今年天津樓市量價站上十年來高位 但“自貿區效應”在當中所起作用微乎其微

　　天津自貿區

　　天津自由貿易試驗區于2015年4月21日正式掛牌成立，是繼2013年9月上海自貿區成立之後，中國第二批成立的自貿區之一。根據國務院的定位，天津自貿區旨在服務京津冀區域協同發展，以推動國際貿易、金融服務以及高端製造業集群發展為目標，使整個區域受益。一系列著眼于變革金融政策、放寬外商投資及簡化海關手續的計劃和舉措已經公佈。天津自貿區整合三個現有片區實施統一管理，區域面積共計119.9平方公里，包括天津港東疆片區、天津機場片區及濱海新區中心商務片區。

　　本版文/圖：

　　廣州日報天津特派記者李鳳荷

　　記者于10月底抵達天津採訪。從天津市區南京路到濱海新區，行車足足用了一個小時。如果天津沒有發生8月的那場爆炸，津濱輕軌可以無縫連接天津地鐵直達濱海新區，不過由於東海路站在爆炸中受損嚴重，津濱輕軌（地鐵9號線）當時尚未恢復通車。

　　距離2016年僅剩不到兩個月時間，2015年對於天津來説絕對是一個難忘的年份。但今年對天津樓市來説仍算是一個量價齊飛的“大年”。據天津中原地産統計，天津市今年截至10月份，一手房成交1000萬平方米，相當於去年一年的一手房售樓總面積；二手房截至10月份成交800萬平方米，同比大幅上漲40%。天津中原投資部總經理高飛預計，今年天津總體樓市成交比去年同期上漲20%，量價站上10年來的高位。

　　天津自貿區覆蓋三個區域，總面積為119.9平方公里，整個天津市的行政區劃面積則達1.19萬平方公里，自貿區相比天津市僅佔十分之一的面積，且相隔天津主城區距離達四五十公里。天津市地産人士普遍認為，自貿區落地對整個天津樓市的推動是“微乎其微”。然而，自貿區政策對於寫字樓林立且高空置率的響螺灣中央商務區來説不啻是“救命稻草”。以響螺灣目前的寫字樓供應量，消化存量需要10年以上。如果説響螺灣需要一個“爆款”來推動當地發展的話，自貿區無疑是一個最佳的“爆款”。

　　當地人士認為，“第三極”、“環渤海經濟區”等諸多新名詞對天津樓市來説驅動不大，周邊城市活力不足，不像長三角和珠三角那樣依靠網際網路經濟以及民企做得風生水起。今年的樓市“大年”主要得益於去年年底限購政策放開而持續釋放抑制的購買力，地産界人士擔心，消化完這些利好，天津樓市的後勁在哪？

　　自貿區離主城區四五十公里 跨區置業不多

　　自貿區政策落地後，如果隨著政府大動作配合，入駐的企業越來越多，對當地樓市必然會産生正面的影響。但自貿區距離天津主城區有四五十公里之遙，兩地居民跨區置業不多，必須要看本地的需求是否足夠支撐如此大量的樓市供應。

　　天津自貿區分成三個區域，對於購房者來説，空港和港口經濟區只屬於特定行業以及從業人員，中央商務區才是一個最宜居的區域。根據規劃，響螺灣中央商務區是天津市濱海新區重點打造的總部經濟核心區。2007年即已奠基開工的響螺灣商務區，被寄希望於打造成天津市乃至環渤海地區規模最大、高樓最集中的商務聚集區。8年過去了，這個天津重點打造的CBD卻還是人跡罕至，如同空城，封盤或停工的項目達到30%。一位不願透露姓名的業內人士表示，要靠市場消化現存的項目，至少要10年以上。

　　中原地産濱海新區行銷總監李艷妍是塘沽人，對當地市場非常熟悉。她告訴記者，濱海新區因歷史原因規劃較複雜，有國家濱海新區、天津開發區、自貿區、生態城等不同架構的設置，自貿區跨越幾個行政區，如塘沽區、開發區和東麗區等。因此，一説起自貿區，外地人都自然而然地把自貿區與濱海新區畫上等號。其實，從地理上分析，天津開發區並不屬於自貿區範圍。

