●影響國際性大城市房價的主要因素有：第一，利率政策和其他鼓勵購房政策；第二，宏觀經濟的復蘇。房價回暖幅度主要與經濟增長幅度一致；第三，對海外投資者和移民的優惠政策。

　　●我們看好義大利羅馬、西班牙巴塞羅那、日本大阪和荷蘭的阿姆斯特丹的房地産價格增值；其次為德國、美國、法國、紐西蘭較為穩定的地産收益。對新加坡和南韓的房地産持謹慎評價。

　　2007年後國際性大城市房價趨勢

　　根據2007年金融危機以來的房價統計數據，多倫多、溫哥華、雪梨、墨爾本、巴黎、奧克蘭、柏林、倫敦、新加坡等9個城市的房價已恢復且超過金融危機前的房價、創出歷史新高，其中絕對漲幅最大的是倫敦；洛杉磯、東京、大板、首爾和阿姆斯特丹房價基本恢復到次貸危機前；而紐約、羅馬、巴塞羅那的房價仍然低於危機之前，且滯後於所在國經濟的復蘇水準。

　　影響國際性大城市房價的主要原因

　　首先，各城市房價變化主要隨國家房價整體變化而變化，彼此相關性高達80％。

　　影響各城市房價變化的因素可以分為國家原因和自身原因。次貸危機以來，大城市和其國家的房價水準相關性都在80%以上，美國、加拿大、澳大利亞、西班牙、德國和英國甚至超過90%，説明國家整體房價變化是決定城市房價變化的核心因素。

　　從變化幅度來看，房價創出新高的大城市，一般其漲幅水準都明顯高於所在國的平均水準，比如多倫多、雪梨、墨爾本、巴黎、奧克蘭、柏林、倫敦；在房價未創新高的城市中，洛杉磯、東京、羅馬和阿姆斯特丹的漲幅高於全國平均水準；紐約、大阪、首爾、巴塞羅那略低於整個國家整體的房價水準。

　　其次，宏觀經濟和外來投資是影響各國房價變化的主要因素。

　　一是經濟增長與房價漲幅基本一致。經過數據分析，我們發現2007年至2014年間在房價上漲幅度較大的城市也是所在國經濟復蘇、增長比較穩健的國家，如德國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭；經濟復蘇遲緩的國家，其房價水準恢復也相對滯後，如荷蘭、義大利、西班牙；法國、日本和美國經濟大致恢復，房價水準也接近恢復。

　　事實上，在經濟危機前1996年至2006年十年間經濟增速仍保持較高的新加坡（年均增速5.4%）、南韓（6.5%），在此輪經濟危機中受影響相對較小，僅2008年至2009年增速下滑，隨後其製造業和服務業得到快速恢復，房地産也相應得到較快恢復。而那些本身經濟增速已較低（年均增速低於4%）的發達國家，除了受次貸危機直接打擊的美國和1990年金融危機後一直一蹶不振的日本，其餘房價漲幅和國家的經濟增長幅度基本一致。

　　經濟對房價的影響，部分體現在居民收入帶來的購房能力變化上。宏觀經濟不景氣、居民收入下跌的國家，房價也相應下跌。我們發現：在2008年降息貨幣寬鬆政策下大部分國家居民收入水準有明顯增長，但有較多收入增長的國家房價下跌，説明收入增長在經濟恢復時期對房價的支援作用不明顯。而收入本身下跌的國家裏，如義大利、日本，房價下跌，説明經濟差到收入下降時，缺乏收入的支援，房價就會下跌。

