豪宅會不會太多

　　李一戈

　　近期，北京樓市的熱點在大興。從6月25日至7月7日的13天內，大興8宗地塊共為北京市貢獻了土地出讓金110.7億元。幾次土地出讓，各大房企都蜂擁而至，搶奪激烈，其中一次據説有幾家房企還動手打了起來。

　　狼多肉少，自然就會推高地價。7月3日， 北京城建 以22.8億元的價格和配建94078平方米限價房的代價，摘得北京大興瀛海住宅和商業混合地塊。其中商業成交樓面單價高達3.6萬元，創區域新高。

　　幾天后的7月7日，龍湖首開聯合體以25.95億元總價配建8.99萬平方米限價房，奪得大興區瀛海鎮一宗地塊，折合樓面價約為3萬元/平方米。麵包貴過麵粉的現象再次出現。目前大興瀛海的商品房單價只2萬元出頭。這意味著，龍湖首開和北京城鎮的項目明年上市時，必須賣到5萬元/平方米才能營利。

　　瀛海在北京市的南五環以外。其實，北京五環外的房價早已超過5萬元，譬如華潤置地位於清河的萬橡府已經賣到了6萬多元。今年4月27日，首創置業以56.4億元競得北京海淀一幅住宅混合用地，樓面價達4.3萬元，而區域內中高端商品房售價為5-6萬元。業內分析，該幅地塊上市時的售價可能達10萬元。與之相比，大興瀛海還算是“價格洼地”。

　　有句話説過無數次了，二三線城市庫存嚴重，一線城市表現亮麗。市場是最好的指揮棒，房企到一線城市搶地，算得上是理性的選擇。但搶歸搶，賬還是要算的。讓一批房企如此膽大，把麵粉當麵包搶的主要原因是什麼?

　　先來看一組數據。根據亞豪機構、中原地産等機構的監測，今年上半年，北京單價超過6萬元∕平方米的高端樓盤，共成交210.79億元，同比增長1.8倍;總價2000萬元以上的豪宅，簽約420套，同比增長超過1倍。不過，其中包括集中成交的盤古大觀123套，應是特例，統計時一般會剔除。

　　豪宅銷售量大增，固然是由於富裕客群數量也在增長。近些年，北京上海深圳能夠承受1000萬以上住宅的群體，確實有了明顯增加。尤其可喜的是，這些以科技、金融領域為主的購房人，資金來源大都是陽光的、合法的，即所謂陽光財富。

　　由於收入來源的多元化，目前尚難準確統計北京這些富裕客群的數量。但有一點可以肯定，富裕客群的增長速度，遠遠落後於豪宅供應速度。中原地産認為，今年北京單價2000萬元以上的豪宅供應量將超過2000套，而未來一年內售價達到20萬+的項目預計有22個。當然，這些項目並非所有房源售價均是20萬+，可能只是極少數或幾套達到這一價格。

　　按照常理，豪宅尤其是售價3000萬元以上的所謂頂級豪宅，去化週期要比普通住宅慢得多，一個豪宅項目賣5年是非常可能的。但值得注意的是，由於北京地價的底部不斷抬升，新建商品房出現了普遍豪宅化的趨勢，與此相關，相當一部分地産商要求其豪宅去化週期向普通住宅靠攏。譬如，我最近聽説某個售價在2000-5000萬元的豪宅項目，老闆提出的去化目標只有18個月。

　　上半年的豪宅去化速度，以及股市的火爆，讓豪宅操盤手很是興奮了一陣。從股市獲得豐厚盈利的部分資金，確有一些是準備買豪宅的。但6月下旬以來的股市暴跌，給豪宅銷售蒙上了一層陰影。何況，下半年的供應量要大於上半年。

　　曾經有專家説，北京就沒有賣不出去的房子。從過去15年的經驗看，好像不無道理。再爛的房子，也被2007年、2009年這樣的瘋狂消化掉了。以為2014年樓市將陷入較長時間的調整，不料卻很快迎來2015年的復蘇。

　　人們固然是以過去的經驗來判斷未來，但隨著地價的持續上漲，北京豪宅已經到達了一個嚇人的高度。20萬+的項目，去年還在尋找，今年已有一批，連40萬+的房子也冒出來了。你能確定，身家1億以上的富豪，也在同步增長?

　　要知道，北京一個地塊，動輒30億，若是賣不動，就會成為房企沉重的負擔。年銷售額500億以上的房企，扛一兩個滯銷的高價項目，不至於活不下去;但若是年銷售額200億左右的房企，一兩個地王項目滯銷就會讓它過得十分艱難。

　　北京市場，不是隨便哪個房企都玩得轉吧。

　　李一戈(編輯 袁一泓 駱軼琪)