　　遠洋城是濱海新區一個總建築面積達200萬平方米的大盤，目前開發到第八期。據介紹，遠洋城2007年以每平方米五六千元開盤，2013年價格曾衝到1萬出頭，但現在價格回落到8200元/m2左右。自貿區落戶濱海新區對該盤並沒有明顯的促進，相反還分流了客戶。

　　據了解，整個濱海新區的樓價差別極大，開發區的招商地産新盤賣過2萬，塘沽城區也賣一萬七八，自貿區海河南岸則只有“八九字頭”，自貿區海河北岸地價都拍到過萬，濱海新區非核心區的價格也不過萬。濱海新區由於供應量較大，很多非自貿區內的樓盤都懶得借“東風”，現場不見任何與之相關的宣傳字樣，“搭便車”效應不明顯。

　　去年10月，天津解除樓市限購政策。今年本地購買力持續釋放，加上“3·30”新政以及多次降準降息，令天津樓市量價攀上十年來的高峰。

　　區內見聞：寫字樓有待重啟 住宅成交有提升

　　為尋找“正宗”的自貿區樓盤，記者從濱海新區遠洋城驅車30分鐘到達中央商務區，終於漸漸感覺到“自貿區”的氣息。中央商務區內有幾十棟高樓正拔地而起，街區乾淨、現代化，似乎又讓記者勾起去年到鄂爾多斯看“鬼城”的記憶。不過，由於自貿區落地在中央商務區，這裡的明天應該比鄂爾多斯好得多。

　　記者在車上看到，“自貿區服務中心”已在多個路口挂上指示牌。據當地樓市人士介紹，響螺灣中央商務區之前熱銷的寫字樓大廈是“浙江大廈”，是華東的投資者前來開發興建，當時主要購買人士也是來自華東一帶，隨後其他寫字樓項目都無法複製浙江大廈的輝煌。他們希望中央商務區借助自貿區政策，能夠帶旺當地的商業地産市場。

　　寫字樓市場短期內雖然難以重啟，但住宅市場卻已率先得益。海昌天瀾是自貿區內樓盤，位處海河南岸，從北岸到南岸需經一座開啟橋或是海河隧道。據該盤銷售經理高雪芹透露，中央商務區內雖然暫時未有知名企業落戶，但他們已接獲客戶諮詢，説由於公司即將搬來自貿區，所以打算在這裡置業。

　　自貿區效應對住宅盤的成交的確立竿見影，海昌天瀾第一期去年8月開盤，派籌500多個，成交才200多套，意向客戶的轉化率只有四成。今年9月26日，項目第二期開盤，派籌458個，成交350套，轉化率達八成左右。高雪芹認為，限購政策于去年10月解除，對項目銷售也有一定幫助。海昌天瀾一期和二期的價格相差約為幾百元，年均漲幅不大，不過自貿區的確有助於加快成交速度。以往該盤月均成交20多套，現在數字翻番，成交達五六十套。

　　“自貿區效應”為區內物業帶來什麼前景？

　　倉儲物流工業物業最先受惠

　　高力國際有關人士認為，由於天津自貿區政策落地時間尚短，預測其對房地産市場所産生的具體影響為時尚早。儘管如此，根據上海的經驗顯示，自貿區將會提高該市作為國際物流和貿易中心的地位，促進物業市場的發展以及提升資産表現，特別是工業市場方面。

　　對工業物業市場：天津自貿區內跨境電子商務、國際貿易以及製造業的發展將催生對高品質倉儲物流的需求。將對天津工業物業市場，特別是保稅倉儲市場方面具有重大的潛在影響。

　　對寫字樓市場：天津自貿區將放寬對外商投資的限制，並減輕中小型企業的稅收，這將增加對天津寫字樓市場的需求。數千家服務行業的機構（包括銀行、金融和律師事務所）已在濱海新區中心商務片區內註冊成立，如果這些企業選擇在此設立辦公室，對寫字樓的需求增加效應在此區域將更加明顯。産業聚集效應因而産生，刺激租賃需求和吸納量，但其影響力僅限制在自貿區內。

