□地産評論員 蔡琦雯

　　近期，房企很忙，忙推盤、忙搶地、忙發債……種種動作都是為了能在房産這艘大船裏爭得“掌舵”的位置。業內人士認為，今年還沒有結束，“爭奪戰”時刻在上演。

　　積極衝刺

　　11月10日，恒大地産發佈公告，將2015年銷售目標上調至1800億元，較原目標1500億元增加了20%。此舉可見恒大對後續市場的信心，就在第二天，恒大的多個樓盤恒大華府、恒大綠洲等都推出了“雙十一巨惠”，取得熱銷。

　　此外，還有多個房企變花樣行銷，在“雙十一”期間引入較多優惠，例如中駿置業，在10月底強力開啟 “雙十一購房節”。據悉，截至11月11日，中駿交出了一份總銷25億元的亮眼成績單。同時，舉辦雙十一“光碟節”的中國金茂宣佈，“雙十一”一天時間內，該企業銷售額達到41.88億元，其在上海的主力住宅項目——大寧金茂府也在11月11日開啟了第四批次房源加推，並獲得不到兩個小時總銷近5億元的好成績。

　　“對於年末，房企還是較為樂觀的。調高業績其實也是一種行銷效果，暗示其項目有較高的市場認可度，而改變傳統的行銷模式是房企正在摸索、轉變的一種途徑，旨在積極去庫存，搶最後一波，全力衝刺。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　當前還有多個優質大盤即將加推、入市，爭取在年末多“搶”些業績。例如瑞虹新城藝文官邸怡庭將於12月加推升級之作，約99-170平方米精品房源；綠地海珀佘山11月底將加推公寓住宅及疊加別墅。此外，近期筆者也接到較多行銷電話表示即將有新房源加推。

　　正如金地集團華東區域地産公司副總經理陳喆所説的，當前正是最好的年代，他表示，今年四季度將是金地華東區近幾年集中供貨的時間點，是過往幾年金地華東區單季度的高峰值。

　　理性備糧

　　11月13日，青浦區徐涇鎮徐民路北側29-01地塊由上海蟹嶼船長置業有限公司以53521萬元底價競得；11月12日，新城以5.05億元拿下青浦盈浦街道勝利路西側01C-03地塊，溢價率6.61%。

　　然而，就在11月4日，新城在上述青浦盈浦街道地塊附近拿下了一幅純宅地——青浦區盈浦街道勝利路西側03-04地塊，其高達113%的溢價率受到業內熱議。並且，在拍地現場也可以感受到幾幅地塊的“冷熱不均”。前述青浦區徐涇鎮地塊僅有1家房企參與競買，而青浦盈浦街道勝利路西側01C-03地塊雖有7家房企參與競價，但是卻有多家房企未出價，僅當“看客”，從而讓新城“輕鬆”拿下。相反，據悉，11月4日拍出的青浦高溢價地塊是在經過了近1小時的激烈拉鋸戰後，才被新城拿下。

　　“這幾幅地塊雖都位於青浦，但是高溢價地塊為純宅地，而另兩幅都是帶有商業性質的地塊，拿地態度的不同即可看出房企拿地趨於理性。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，臨近年底，許多房企為了佈局明年，會提前“搶糧”，而今年房企的表現更謹慎，相比此前的勢在必得，當前房企有更多的考量。

　　此外，近期中小房企在一線城市拿地有明顯增多趨勢。據同策諮詢研究部統計，從10月在一線城市拿地的房企來看，僅有1家房企其2014年銷售金額進入全國的前20名，其餘拿地者大多為中小房企。

　　上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示，今年以來，萬科、保利等龍頭房企在一線城市拿地比重與前兩年差不多，而金地、華潤、綠地等已經增加了在一線城市的比重。品牌房企的土地儲備相對中小房企更多，因此在年末，由於一線城市競爭較為激烈，出於成本考慮，其參與拿地的“積極性”較低。

　　“中小房企若要在未來獲得更大的市場佔有率，拿地屯糧是關鍵的一步，選擇一線城市已是共識，當前或許是他們最後的機會。但是如今中小房企也更理性，多選擇優質住宅地塊，且出現高溢價的可能性較多。”同策諮詢研究部總監張宏偉指出。

　　發債謀資

　　今年底，房企迎來了集中發債潮。上海中原地産研究諮詢部數據顯示，今年僅10月就有12家企業發佈內地公司債或非公開發行股票。

　　“這主要是由於當前市場政策相對寬鬆，海外融資的難度與風險都明顯增加，而房企對資金需求較大，尤其當前臨近年底，又到資金集中兌付期，有了資金應對更從容。”上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示。

　　相比銀行、信託等1-2年貸款期限而言，公司債通常都是3-5年，甚至超過7年，這與項目開發的週期相匹配。房企負債長期化，可以減輕短期償債壓力。

　　“發債規模增加，表明房企希望通過期限較長的融資模式，為新一輪房地産投資週期的到來做準備。”嚴躍進認為，這進一步説明房企看好市場，從而提前“謀資”。

　　盧文曦則進一步指出，通常能發債的公司都是大的品牌公司，有了資金支援，強者恒強。這意味著，對於一些三、四線城市的開發商，將面臨更困難的生存環境。以恒大為例，7月發了公司債150億人民幣，之後快速拿地，7月、8月共拿下5幅地塊，均在一、二線城市。而且近日恒大地産宣佈，通過全資持有的盛譽，以總價70億港元（約57.4億元人民幣）收購信和置業、華人置業和中渝置地三家公司所持有的重慶禦龍天峰項目權益。

　　億翰智庫上市房企研究中心主任張化東指出，大房企資金多了，定會去拿地，將導致房地産的並購越來越多。

　　據克而瑞統計，2013年以來，行業並購案例數量趨勢性攀升，2014年一季度，房地産開發項目或企業並購案例數量高達61宗，並購金額高達1290億元，已遠高於往年數值，而今年二季度，並購案例數量就高達66宗。

　　售樓人員説

　　“上周我剛賣掉一套2000多萬元的房子，應該會有一筆可觀的提成，可以説今年我個人的目標已經超額完成。”

　　“這段時間很想休息下，但是公司還要加推兩次左右，我也只能繼續拼業績了。”

　　“最近很多人來看房子，有點‘趕末班車’的意思，所以我也要努力衝下業績，明年可以輕鬆點。”

　　“剛剛入行，和其他同事相比，我的業績非常少，年底這段時間要加把勁。”

　　“每天要接待近10組客戶，週末的時候就更忙了，喉嚨都啞了。”