週二，隨著大型央企葛洲壩地産以創造北京最貴樓面價的7.5萬元/平方米的代價競得位於豐台區的一宗土地，“地王”解套的話題再次成為地産業內熱議的焦點。按照行業人士測算，以這樣的樓面價成交，未來推出的商品住宅價格可能達到15萬元/平方米，隨著這種高價住宅的供應在未來一兩年更加集中，人們逐漸好奇，未來是否有如此多的富豪能夠承擔這些豪宅的價格。

　　中原地産首席分析師張大偉根據北京近年來成交的土地進行統計發現，從2009年至今，北京土地市場成交樓面價超過3萬元/平方米的土地共有38宗。其中樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，超過5萬元/平方米的有5宗，超過4萬元/平方米的則有4宗。張大偉預測，隨著這些新進成交的項目入市，加上那些老項目，未來兩年北京預計有50個單價超過10萬元/平方米的項目在售。僅算豐台區域，未來一、兩年要上市的高端項目就將達到11個。

　　觀察人士擔憂，越來越高端化的住宅，能否尋找到與此對標的客戶。在2013年以7.3萬元/平方米的樓面價競得位於北京東三環農展館地塊之後，融創中國至今仍未確定這個項目的上市日期。這似乎成了“地王”難以解套的注腳。

　　但負責操盤將在明年推出的位於豐臺的頂級豪宅華潤崑崙域的秦江説，未來的頂級豪宅都會有相應的出路，關鍵是怎麼操盤。秦江認為，隨著北京土地供應的急劇萎縮，未來龐大的市場需求仍會消化掉這些高端項目。

　　比如，從數據來看，2014年1月至2015年8月的20個月，北京的商品房住宅用地僅有197.6萬平方米，如果按照套均140平方米的改善型産品測算，僅可供應14000套，月均700套。而同期，北京的商品房銷量是8.5萬套，月均7000套。

　　“從供應套數來看，供應量會下降90%，”秦江在週三由懋源地産舉辦的“釣遇未來，雲集中西——對話中國豪宅新價值標準，揭秘豪宅基因密碼”論壇上説。秦江舉例稱，買一套140平方米的豪宅，均價10萬元/平方米，套均總價1400萬。

　　“這是什麼概念呢?賣兩套100平方米城裏的老房子，3.5萬單價不算貴吧，套現700萬。家庭年收入100萬不算多吧?再貸700萬，月供35000，不超過家庭月收入的50%，還算健康吧?你別告訴我在北京，這樣的家庭每個月找不出700個!在2500萬人口裏，這只佔萬分之0.28!”他説，這相當於在10萬個人裏找3個人。

　　不過，一些觀察人士則從過去的歷史成交數據對這種觀點持有質疑。觀察人士稱，每年北京套總價1000萬以上新房成交量僅約為2000套，2000萬元以上更是僅為400套。除少數具有高品質産品開發能力的企業之外，拿了”地王“還要掙錢，只能依賴於整體房價水準的大幅上漲。

　　“但要注意的是，儘管我們看好北京房地産市場的發展潛力，但在十年上漲近十倍後，‘地王’們再用過去的經驗推算未來可能不管用了，”一名部落格作者寫道，“潛在的風險顯而易見:比如宏觀經濟高速增長、人口紅利、貨幣寬鬆大幅放鬆等推動房價上漲的各種動力都在衰減，比如地價持續上漲帶來的政策收緊預期。”

　　其繼續寫道，“一句話，不斷上漲的北京地價和房價，與絕大多數人群的購買力不符。價格會圍繞價值(或平均購買力)階段性波動，但不會永遠偏離。(盧志坤)