南方日報訊 （記者/曲廣寧）股市及金融市場不穩定的背景下，也影響到中小金融和其他行業企業的寫字樓承租能力。仲量聯行等多家房地産服務機構發佈的報告顯示，2015年第三季度，深圳寫字樓整體需求放緩，相比過往季度，整體租賃問詢及成交量相對減少，租金增幅大幅收窄，但全市甲級辦公樓的空置率仍處於歷史低位。

　　而受到傳統出口旺季的影響，第三季度進出口公司的租賃需求有所增加，在旺盛需求下，全市保稅倉儲凈吸納量進一步提高，空置率從第二季度的8.8%下降至4.7%，租金則環比穩健上升2%。

　　甲級寫字樓？？中小金融企業需求減少科技服務等企業需求增加

　　第三季度，深圳甲級寫字樓的主要租賃需求仍主要來自於金融類及專業服務類的企業，而正是因為這種需求結構，在經濟增速有放緩跡象以及在不穩定的金融市場影響下，很多中小型金融和其他行業企業的租賃策略有所調整，也導致整體辦公樓需求有所放緩。統計顯示，相比過往季度，深圳整體租賃問詢及成交量相對減少。

　　仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，深圳租賃需求主要以新設立及搬遷需求為主，而主要租賃成交集中在福田CBD及南山的後海。由於沒有新增甲級寫字樓供應，第三季度深圳租賃吸納通過消耗現有辦公樓空置面積為主。而由於整體需求有所放緩，第三季度的凈吸納量僅有23700平方米。

　　而世邦魏理仕的報告則認為，由於前海，深圳吸引了越來越多的金融企業聚集，加上深圳鼓勵科技創新、前海對科技及專業服務行業的優惠利好以及自貿區政策的正式落地促進了資訊技術、科技服務和貿易類企業的設立，因此，包括甲級寫字樓的整體優質寫字樓市場需求仍很旺盛。

　　而在新建寫字樓供應方面，仲量聯行統計，第三季度，甲級辦公樓並無新增供應，總存量維持在333萬平方米（建築面積），因此深圳甲級辦公樓的空置率仍處於歷史低位。而預期在順利通過竣工驗收的前提下，第四季度將有近43萬平方米（建築面積）新增供應，其中近80%位於南山區。

　　受到需求減弱和未來供應井噴影響，租金在過去兩年首次出現增幅收窄。一方面，承租能力較強的金融類企業在不穩定的金融市場影響下對租賃成本的把控更為嚴格。另一方面，在未來供應充足的環境下，業主立場軟化，租金叫價趨於平穩。因此整體租金升幅受壓，環比僅上漲0.9%。但是未來優質寫字樓的租金仍有上升的動力。

　　展望未來，夏春毅表示，隨著甲級辦公樓市場需求和租金邁入調整期，市場氛圍轉弱，預期增加辦公樓租金升幅壓力。由於影響經濟增速的不確定性增大以及金融市場持續不穩定，作為深圳辦公樓租賃市場主力的金融類租戶預計短期內需求繼續有所減弱。然而，得益於前海利好政策持續釋放活力，以及自用比例高的總部大廈將陸續在後海及福田中心區竣工，預期未來12個月甲級辦公樓市場入駐率仍然樂觀，但空置率將上升到雙位數水準。

　　第一太平戴維斯的報告也認為，隨著下個季度深圳有9個項目，66萬平方米的新增寫字樓供應，深圳市甲級寫字樓存量將推高至554萬平方米，屆時預計全市寫字樓空置率將有所上漲，租金和售價將有所下調。

　　倉儲物業？？電商影響倉儲租金預計要漲7—9%

　　而伴隨著出口旺季促使保稅倉儲需求旺盛，電商及第三方物流企業對非保稅倉儲需求也持續增加。與此同時，部分提供轉租服務的公司也在積極尋找市面上合適的空置倉庫，在鹽田地區的需求尤為顯著。此外，隨著業務量的上升，一些第三方物流公司的擴租需求也表現出增加趨勢。在旺盛需求的情況下，全市保稅倉儲凈吸納量進一步提高，約達18萬平方米（建築面積）。

　　非保稅倉儲市場，本季度全市整體非保稅倉儲空置率仍保持在低位。與上季度相似，在電商快速發展的情況下，電商及第三方物流公司對非保稅倉儲的大面積倉庫的需求持續增加。

　　第三季度，保稅倉儲市場有一個新增供應，該項目位於前海灣片區，建築面積約12.2萬平方米。隨著新項目的投入使用，全市保稅倉儲存量增加至190萬平方米（建築面積），但在旺盛需求下，全市保稅倉儲空置率從第二季度的8.8%下降至4.7%。

　　仲量聯行深圳工業地産部副董事古振鵬預計，保稅倉儲及非保稅倉儲需求穩定，並將推動租金穩健增長。保稅倉儲市場方面，未來12個月供應不多，約只有5萬平方米（建築面積）新增供應量，其用途以自用為主。古振鵬預計第三方物流公司及跨境電商的租賃需求依然旺盛，全市空置率將維持在4—5%水準，同時推動租金獲得8—10%的同比增長。

　　非保稅倉儲市場方面，由於未來12個月可租賃項目將增加，約有10萬平方米（建築面積）新增供應量，預計短期內需求壓力將得以緩解。由於市場表現活躍，業主對租金升幅的信心保持樂觀態度，但來自周邊城市非保稅倉儲的供應將對租金升幅帶來一定壓力，古振鵬預計未來12個月租金同比增幅將高達7—9%。

　　世邦魏理仕則認為，未來六個月，物流設施存量將隨著倉儲轉型進一步壓縮，跨境電商以及香港物流商因成本及設施品質而外溢至深圳的倉儲需求的不斷增加，將進一步加劇整體市場供不應求的局面，從而推動整體市場租金水準穩步提升。