□地産評論員 蔡琦雯

　　9月樓市成交量雖不及供應搶眼，也並未超越6月成交高峰，但也實現了穩步增長，保持在較高水準。相對“金九”，房企對“銀十”的期待更高，業內人士普遍看好今年的“銀十”行情。不過，也有專家指出，價格的持續上漲或將抑制部分購房需求，四季度市場不宜過於樂觀。

　　上海近十年10月1-12日商品住宅供求走勢

　　成交穩健起步

　　10月幾近過半，從市場表現來看，“銀十”起步較為穩健。

　　據上海鏈家市場研究部數據顯示，截至10月11日，上海10月新建商品住宅成交量為33.14萬平方米，同比上漲54.35%；成交均價為30053元/平方米，同比上漲14.76%。

　　此外，今年“十一”長假新建商品住宅的成交量為11.3萬平方米，創下了自2011年來近5年的新高。成交以剛需項目為主，成交量排名前十的項目中單價低於3萬元/平方米的剛需産品有7個。

　　對此，上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，往年受到假期出行的影響，成交量並不突出，而今年長假期間成交量同比上漲了6成多，除了供應增多的原因外，“930”政策雖然對上海並沒有直接的利好，但對市場傳遞了利好資訊。

　　值得注意的是，數據顯示，截至10月12日，10月上海市商品住宅供應量為44.31萬平方米，與去年同期相比上漲34.75%。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，供銷兩旺的格局給“銀十”的起步奠定了良好基礎。

　　房企壓力減小

　　“供應量增多，可見房企看好後市從而積極推盤。”陸騎麟補充説，9月新建商品住宅供應量為182.9萬平方米，創近8年來的新高。尤其是9月下半月的供應量佔了全月供應量的6成，且其中不少項目開盤時間定在了10月。而步入10月後，供應量還維持在高位。

　　長風板塊某高端樓盤項目負責人告訴筆者，其項目預計在近期入市，之所以選擇這個時間點，一個重要的原因便是看好10月的市場表現。

　　另外，在剛過去的“十一”房展會上，與以往不同，展會上鮮有樓盤打折促銷的資訊。“四季度對於房企而言，是個衝刺的階段，往年通常會有較多的優惠出現。而房展會的表現可以從側面看出，當前房企的壓力較小，未來‘以價換量’的可能性較低。”易居智庫研究總監嚴躍進如是表示。

　　據克而瑞研究中心統計顯示，到今年三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%，較往年完成50%左右超出了許多，恒大、華潤等房企銷售目標完成率已超80%。克而瑞研究中心分析指出，今年多數房企銷售業績完成目標無虞，部分房企還調高了業績目標。以房企龍光為例，其全年目標從145億元上調至180億元後，前三季度銷售目標完成率仍達76%。

　　同時，從土地市場的表現也可以看出房企對後市的看好。據上海鏈家市場研究部監控數據顯示，今年第三季度，全市經營性用地共成交21幅，土地出讓金合計為351億元，同比上漲16.6%。

　　“需求”或被抑制

　　陸騎麟稱，“在前期的大幅跑量後，房企的銷售壓力大大減小，四季度將更多地追求利潤上的突破。”據上海鏈家市場研究部統計，從10月新增入市項目最低報價來看，除部分新盤項目外，其餘項目10月以來，網上房地産顯示的最低報價較最近一次報價大多實現上漲，從年內二次開盤項目來看，漲幅基本控制在10%以內，多為5%-10%之間，漲幅相對明顯。

　　此外，據同策諮詢研究部統計，截至9月30日，上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1238.17萬平方米，但根據今年以來的月銷售量來計算，市場去化週期已經縮短至9.27個月。

　　然而，也有業內專家指出，持續的價格上漲或將抑制購房需求，四季度成交量料小幅下滑。

　　陸騎麟則表示，雖然當前成交量較高，但是此次“十一”房展會現場參觀人數較去年減少了約3-4成，這在一定程度上釋放出購房需求被抑制的信號，預計第四季度樓市表現將趨穩，成交量或將和第三季度持平。

　　近日，在浦東某剛需樓盤現場，就有購房者直言：“最近房價上漲有點快，我還是等等再出手。”

　　而盧文曦也認為，今年 “330新政”以來，成交量價回升，過去積壓的需求集中釋放，然而隨著成交量價的持續攀升，購買力或將被透支。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉進一步指出，房企應該未雨綢繆，增加四季度銷售業績在全年的比例，提前做好明年市場的應對策略。

　　■市場觀察

　　一季度 疲軟

　　成交面積195.9萬平方米

　　同比減少1.7%

　　成交均價28497.1元/平方米

　　同比漲8.9%

　　供應183.4萬平方米

　　同比減29.6%

　　受春節影響，1、2月樓市交投快速下滑，房企在投放上早早“鳴金收兵”，成交並不出色。雖然利好政策頻出，但由於今年農曆新年偏晚，因此影響了3月小陽春的發揮，新房市場存在較大的去化壓力，不過在3月底出臺了“330新政”，樓市動力被激發。

　　二季度 反轉

　　成交面積414.6萬平方米

　　同比增加100.2%

　　成交均價32005.6元/平方米

　　同比漲20.2%

　　供應291.7萬平方米

　　同比增9.9%

　　受到政策推動，樓市交易發生反轉。成交結構上，改善型需求得到充分釋放，中高端項目成交比較活躍。尤其是5月，高端需求大量釋放，單價10萬元以上的豪宅成交比較搶眼。

　　三季度 續熱

　　成交面積400.7萬平方米

　　同比增加88.9%

　　成交均價31882.9元/平方米

　　同比漲18.9%

　　供應357.3萬平方米

　　同比增9.5%

　　經過二季度快速消化後，供應量一直低於成交量，庫存下降明顯。另外，購房者入市迫切度有所增加，從而出現7、8月淡季不淡的格局。同時樓市的火熱傳導至土地市場，土地市場反過來再推動樓市，因此9月交易繼續維持較高流量。

　　數據來源：上海中原地産研究諮詢部