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“2.0版”小産權房捲土重來

  • 發佈時間:2015-11-05 13:26:02  來源:北京晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  “17萬元,在北京買處獨棟農家院,這樣的故事,究竟是漏兒還是個雷?”

  2013年底北京清理小産權房的行動,曾令這個違規的“怪物”歸入沉寂。然而,兩年後小産權房再度活躍。這一次,升級2.0版的小産權房又捲土重來,打著養生旗號的農家院集中成為新賣點。不過,專家提示,經過包裝、升級的小産權房不受法律保護,無論從産權、現實使用或未來出路上,都存在著極大的風險。

  暗訪

  16.8萬元買個家庭農場

  東六環外,馬駒橋鎮大杜社村村口,週日的下午,一片人聲鼎沸。這是村子裏擺集市的日子,大人、小孩、女人和老人,全都從家裏走到村口,挑點東西或湊湊熱鬧。

  逛集市的人群中,有幾個人穿得講究、眼光挑剔,本村人一看便知,這是從隔壁小松垡村過來的“農戶”。不過,“農戶”只是一種別稱,種菜可不是他們的營生,更準確地説,他們是一群住在嘉禾農業園區內、到郊區來度度假、種種菜、養養生的城裏人。

  嘉禾農業園區,是緊鄰小松垡村中正在出售的農家院,石子路鋪就的路面低窪不平,一副新建不久的模樣。在廣告語中,開發者自譽為“家庭農場,16.8萬元/套起,獨門獨院,環境優雅,配套完善,是休閒、度假、養老的好去處。”

  “馬路兩邊近3000畝的空地,都是咱園區的範圍。別的不説,門口的這棵假樹,空運而來,就花了80萬元。”一名銷售人員接待了記者。他説,就在上午,他又賣出去兩套農家院。不久前,單位剛帶著他們出去旅遊過。

  在一張簡易的圖紙上,佔地不小的園區分為一期和二期,最小的農家院是350平方米,最大的農家院有900平方米。除此之外,圖紙上還規劃了垂釣園、採摘園、食堂、超市、健身廣場等配套設施。記者粗略數了數,縱向排列的農家院,僅一排就超過了30套。

  “350平方米的戶型是16.8萬元/套,480平方米的戶型是19.8萬元/套,全部毛坯交房。”銷售人員説,17萬元在北京城裏只夠買下兩平方米,更何況這裡還有城區沒有的新鮮空氣。

  調查

  售農家院的是家專業合作社

  一期的園子中,不少找到買家的農家院正在施工裝修,園區內停著十幾輛京字牌照的私家車。

  “不瞞你説,我們這項目今年開春才對外出售,賣得特別好,都是子女為父母買來養老、度假用的。”銷售人員帶領記者參觀了一套已裝修好的農家院。原本不到15平方米的操作間,被買家隔出了一間臥室和一個衛生間。操作間之前,買家用玻璃棚頂搭出了一個會客廳,而原本的蔬菜大棚中,也特意圈出了一小塊地作為飲茶室,擺上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上,則“插花”一般種著芹菜、草莓、青菜、大蔥等蔬果。

  “這是隔成一居室的,還有的客戶把大棚上下也打出一層,就又能多出一間睡覺的臥室。”銷售人員説,園區裏就有好幾家裝修公司,專門替購買農家院的業主設計、擴建。只要建在棚子裏,開發者對於業主的改造就不會管制。

  挨著這套農家院的隔壁一家,星期天也沒見到人,但大棚裏的植物卻長得茂盛。據説,買家偶爾週末才會過來度假。平時,園區的物業提供代耕代種的業務,每月收費200元。

  説是賣,可按照他的説法,因為是50年産權的農業用地,按規定不可以簽署買賣合同,而只能簽署租期為20年的租賃合同。“當然,這期間您要不想住了,也可以轉讓出去,住滿20年後也能續簽。這塊地我們是已經拿下來了,50年內住著都沒問題。”

