11月18日，國家統計局發佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，房價比上月上漲的城市個數在減少，房價漲幅也在回落。加之“金九銀十”成色不足，前10月全國商品房銷售增速也出現今年來的首次回落，樓市回暖依舊不容樂觀。

　　一線城市房價同比漲幅較大，三線城市同比下降

　　10月份數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有33個，比上月增加了12個；上漲的城市有27個，比上月減少了12個。環比價格變動中，最高漲幅為上海的2.1%，最低為岳陽的下降1.0%。二手住宅價格下降的城市有23個，比上月增加5個；上漲的城市有38個，持平的城市有9個，分別比上月減少1個和4個。環比價格變動中，最高漲幅為北京的1.1%，最低為遵義的下降0.9%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，10月，大中城市住宅價格環比上漲的城市個數減少，漲幅也在回落。新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2個和0.3個百分點。其中，一、二線城市房價環比漲幅回落；三線城市新建商品住宅價格環比由持平轉降，二手住宅價格環比持平。

　　與去年同月相比，70個大中城市中，房價上漲的城市在增加。10月份，新建商品住宅與二手住宅價格同比上漲城市個數分別為16個和24個，分別比上月增加4個和9個；價格同比下降的城市中，降幅比上月收窄的城市分別為52個和44個。

　　“10月，除了一線城市上漲，南京、杭州、武漢、鄭州、廈門、寧波、石家莊、天津等多個二線城市也同比上漲。經過14個月的調整，目前25個城市的二手房市場已基本止跌，70個大中城市二手房平均交易價格基本進入上行通道。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　從一年來的房價變化看，樓市的格局並未改變，一線城市依然保持銷售的良好勢頭，而三、四線城市則去庫存“壓力山大”。以10月新建商品住宅價格為例，深圳以40.5%高居同比漲幅榜榜首，而墊底的湛江則下降了6.5%，兩者儘管都在廣東，但房價漲幅卻相差了47個百分點。

　　“不同城市間房價同比漲跌差異明顯。”劉建偉分析，10月，一線城市房價同比上漲且漲幅相對較大，新房與二手房漲幅分別比上月擴大2.4個和1.1個百分點；二線城市新房同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，二手房價格則由上月下降0.9%轉為持平；三線城市新房和二手房房價則是同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7個和1.0個百分點。

　　未來5年，城鎮20歲—45歲主要購房群體下降約10%

　　房價同比上漲的城市增加，那麼樓市未來是否會重燃高燒？恐怕很難。

　　房地産商的開發積極性持續走低。自去年1月份以來，我國房地産開發投資增速已經連續21個月下滑，目前已連續8個月在個位數徘徊。單月投資增速連續3個月負增長，這在2009年以來也尚屬首次。今年1至10月，我國房屋新開工面積下降13.9%；房屋竣工面積下降4.2%；房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%，土地成交價款下降25.2%。作為房地産市場前端的4個典型指標同時出現負增長，這也是歷史上前所未有的。

　　住房集中供給也導致去庫存壓力較大。2008年以來住房市場持續高燒導致過去幾年開發商快速擴張，並在近兩年集中推向市場。前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住房在施工，以及3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計算入內，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國每人平均住房面積30平方米計算，這些待售住房還可供至少2億人居住。而實際上，截至2014年底，我國城鎮存量住房約240億平方米，戶均擁有住房已超1套。

　　在供給加大的同時，需求側也出現變化。自2013年開始，我國勞動人口占比持續下降。而勞動年齡人口被認為是購房的主力軍。據預測，未來5年，城鎮20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。儘管“十三五”規劃建議中提出全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策，有利於人口結構改善和樓市長遠發展，但政策效果很難立竿見影。

　　供需關係變化導致較寬鬆的房貸政策也未能使樓市恢復到過去10年的高速增長。“儘管央行從去年11月起，連續6次降息，按基準利率計算，百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元，房地産業正迎來近十幾年來最寬鬆的信貸環境，卻無法扭轉房地産市場的分化格局。三、四線城市的庫存積壓非常嚴重，即使信貸刺激，也不可能全面回暖，甚至風險還在增加。”張大偉説。

　　國家統計局投資司高級統計師李皎也認同房地産市場仍在繼續調整。李皎介紹，1—10月份，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比前9月回落0.3個百分點；銷售額增長14.9%，增速回落0.4個百分點。“重點城市商品房銷售是市場穩定器，非重點城市銷售低迷拉動全國銷售整體下行。”

　　“儘管流動性的進一步釋放有利於樓市回暖，但整體而言，房地産行業形勢依然不容樂觀，房地産市場仍處於痛苦的去庫存階段。”張大偉説。