　　二是降息一步到位的國家往往經濟和地産恢復的較快。除了宏觀經濟復蘇的因素之外，我們發現，2008年至2009年利率下降幅度較大的國家，房價反彈相對較快。

　　2008年後各國利率都有不同程度下降，一方面刺激經濟，另一方面刺激購房需求。利率下降較多的澳大利亞、加拿大經濟增長和房價漲幅都相對領先；新加坡和南韓本身經濟增速較高，受次貸危機影響較小，降息幅度也較少。日本長期低利率，雖有主動降息但可降空間少，經濟和房價刺激作用也較小。美國利率下降較多，但作為次貸源頭，房價恢復較慢，2012年後，加州各地的房價也陸續上漲。歐盟目標利率降低後，各國國債利率下降最多的是經濟較好的德國、法國，房價恢復最快的也是這兩國家；其他各國的國債利率下降幅度均小于目標利率下降幅度，和投資者對其經濟的信心不足有關。因此我們認為利率也是影響房價上漲的重要因素。

　　三是稅收等其他地産政策刺激居民購房需求。個別國家還對居民購房給予政策鼓勵，對地産市場的刺激作用比較明顯。

　　澳大利亞政府在2008年推出FHOB引入104億澳元的刺激套餐給予首次買房居民，鼓勵其買房，2009年後房價就出現了明顯上漲，新發房貸許可較2008年增加33%；

　　2012年3月，英國啟動針對英格蘭地區無房者的“購房支援計劃”（Help to Buy）計劃，將住宅抵押貸款的存款保證由4萬英鎊降低至1萬英鎊，首付比例下調至5%。2013年推廣至全國，並開始對新屋購房者的提供無息或低息貸款，10月份推廣至所有購房者抵押貸款的政府擔保政策。2012年至2014年英國房價漲幅分別為2.3%、5.5%和10%；

　　2013年4月，南韓政府公佈了“住宅市場正常化綜合對策”，包括宣佈將暫停公共住宅建設，購房免除今後5年轉讓稅，給予首次購買住房的人不受總負債償還比率（DTI）限制的待遇和年內將可享受免付購置稅的優惠等；隨後地産開始回暖，2013年至2015年房價上漲幅度分別為0.4%，2.1%和4.2%。

　　四是海外投資者和移民的購房需求是刺激房地産需求的另一個重要因素。此外，引入海外移民購房需求也是部分國家刺激房地産復蘇的重要政策手段。例如，澳大利亞在2008年12月廢除了“臨時居民必須在離開澳大利亞時將其房産出售”的規定。方便了國外投資者對澳大利亞住宅的投資，2013年至2014年國外居民申請購房數達到了當年住宅建設完工數的13.5%；為了鼓勵外國人來英購房，英國免除海外買家出售房屋的資本利得稅，2014年，約15%買家來自英國以外。德國並沒有出臺鼓勵海外投資者投資的政策，但因其穩定的經濟和穩定的房價，也吸引了大量歐洲大陸其他國家的投資者，據德國房地産協會IVD統計，在德國的房屋投資市場中，來自外國的投資者已佔到1/4 。

　　由於澳大利亞、加拿大、英國、美國等國家的海外投資者通過購房可以獲得移民資格，2009年以來，澳大利亞、加拿大、德國、英國都吸引了不少海外投資者購房移民。德國因經濟穩定，吸引了波蘭、羅馬尼亞、保加利亞等歐盟經濟落後國家勞動力的就業移民，移民的增加也對地産市場帶來新的需求，因此房價也出現大幅上漲。

　　但2015年後，這些房價上漲較快的國家開始針對海外投資者加大稅收：澳大利亞嚴格執行限制外國人購買二手房的命令；英國從2015年4月開始重新對海外購房人徵收資産利得稅。

　　最後，城市經濟地理文化等自身原因也是影響國際性城市房價的重要因素。

　　雪梨、巴黎、倫敦、多倫多等國際性大城市由於經濟地理文化等自身因素深受海內外投資者追捧，導致更多人口涌入；也是房價上漲的重要原因。除紐約和首爾以外，其餘各國的大城市人口增速及房價漲幅都都快於所在國的平均水準。

