隨著上半年住宅需求集中釋放，全國房地産開發投資意願下降，商品住宅銷售面積增長放緩，熱點城市深圳房價出現見頂回落跡象。在此期間，政策暖風頻吹，近日非限購城市按揭貸款首付比下調。上週末人民幣存款基準利率和人民幣法定存款準備金率同時下調，可能會給房地産市場支撐。綜合各方面因素分析，近期樓市運作可能又臨近一個選擇方向的十字路口，需要引起高度關注。

　　近期全國樓市增長

　　勢頭放緩

　　年初穩定住房消費政策的集中發力，有效激活了住宅市場人氣，全國商品房銷售逐月回暖。但由於住宅需求集中釋放，加上部分城市住宅交易價格回升過快，政策效應透支較為明顯，影響未來需求。全國房地産開發投資增速持續回落，2015年1-9月全國房地産開發投資增速為2.6%，較上年同期下降9.9個百分點，住宅銷售回暖未能激發住宅投資增長。從房地産開發企業拿地情況看，2015年1-9月份，房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴大1.7個百分點;土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。住宅銷售增長勢頭放緩，熱點城市均出現銷售環比回落狀況。2015年9月份，房地産開發景氣指數為93.40，比上月下降0.06點。值得注意的是，領先全國房價上漲的深圳，近期住宅交易價格出現了見頂回落跡象。據深圳規土委數據，9月全市新建住宅成交均價達36191元/平方米，環比僅微漲0.1%;另據鏈家數據顯示，9月二手住宅均價為37633元/平方米，環比下降1.6%，上半年瘋漲的深圳房價，開始回調。9月份住宅市場銷售回落，據仲介機構統計，2015年9月份北京成交住宅套數環比8月下降約三成。市場分析今年在多個政策刺激下，“金九銀十”勉強及格，未達預期目標。

　　政策刺激效應

　　持續性有待觀察

　　2015年9月30日，為支援住房消費，特別是支援非熱點城市住房消費，在不實施“限購”措施的城市，央行對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款降低最低首付款比例為25%。2015年10月23日，央行宣佈分別降低人民幣法定存款準備金率和人民幣存款基準利率0.5個和0.25個百分點。此前，國家取消樓市“限外令”，改善公積金貸款政策，等等。在這些措施綜合作用下，可能將對當前略顯疲態的房地産市場以新的支撐，促進剛性住房需求和改善性住房需求積極入市，加快二線、三線城市住宅去庫存化進程。但政策效應持續性仍有待觀察。這主要是因為，一線城市住宅價格漲幅過高，已經明顯超越城市中等收入家庭購買能力，利息成本下降難以實質性改善或提高購買能力。而三線、四線城市本身住宅供應已經過剩，本地居民需求大體已基本滿足，而外來務工人員受限于低購買能力難以吸納城市過剩住宅。當然，較為寬鬆的貨幣環境可能會刺激市場投資性需求，但這種投資性需求應該以被投資標的的稀缺性為前提。如果住宅已經不是稀缺産品，那麼擁有再多的房産，可能會實現不了預期的投資回報，反而“砸”在自己手中。這也是為什麼當前一線城市土地市場異常火爆的根本原因。

　　無論承認與否，住宅投資價值的趨勢性下降已經不可阻擋，因而政策效應的持續性不能高估。從房地産業數量型增長向品質型增長轉變的過程中，需要發揮政策的引導和支撐作用，是一個值得深入研究的課題。房地産市場向常態回歸的過程，並不意味著住宅建設毫無意義。事實上，住宅更新改造仍有廣闊空間，精品住宅市場潛力較大，關鍵是要放棄舊的房地産開發模式，探索適合新常態穩健的房地産開發建設新模式。

　　房地産業驅動模式

　　已走到終點

　　從住宅庫存分析，截至2015年9月末，全國商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。當前我國住宅供求關係基本平衡，即使在熱點城市，所謂供求矛盾實際上是住宅分配結構矛盾，中低收入人群沒可能接受城市住宅高價，導致住宅需求無法得到有效滿足。而中高收入群體則擁有不止一套房産，住宅需求多屬於投資性需求。雖然熱點城市豪宅可能具有一定需求基礎，但價格已經明顯過高，很難用理性消費投資來描述。住宅租金收益率的趨勢性下降，將動搖熱點城市住宅高價運作的基礎。近期香港住宅價格已經回落，而內在調整動力是一線商鋪租金較2012年巔峰時期最多下跌達40%。

　　今年樓市成交一個突出的結構性變化是二手住宅交易規模大幅上升，並佔據同期住宅交易量的絕對比重。這種交易結構，一方面可能為“住宅置換”提供流動性基礎，間接支撐了熱點城市房價的高位運作;另一方面也表明當前存量住宅變現壓力增大，不僅影響到新建住宅的去庫存，而且反映出市場心態的不穩固，將會削弱房價上漲預期。從經濟增長動力轉換分析，房地産業驅動模式業已走到終點，新經濟、新業態對房地産市場供求的衝擊將會逐步顯現。

　　綜合來看，當前我國房地産市場已經走到一個關鍵的十字路口。未來向左走或向右走，可能還需要時間與空間之間的轉換才能逐步清晰。但不管怎樣，房地産業調整對經濟運作的波動干擾正趨向下降，無論是政府、市場，還是居民個人，都要面對一個相對平穩的房地産市場環境，這將涉及各種複雜經濟利益關係的調整，不可能一蹴而就。