　　對住宅市場：隨著人口聚集，將帶動自貿區周邊住宅市場的需求。京津高鐵于2015年8月延伸至於家堡站（屬於濱海新區中心商務片區），縮短前往北京的行程時間至45分鐘。天津自貿區的發展將是一個漸進的過程。

　　天津經驗：

　　高鐵輕軌通市區

　　從天津市濱海新區的投入來説，天津市在交通硬體上可謂不惜成本，2001年開始興建津濱輕軌，全長52公里，造價高達60億元。

　　這次記者在天津一城採訪，沒想到會坐上高鐵去採訪。天津主城區到濱海新區的距離超過40公里，津濱輕軌（天津地鐵9號線）開通連接濱海新區與市區，這也是兩地最便捷的公共交通。同時，京津高鐵在濱海新區開通了于家堡站，直抵響螺灣商務區的中心位置，節省的時間和交通成本不言而喻。

　　前景預測：

　　“井噴”後勁不足

　　天津中原投資部總經理高飛表示，由於自貿區分開三個片區，但真正對區域樓市有意義的是中央商務區，該區域已經有上百棟寫字樓在建，大部分已落成，不過由於之前的配套未落實，響螺灣中央商務區曾一度被稱為“空城”。

　　從價格來看，天津樓價漲勢明顯，年初市區均價大約在2萬元/m2，目前已漲至2.4萬~2.5萬元/m2，中心城區平均漲幅在10%~15%，環城區域的漲幅則落後於主城區，大約為5%~10%左右，從“八九字頭”漲到1萬元/m2。濱海新區則是由於供應較大，價格維持平穩。根據中原地産統計的數據，去年4月21日~10月22日，濱海新區均價為9500元/m2；今年同期，濱海新區均價為10158元/m2，上漲了6.9%。

　　高飛認為今年雖然看上去樓市是“大年”，但接下來的樓市發展則仍難預測。從目前的數據來看，樓市需求後勁不足，今年成交放量是之前限購抑制需求而出現的“井噴”，過了這一輪又將是什麼來支撐樓市呢？他認為天津市經濟活力不如長三角的上海以及民企林立的廣東，雖説天津區位屬於“第三極”，是環渤海經濟區的中心，但周邊城市經濟不景氣，民企與網際網路經濟不算突出。自貿區政策只惠及相關區域，整個天津需要一個經濟新增長點的引擎拉動。

　　購房故事：

　　南下賺錢

　　回鄉買房

　　打工回鄉者：用積蓄買套婚房

　　張先生是天津人，但與廣東有很深的淵源，過去三四年他隨同鄉到中山承包飯堂，幾年累積下來也賺了過百萬。他告訴記者，後來同鄉不想幹了，回天津發展，他也一起回到天津。他家在市中心五道口附近有一間20多平方米的老房子，五道口作為歷史文物保護區，周邊的房屋都禁止拆遷，為此張先生非常懊惱，因為他家不能靠拆遷分到大房子。張先生回到天津後，用南下賺來的100萬元加上父母的一點幫助，在河西區買了一套60多平方米的婚房，總價在130多萬元。他現在在天津一家快餐店當店長，每月收入4000多元，他説：“收入肯定不夠在廣東多，過平常日子好了。”

　　地産人：投資小戶型回報好

　　黃小姐在地産行業從業10年，于2013年購買了和黃都會軒小戶型單位，當時價格2萬元/m2，現在漲到4萬元/m2，投資收益率達100%。她告訴記者，做地産工作讓她明白地段是最重要的因素，故此選擇市中心樓盤入手是最穩當的做法。她在十年中認識了不少有眼光的投資者，他們在2003年和2004年樓市最低谷的時候投資了三四套房子，至今每套房都獲利三四倍，即使本職工作收入銳減，但靠房租或者賣一兩套房的收入，生活依然非常滋潤。

　　農村拆遷戶：“我的房子太多了”

　　林小姐是張先生的朋友，她家在天津市郊的農村，憑著拆遷家裏多了三四套拆遷房，成為張先生最羨慕的人。林小姐有點“曬命”地説：“我們的房子的確有點多，都不用考慮買房，家裏靠出租就夠了，不過我還是要出來工作，不然時間太浪費了。”