　　根據高力國際公佈報告顯示，2012年中國人佔溫哥華購房者比例超40% 。房産諮詢公司Knight Frank 公佈，2012年至2013年，倫敦中心城區新建住宅中60%以上由外國人購買。據德國房地産協會IVD統計，在德國柏林，30%的購房者來自義大利、西班牙、法國等其他國家。

　　總而言之，影響國際性大城市房價的主要因素有：第一，利率政策和其他鼓勵購房政策。在金融危機初期時，利率下調和鼓勵購房政策的出臺有利於刺激地産需求促使市場回暖；第二，宏觀經濟的復蘇。房價回暖幅度主要與經濟增長幅度一致；第三，對海外投資者和移民的優惠政策。引入外部需求也是帶動當地房地産市場回暖的重要措施。

　　目前適合房地産投資的海外城市

　　第一，經濟復蘇穩健的國家預期中長期房價走勢相對樂觀。

　　如上所述，宏觀經濟增長對房價具有重要影響。由此可以推斷，經濟平穩增長的德國、義大利和有明顯觸底反彈的西班牙和日本是房地産投資的首選國家；經濟增速下滑的南韓和新加坡則為謹慎回避的國家。

　　第二，海外投資者購房和持有成本低、移民政策寬鬆的國家，房價預期樂觀。

　　稅費是交易和持有房屋的成本，對投資收益有重要影響。綜合來看，紐西蘭即便新開徵兩年內出售房屋的增值稅，但其購買過程中的地稅仍會吸引一批投資者。新加坡對海外投資者加徵15%的印花稅使其購房成本大幅提高，我們對此表示謹慎。南韓、義大利和英國購房稅費和持有費率綜合看相對較低。其餘國家中，澳大利亞對海外投資者加徵5000-1萬澳元申請費，但綜合成本與加拿大、法國、荷蘭、西班牙等接近，持有成本較低。日本、美國購房費率較低持有成本較高。德國則相對較高。

　　結合考慮移民政策，對有移民優惠的國家更加偏好。西班牙推出“黃金簽證”以吸引海外投資者以及賣出時對增值部分利潤徵收的稅率相對較低，我們認為其在稅費方面仍有一定吸引力，且會吸引部分移民傾向投資者。同樣情況的還有義大利。而英國從2015年4月開始重新對海外購房人徵收資産利得稅，加拿大暫停地産投資簽證，也會使部分移民傾向的投資者轉移到其他國家。綜上考慮我們偏好西班牙、義大利，其次為移民所需投資金額相對較低的加拿大、紐西蘭和美國。

　　第三，房價下跌到歷史低位，房價收入比、房價租金比較低的城市更具有投資價值。

　　從2007年至2014年，除德國和南韓外，其餘國家都經歷了金融危機房價都有大幅下跌，但後來都已經相繼回升甚至超出危機前水準，其中澳大利亞、加拿大、英國、南韓的房價指數已經超出2000年以來平均水準20%-40%。只有荷蘭、西班牙、義大利的房價仍然比危機前分別低17%、14%和35%，房價指數負向偏離平均價格5%-10%。

　　此外，在選擇城市時，城市的房價收入比也是值得關注的指標。看好米蘭、雪梨、溫哥華、大阪、巴塞羅那、墨爾本、洛杉磯、柏林和阿姆斯特丹這9個城市的房價收入比相對較低。從各城市租金收益率看，柏林、巴塞羅那、墨爾本、多倫多、奧克蘭、阿姆斯特丹和洛杉磯則顯得較有吸引力。

　　綜合考量宏觀經濟增長和利率政策、稅費、移民優惠和價格偏離度等4個指標，我們看好義大利羅馬、西班牙巴塞羅那、日本大阪和荷蘭的阿姆斯特丹的房地産價格增值；其次為德國、美國、法國、紐西蘭較為穩定的地産收益。對新加坡和南韓的房地産持謹慎評價。

　　（本文由作者與王麗妍合作完成）