“17萬元，在北京買處獨棟農家院，這樣的故事，究竟是漏兒還是個雷？”

　　2013年底北京清理小産權房的行動，曾令這個違規的“怪物”歸入沉寂。然而，兩年後小産權房再度活躍。這一次，升級2.0版的小産權房又捲土重來，打著養生旗號的農家院集中成為新賣點。不過，專家提示，經過包裝、升級的小産權房不受法律保護，無論從産權、現實使用或未來出路上，都存在著極大的風險。

　　暗訪

　　16.8萬元買個家庭農場

　　東六環外，馬駒橋鎮大杜社村村口，週日的下午，一片人聲鼎沸。這是村子裏擺集市的日子，大人、小孩、女人和老人，全都從家裏走到村口，挑點東西或湊湊熱鬧。

　　逛集市的人群中，有幾個人穿得講究、眼光挑剔，本村人一看便知，這是從隔壁小松垡村過來的“農戶”。不過，“農戶”只是一種別稱，種菜可不是他們的營生，更準確地説，他們是一群住在嘉禾農業園區內、到郊區來度度假、種種菜、養養生的城裏人。

　　嘉禾農業園區，是緊鄰小松垡村中正在出售的農家院，石子路鋪就的路面低窪不平，一副新建不久的模樣。在廣告語中，開發者自譽為“家庭農場，16.8萬元/套起，獨門獨院，環境優雅，配套完善，是休閒、度假、養老的好去處。”

　　“馬路兩邊近3000畝的空地，都是咱園區的範圍。別的不説，門口的這棵假樹，空運而來，就花了80萬元。”一名銷售人員接待了記者。他説，就在上午，他又賣出去兩套農家院。不久前，單位剛帶著他們出去旅遊過。

　　在一張簡易的圖紙上，佔地不小的園區分為一期和二期，最小的農家院是350平方米，最大的農家院有900平方米。除此之外，圖紙上還規劃了垂釣園、採摘園、食堂、超市、健身廣場等配套設施。記者粗略數了數，縱向排列的農家院，僅一排就超過了30套。

　　“350平方米的戶型是16.8萬元/套，480平方米的戶型是19.8萬元/套，全部毛坯交房。”銷售人員説，17萬元在北京城裏只夠買下兩平方米，更何況這裡還有城區沒有的新鮮空氣。

　　調查

　　售農家院的是家專業合作社

　　一期的園子中，不少找到買家的農家院正在施工裝修，園區內停著十幾輛京字牌照的私家車。

　　“不瞞你説，我們這項目今年開春才對外出售，賣得特別好，都是子女為父母買來養老、度假用的。”銷售人員帶領記者參觀了一套已裝修好的農家院。原本不到15平方米的操作間，被買家隔出了一間臥室和一個衛生間。操作間之前，買家用玻璃棚頂搭出了一個會客廳，而原本的蔬菜大棚中，也特意圈出了一小塊地作為飲茶室，擺上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上，則“插花”一般種著芹菜、草莓、青菜、大蔥等蔬果。

　　“這是隔成一居室的，還有的客戶把大棚上下也打出一層，就又能多出一間睡覺的臥室。”銷售人員説，園區裏就有好幾家裝修公司，專門替購買農家院的業主設計、擴建。只要建在棚子裏，開發者對於業主的改造就不會管制。

　　挨著這套農家院的隔壁一家，星期天也沒見到人，但大棚裏的植物卻長得茂盛。據説，買家偶爾週末才會過來度假。平時，園區的物業提供代耕代種的業務，每月收費200元。

　　説是賣，可按照他的説法，因為是50年産權的農業用地，按規定不可以簽署買賣合同，而只能簽署租期為20年的租賃合同。“當然，這期間您要不想住了，也可以轉讓出去，住滿20年後也能續簽。這塊地我們是已經拿下來了，50年內住著都沒問題。”

　　在園區大門口，還豎著一塊收費提示的告示，告知方也就是和買家簽署租賃合同的開發方——北京嘉禾春天農産品專業合作社。按其所説，除了名為“土地租金”的購買費用外，入住者每年還需支付2400元的物業管理費，水、電則是購卡使用。

　　在北京市企業信用資訊網上，這家成立於2012年的農産品專業合作社，業務範圍包括種植蔬菜、水果；銷售新鮮蔬菜、新鮮水果，卻並不包括出售、出租房屋這一項。

　　現象

　　小産權房捲土重來

　　早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區縣全部拆除違規農業生態園，停止佔用耕地，並由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅，對於變相搞房地産開發的單位和個人追究刑責。

　　2013年底，北京市還曾進行過小産權房專項治理活動，公佈了108處違規的小産權房，並拆除了多處。

　　隨後，叫賣違規小産權房的聲音歸入沉寂。然而，平靜了一年多後，記者近日走訪發現，小産權房又在市場中捲土重來。略微不同的是，項目地理位置隱藏到了六環外更為偏遠的郊區，而建築形式也從過去那種成片成片的高層住宅，多變為獨棟的農家院落。

　　在百度上輸入“農家院 出售”，就能跳出很多關於農家院落的售賣資訊。甚至，奔走在主路上的小貨車玻璃上，記者也看到了農家院的“招商”廣告。這些農家院的宣傳語，和嘉禾農業園區基本相似，多強調獨門獨棟、環境優美、適合養老。

　　比如，名為北京休閒娛樂的農家院，宣傳語中就寫著：面積300到1000平方米，價格9.8萬/套起，是投資、度假、養生、聚會的首選。每種戶型都有磚混結構的房屋，有屬於您自己的生態種植園和院子，而且院內24小時保安巡邏和電子監控。

　　分析

　　農家院的需求為何旺？

　　明顯違規的小産權房為何多年來屢禁不止，甚至還變相衍生出更多的在農業用地上的農家院這種形態？

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在採訪中告訴記者，從市場“死灰複燃”的角度看，根結之一在於提及多年的農村土地用地制度改革，目前並沒有找到合理合法的順暢途徑，有著獲取利益慾望的農村集體用地的業權人，就有衝動去推動小産權房的建設和出售。坦率地説，即便小産權房的出售價格比同時期的商品房便宜很多，開發者的獲利空間也非常巨大。

　　至於越來越多地集中于農家院這種形式，一方面是因為農家院相比高層住宅，從出售的角度看更為隱蔽。另一方面也是更重要的，是源於近幾年來市場對養老地産、郊區化的休閒度假地産的需求在不斷攀升。“這種郊區養老需求、作為第二居所的郊區度假需求，在正常的商品房市場上得不到滿足，不是價格太貴，就是産品不合適，小産權房自是看準了這個市場空隙，大力傍著度假概念對外銷售。”

　　提示

　　小産權房

　　風險大

　　“小産權房不受法律保護，無論從産權、現實使用或未來出路上，都存在著極大的風險。”胡景暉告訴記者，對購房人而言，小産權房的風險極大。

　　首先，從産權角度， 無論是“永久使用權房本”，或者是長期“租賃合同”，都不是受法律保護的正規權屬證明。因此，如果出租、出售過程中出現糾紛，無法通過法律途徑尋求支援。

　　其次，在現實使用中，村委會或所謂“開發商”銷售之初所承諾的建築品質和配套設施等標準，往往在實際交房使用後難以兌現，由此引發的糾紛很難像正規商品房一樣，通過維權手段解決。

　　“很多小産權房並無詳細規範的規劃設計，建設起點低、標準低、缺乏專業業務指導，又常為了節約成本而偷工減料，房屋在交付使用後容易存在安全、品質、消防等隱患。”（趙瑩瑩）？