現在，不僅中國企業投資的身影遍佈全球，中國私人資産也在各國房地産市場大放異彩。尤其近段時間人民幣利率和匯率“雙降”更加速了中國私人海外置業的趨勢。

　　當然，與企業海外並購、收購不同，私人資本海外置業存在更多風險，這意味著投資者需要獲取更多、更為精準的資訊和謹慎的判斷。

　　境外投資興起

　　近年來，中國投資者海外置業可謂成績顯著。

　　仲量聯行報告顯示，截至目前，中國2015年在海外的房地産投資比去年同期上升50%，增至156億美元。這一數據當中包含住宅類房地産，且由於有些交易沒有對外披露，因此可能低於實際的交易數字。

　　在中國宏觀調控以及住宅市場低迷的形勢下，除了中國開發商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現持續性增長，中國私人投資者也加入了這一行列。中國投資者主要青睞于發達國家的主要城市，如倫敦、雪梨及美國主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥。近期，日元疲軟和中日關係緩和讓日本東京的地産業也吸引了不少收入穩定、對高檔住宅或投資有需求的中國投資者。

　　中國現代國際關係研究院世界經濟所助理研究員徐剛對國際商報記者指出，隨著人民幣利率的下降，中國境內外利率差在逐步縮小，這就形成兩種趨勢：一種是部分此前流入中國的尋求高利率差的投資資本正在離開中國，當然，在美元加息預期增大、美元利率升高的背景下，這類資本流出十分正常。另一種是對國內資本而言，隨著國外資本收益率的提升，國內利率的下降，其國內資金的使用成本也在下降。也就是説，對中國投資者而言，可以以更為優惠的價格借貸到資金進行海外投資。

　　無疑，人民幣利率和匯率降低利好中國私人進行資本海外置業。

　　南開大學日本研究院客座研究員劉雲認為，匯率機制會很大程度上影響該國企業或個人對外資本的投入，因為匯率降低，換算成外幣就相對減少。

　　此外，從當前政策來説，劉雲指出，人民幣一直在走國際化道路，因此幣值也處於相對穩定的波動範圍，也就意味著近年來以人民幣換算成外幣對外投資是比較合理的行為。“大量的中國企業也在加大境外投資，包括並購國外企業，當前中國正處於這一發展階段，這也是未來的長期趨勢。”

　　據仲量聯行數據統計，2014年中國的住宅開發商增加其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地之一。仲量聯行甚至預測，2015年底，中國的海外投資總額將達到200億美元。

　　需要注意什麼

　　不過，私人海外置業也須警惕風險。

　　從宏觀經濟層面來看，徐剛指出，私人海外置業大致可分為個人投資和民營企業投資兩類。可以説，在資産保值和逐利的動力下，海外房地産投資整體是向好的。但利率下降可能會帶來大規模資本外流，而大量資本涌入境外則提升了資産匯率風險的可能，這從8、9月份中國外匯儲備大規模減少就可看出。不過相對而言，這種風險性也較低。

　　從私人境外置業投資層面來看，劉雲認為主要存在兩大風險：一是資本出境的風險，也就是不違背中國法律進行境外投資。二是當地法律的風險。不同國家對於外來投資和對本地投資的制度是有所區別的，如加拿大對外籍人士購買房地産有非常嚴苛的買賣稅收制度；有的地區要求居住年限，手續相對複雜，或不接受貸款等。這樣的風險就需要提前預估。

　　另外，境外房地産投資與國內房地産投資有很大區別。

　　徐剛指出，部分投資者在境外投資時由於對標的不清楚而面臨投資風險。因此對私人投資而言，投資者更多的是要掌握所投資地産的情況，同時與國內房地産投資相比，也需要擁有更多的專業知識，畢竟這與大型企業投資、並購進行股權投資不同，所面臨的問題和風險更多。

　　劉雲也提醒道，境外房地産市場規律與近幾年中國的房地産市場的增長是不同的，中國從2002年至今房地産市場都處於快速發展、增值的過程，而國外房地産市場相對成熟，因此風險也較高，買進時出現問題就有可能很快下跌。

　　因此，私人在投資境外房地産市場時，劉雲認為，更要考慮房子本身的品質、地理位置、當地的經濟前景、周邊鄰里環境等諸多因素，同時，還應該與當地的經濟、治安，以及國家的政治形勢相聯繫，如果相對治安或經濟形勢較差，是不適合置業的，如美國的底特律。通過多方考慮從而減少資産貶值的風險，提高資産升值的預期可能性。