圳的人口結構必然會發生顯著變化，整個珠三角城市群也會發生相似的情況。

　　那麼這些新增人口若是想真正在深圳紮根，把家安在哪是個很重要的問題？近幾年，不少老深圳人將購房的目光投向了東莞、惠州等地，深中通道的規劃建設，也讓很多人將置業的目光投向了中山。所以從城市發展的人口結構方面來看，將有大量的人會把家安在東莞等地，或將成為一種大的趨勢。

　　郭 海 “環狀外溢”促使深圳與周邊城市更為緊密

　　“環形”已成為很多城市的發展趨勢。若是從距離量化的指標來看，深圳作為華南極具創新力的城市，環形的面積還不如內地的一些城市。

　　深圳可開發的土地面積非常少。近些年，隨著投資領域的迅速發展，城市外溢效應更加明顯，包括華為在內的很多重要企業向外遷移，落戶臨深區域。

　　深圳發展太快，當前在新興區域更容易找到高起點的發展。成立光明、龍華、坪山等新區主要是因新區擁有豐富的土地資源。這也使得與光明接壤的黃江區域優勢愈加凸顯。

　　話題2

　　推動深莞一體化步伐加快的因素是什麼？

　　呂延濤 深莞資源互補的優勢愈加凸顯

　　由於行政劃分的原因，往往會給人帶來一直錯覺，感覺你在這個城市，他在那個城市，實際上是行政區劃給人們造成的心理距離。深莞融合發展程度從當前兩個城市的經濟發展、城市生活的一體化中可以看得很清楚。例如，根據規劃，未來深圳將有5條地鐵線對接東莞，深圳許多重要企業將某個産業分支遷至東莞臨深片區。

　　在區域經濟發展的規劃中，提到了外延型的區域協調發展。像深圳這樣的經濟中心城市，協調發展必須要向周邊發展，當然首先是按照省裏的方案與東莞、惠州等地攜手。隨著市場經濟的逐步完善，深圳與東莞等周邊城市的資源互補的優勢將越來越明顯。

　　郭 海 相似的經濟基礎推動深莞更快融合

　　先有經濟基礎再有上層建築，經濟基礎會決定城市融合的速度。從這種意義上看，在珠三角最有可能融合的是廣州、深圳、東莞和佛山，因為這四個城市的經濟基礎比較接近。

　　相比深圳與其他城市間的融合，深莞融合可以説是最快的。因為深圳與東莞的經濟基礎非常接近，包括城市的生活配套沒有太大的區別。

　　話題3

　　深北·國際生態區價值幾何？

　　郭 海 自主投資兼而有之

　　深北·國際生態區有3大公園環抱，未來這裡的空氣會越來越好。

　　在交通上，根據相關規劃，未來這裡有2條東莞輕軌R1/R4經過，其中1號線接駁深圳地鐵6號線。當前不少深圳置業者選擇在這裡置業，也有東莞客戶和黃江客戶選擇投資班芙春天。我認為房産除了自住功能，一定要有投資功能，這兩個特性，缺一不可。

　　肖 亮 多重優勢消除深圳人的心理距離

　　深北·國際生態區是由菁英薈投資、碧桂園、金地、中信等七大發展商共同打造，區域開發的體量很大，未來的生活等配套會很成熟，同時華南師範附屬學校近在咫尺，中山大學深圳校區離這個區域也不遠，這些對深圳置業者都非常有吸引力。而且區域的軌道及高速交通未來將非常便捷。

　　這裡的生態也非常打動客戶，附近的黃牛埔森林公園裏的湖面面積相當於2個深圳香蜜湖，公園裏還修建了18公里的環湖自行車道。

　　根據調查統計發現，購買班芙春天首批別墅、洋房的客戶，大部分來自深圳。還有一個很有意思的現象，購買班芙春天的客戶，深圳人多為自住，東莞本地人反而是投資。

　　王 芳 交通、生態、産品等促使深圳人主動選擇這裡

　　經過多年發展，深圳人已經成長為成熟的、能看得懂市場的置業者，他們對市場的嗅覺非常靈敏，已經不需要刻意去引導，只要他們喜歡某個地方，就能外延至哪兒。在我看來，現在置業外延式已經不再是擠壓式，尤其是購買這個片區的大平層、別墅型的客戶，多為改善或補充型居住的置業群體。

　　劉文春 城市豪宅的配套

　　我計算了一下，從深圳市區開車走高速來深北·國際生態區約為40至50分鐘，這個距離非常適宜。

　　從居住功能來看，片區的生態環境、生活休閒配套非常適合居住，如環森林自行車跑道等這些資源在深圳市區很難找到，這些已經是城市豪宅的配套。

　　隨著客戶群體、開發商們進駐，這裡未來的城市配套會越來越成熟。居住在這裡既能享受到城市中心的配套，又享受到獨立的自然生態環境，而且在産品選擇上也更為豐富。

　　話題3

　　什麼樣的産品會更打動客戶？

　　郭 海 從建築物理方面提升産品價值及居住舒適度

　　深圳未來房價的上漲，很大程度上是土地稀缺造成的。現在的産品多是把資金花在外觀上，用材不斷提高，智慧化的要求不斷提高，但居住舒適度以及物理價值的提升都是有限的。

　　深圳項目的容積率越來越高，大部分舊改項目的容積率更高，密度加大，項目的建築環境、物理性質下降，通風采光也隨之下降，而南北通透、通風采光好乃是建築的基本要求。

　　肖 亮 注重業主的居住體驗感

　　未來，越注重客戶居住體驗感的發展商越具有生命力。一直以來，菁英薈投資非常注重業主的居住體驗感，致力成為“有人文情懷的企業”。很多購房者願意選擇班芙春天，不僅是項目的産品設計、戶型結構好，而且項目在精裝修上非常用心，盡可能的站在客戶的角度。我們希望讓客戶讚譽我們是有良心的開發商。

　　王 惠 注重客戶滿意度

　　菁英薈投資在對班芙春天項目打造中傾注了非常多的心血，可以説，菁英薈投資不僅僅是要打造一個高品質的房子，更重要的是在打造一個讓市場稱讚的優質品牌。

　　同時，菁英薈投資非常注重客戶滿意度的實際效果，正在全力構建全服務流程體系，全程介入跟蹤服務。

　　王 芳 能夠滿足人們對居住的所有需求

　　不管是在深圳，還是其他城市裏，類似班芙春天項目的別墅産品很罕見，從別墅的尺度感到空間距離，可以滿足人們對居住的所有需求，真的做到了“有天有地有花園”。同時，智慧社區以及其提供貼心全面服務，將支撐起業主的各種生活要求。

　　李志琛：建立自住基礎上的投資是雙保險産品

　　我個人認為投資買房，一定是建立在自住的基礎上的，這樣的投資才是真正牢靠的，是雙保險。據了解，來深北·國際生態區的購房者很多是用於自住，這樣投資才穩定。

　　本期嘉賓

　　呂延濤

　　深圳報業集團副總編輯

　　深圳特區報副總編輯

　　郭 海

　　菁英薈投資總裁

　　肖 亮

　　菁英薈投資副總經理

　　王 惠

　　菁英薈投資行銷總監

　　王 芳

　　深圳世聯行業務管理部總經理

　　劉文春

　　深圳世聯行研究中心總監

　　李志琛

　　東莞世聯行房聯寶事業部總經理