或許在不遠的未來，這些商業地産新業態的星星之火，便會成燎原之勢，最終打造出這座城市新的軸線——創新中軸。這條中軸線不以具體某條道路為依託，而是追逐著創新要素而不斷變化。商業地産商也會從一個單純提供商品房租售的硬體供應商，逐步變身為企業創新創業服務提供商；而這座城市也將從中汲取到飽滿充盈的創新之力，進而打造成創新之城。

　　在建築學意義上，城市中軸線是一個城市的景觀、功能與發展軸線，不僅是城市的交通主幹道，更是一座城市的商業主動脈。置身中軸線，可以領略城市的文化底蘊，感受城市的前世今生。隨著時間推移和世事變遷，一個城市的中軸線也會隨之發生改變；作為城市的脊梁和動脈，這每一次的改變也會帶動附著其上的文明形態的嬗變。

　　在中山，從時空概念上而言，在兩個時期有三條路可稱得上是城市商業中軸。孫文路，從上世紀二三十年代至改革開放前十年，它是中山商業起步的源頭，也是商鋪地産的發軔；中山路和博愛路，從上世紀八九十年代走來，它們見證著中山改革開放的豐碩成果，在其周圍也集聚著目前中山最高端規模最大的寫字樓、大型商場和星級酒店。

　　時至今日，在交通和通信極度發達的背景下，中山的商業地産也呈現出一些新的端倪，一如盛景尚峰的眾創金融街、悅盈新城的“網際網路+”家園。他們並不再把城市主幹道作為唯一選址依據，而是更加注重産業基礎和創新要素的集聚。或許，在不遠的未來，在中山便可形成一條依託創新要素的商業中軸線，也會有更多像眾創金融街和“網際網路+”家園這樣的新形態商業地産出現。

　　1 開創中國近代百貨的騎樓街鋪

　　中軸線：岐江河沿岸延伸至孫文西路

　　商業街是一種古老而傳統的商業地産存在形式，一些特色商業街也成為當地的一張名片，一如廣州的上下九步行街、上海的南京路，對中山來説，其代表便是老城區的孫文西路及其鄰近街區，而散佈在道路兩旁的騎樓，則是早期“商鋪地産”在中山的代表性建築。

　　中山，古稱香山，地處珠三角核心板塊，北接廣佛，南鄰珠澳，與深圳隔海。在明代，香山縣農業、手工業有了長足發展，商業也漸趨繁榮。資料顯示，明清之時，在如今的孫文西路中段，便已是商賈雲集，店肆林立，孫文路作為中山商業中軸的雛形在彼時便已形成。

　　在民國初年，中山將迎恩街、武峰裏、懷德里等幾條街道整合重建，鋪設石岐大馬路。1925年，孫中山逝世的消息傳來，為了紀念他，香山縣改名中山縣，而修建中的石岐大馬路也被改命名為孫文路。建成後的孫文路長達2000多米，位於如今中山市城區石岐西門外，西連津渡（石岐河），南繞煙墩山，東達仁山（即現在的孫中山紀念堂），真正成為中山歷史上第一條貫穿東西的交通大動脈。

　　孫文路自建成起，就成為石岐的交通商業中心。它的崛起也與中山數十萬僑胞息息相關，當年分散于港澳和世界各地的眾多海內外鄉親紛紛回來投資開鋪，那些特色鮮明的騎樓多半便是彼時所建。作為傳統意義上的城市中軸線，孫文路濃郁的商業氛圍也帶動了中山商業的發展。先施、永安、新新、大新中國近代四大百貨公司的創始每人平均來自中山，其中，永安、先施百貨公司還在孫文路上開辦了分公司。

　　孫文路擴建改造完成後，大批商戶被集中於此。一直到20世紀80年代末，在老石岐人的記憶中，孫文路及其鄰近街區都是購物消費的首選之地，那裏的店舖是很多生意人投資興業的優先選擇。因年代久遠，這些店舖的主人多身在海外，商鋪以出租給他人經營為主，其核心收益主要還是依靠租金，商業模式也相對單一而固定。

　　時至今日，孫文路依舊是中山的標誌性地點，聞名遐邇的孫文西路文化旅遊步行街仍然吸引著四方來客。但隨著交通擁堵的加劇、配套設施的老化、城市重心的東移，孫文路商業中軸地位已然不復存在，那些原先炙手可熱的店舖也漸漸成為難以出租的燙手山芋。

　　2 縱貫交通的城市商業地産組團

　　中軸線：中山路與博愛路雙軸並行

　　從廣珠西線進入中山城區，相信不少人都會被遠方兩棟頗為醒目的“雙子星”建築所吸引。而這正是目前東區乃至中山的城市商業地標——利和國際金融中心（利和廣場）。利和廣場位於東區中山三路，毗鄰市政府第二辦公區，是中山市最負盛名的高檔商圈。利和廣場所在的中山路，正是在20世紀80年代末，取代孫文路的中山商業新中軸。