  在園區大門口,還豎著一塊收費提示的告示,告知方也就是和買家簽署租賃合同的開發方——北京嘉禾春天農産品專業合作社。按其所説,除了名為“土地租金”的購買費用外,入住者每年還需支付2400元的物業管理費,水、電則是購卡使用。

  在北京市企業信用資訊網上,這家成立於2012年的農産品專業合作社,業務範圍包括種植蔬菜、水果;銷售新鮮蔬菜、新鮮水果,卻並不包括出售、出租房屋這一項。

  現象

  小産權房捲土重來

  早在2009年,北京市國土資源局就下令,要求各區縣全部拆除違規農業生態園,停止佔用耕地,並由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅,對於變相搞房地産開發的單位和個人追究刑責。

  2013年底,北京市還曾進行過小産權房專項治理活動,公佈了108處違規的小産權房,並拆除了多處。

  隨後,叫賣違規小産權房的聲音歸入沉寂。然而,平靜了一年多後,記者近日走訪發現,小産權房又在市場中捲土重來。略微不同的是,項目地理位置隱藏到了六環外更為偏遠的郊區,而建築形式也從過去那種成片成片的高層住宅,多變為獨棟的農家院落。

  在百度上輸入“農家院 出售”,就能跳出很多關於農家院落的售賣資訊。甚至,奔走在主路上的小貨車玻璃上,記者也看到了農家院的“招商”廣告。這些農家院的宣傳語,和嘉禾農業園區基本相似,多強調獨門獨棟、環境優美、適合養老。

  比如,名為北京休閒娛樂的農家院,宣傳語中就寫著:面積300到1000平方米,價格9.8萬/套起,是投資、度假、養生、聚會的首選。每種戶型都有磚混結構的房屋,有屬於您自己的生態種植園和院子,而且院內24小時保安巡邏和電子監控。

  分析

  農家院的需求為何旺?

  明顯違規的小産權房為何多年來屢禁不止,甚至還變相衍生出更多的在農業用地上的農家院這種形態?

  對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在採訪中告訴記者,從市場“死灰複燃”的角度看,根結之一在於提及多年的農村土地用地制度改革,目前並沒有找到合理合法的順暢途徑,有著獲取利益慾望的農村集體用地的業權人,就有衝動去推動小産權房的建設和出售。坦率地説,即便小産權房的出售價格比同時期的商品房便宜很多,開發者的獲利空間也非常巨大。

  至於越來越多地集中于農家院這種形式,一方面是因為農家院相比高層住宅,從出售的角度看更為隱蔽。另一方面也是更重要的,是源於近幾年來市場對養老地産、郊區化的休閒度假地産的需求在不斷攀升。“這種郊區養老需求、作為第二居所的郊區度假需求,在正常的商品房市場上得不到滿足,不是價格太貴,就是産品不合適,小産權房自是看準了這個市場空隙,大力傍著度假概念對外銷售。”

  提示

  小産權房

  風險大

  “小産權房不受法律保護,無論從産權、現實使用或未來出路上,都存在著極大的風險。”胡景暉告訴記者,對購房人而言,小産權房的風險極大。

  首先,從産權角度, 無論是“永久使用權房本”,或者是長期“租賃合同”,都不是受法律保護的正規權屬證明。因此,如果出租、出售過程中出現糾紛,無法通過法律途徑尋求支援。

  其次,在現實使用中,村委會或所謂“開發商”銷售之初所承諾的建築品質和配套設施等標準,往往在實際交房使用後難以兌現,由此引發的糾紛很難像正規商品房一樣,通過維權手段解決。

  “很多小産權房並無詳細規範的規劃設計,建設起點低、標準低、缺乏專業業務指導,又常為了節約成本而偷工減料,房屋在交付使用後容易存在安全、品質、消防等隱患。”本報記者 趙瑩瑩J201

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