　　進入上個世紀80年代，改革開放大潮席捲全國。作為改革開放的前沿陣地，中山也借勢發展，經濟體量和人口數量都實現了快速發展，成為名震天下的“廣東四小虎”之一。此時，原來以孫文路為中軸的城市格局，已經不能滿足城市發展的需要，城市重心轉移已是勢在必行。

　　於是，在80年代末，中山在原人民路和長洲路的基礎上，著手修建中山路。中山路西接廣珠公路，東連京珠高速和中山港，全長10.3公里，這條全市最長、最新、最寬的交通動脈甫一建成，便迅速帶動了沿線商業地産的發展，也推動了中山的城市重心由石岐逐漸向東區轉移。

　　隨後，中山又以博愛為名，修建了一條貫通城市東西兩端的交通大動脈。博愛路自105國道沙溪段起步，途經廣珠公路、興中道、起灣道、長江路等多條城市重要幹線，直至逸仙路接通開發區。如中山路一樣，博愛路的貫通同樣在中山城市商業地産的版圖上畫下了濃墨重彩的一筆。

　　經過十幾年的發展，圍繞中山路和博愛路這兩大平行分佈的城市中軸，以大型商業綜合體為核心的城市商業地産組團已漸趨成熟。80年代，中山國際酒店、富華酒店等第一批現代化酒店在中山一路附近建成，並倍受市民青睞。車站、碼頭、酒店、公園、步行街等一應俱全，也使該地段成為商業地産的黃金地段。

　　隨後，利和廣場、盛景尚峰、益華百貨、遠洋城CBD等大型商場或高檔寫字樓也紛紛沿兩大城市中軸落子佈局，其中，利和廣場商圈已經成為當前中山市最成熟、最高檔的商圈。而盛景尚峰金融商務中心也吸引著30多家銀行、保險、證券等金融機構在此匯聚。這些大型商業綜合體、高檔寫字樓和星級酒店，不僅擁有優越的服務環境，也有著現代化的企業管理和形式多樣的盈利渠道。

　　3 跳出傳統地産思維的要素聚集新業態

　　中軸線：星火散佈的城市創新中軸

　　古人云：“杯滿則溢，月盈則虧。”在市場經濟中，同樣存在著類似的現象。社會主義市場經濟要求以市場作為資源配置的決定性力量，但市場調節具有一定程度的滯後性。

　　近年來，中山商業地産尤其是寫字樓發展迅猛，但出現了結構性不均衡狀態，部分地方出現存量過剩。有業界人士表示，在中山除了盛景尚峰和利和廣場外，大部分的商業樓宇的入駐率並不是很高，以中山路、博愛路為城市中軸的溢出效應已臨近邊際，要想消化這些商業地産存量，就必須找到新的市場需求。

　　8月份，悅盈新城聯合中山青年網商協會，在中山南區成立“網際網路+”家園。不同於傳統的商業樓宇運營模式，悅盈新城將整座寫字樓交給中山市青年網商協會來負責運營，目標則是打造中山的“網際網路+”家園，為年青人提供一個貫通電子商務全産業鏈的創業環境。在這裡有創業孵化器，創業者可以根據自身情況自由選擇租用辦公設備，可以是一個辦公桌，一間會議室，或者一個1000平米的攝影基地，方便靈活；同時，針對創業者普遍缺乏資金的情況，悅盈新城還引入包括軟銀中國、中關村創投等專業投資人，為雙方搭建合作平臺，為創業者提供融資機會。

　　與此相似，9月29日中山首條眾創金融街在盛景尚峰掛牌成立，再加上今年3月成立的“中山創客·眾創空間”，在盛景尚峰金融商務中心，出現不同於以往的新型商業地産業態：由政府部門出資，寫字樓可免租五年引入創新創業型企業；招商對象不再是傳統形式的銀行、證券、保險等金融機構，而傾向於P2P、眾籌服務、風險投資等對小微創業企業提供服務的新型金融服務公司；寫字樓的格局也不再是嚴肅模式化的卡座會議室，可能更多會出現創業咖啡屋這樣的新格局。

　　此外，還有著重于集聚創新要素、推動整個産業轉型升級的三鄉鎮金融商務中心，中山市政府推出的包括重點培育服務業新興業態的“億元樓宇”計劃。

　　這些看起來似乎毫無關聯的個案，卻在某種程度上不約而同地指向了以創新創業為核心要素的商業地産新興業態。這與當下全國創業創新的大勢相吻合，也與中山創新驅動的發展戰略相呼應，更重要的是這種創新模式，或許已經跳出傳統地産思維，從區域經濟轉型和創新要素集聚的角度來尋求突破。

　　或許在不遠的未來，這些商業地産新業態的星星之火，便會成燎原之勢，最終打造出這座城市新的軸線——創新中軸。這條中軸線不以具體某條道路為依託，而是追逐著創新要素而不斷變化。商業地産商也會從一個單純提供商品房租售的硬體供應商，逐步變身為企業創新創業的服務提供商；而這座城市也將從中汲取到飽滿充盈的創新之力，進而打造成創新之城。

　　統籌：覃素玲

　　撰文：南方日報記者 李鳳祥