廣州中心區別墅的稀缺價值將愈發得到凸顯。圖為別墅新盤天辰原著。

　　今年合富輝煌的一份研究報告顯示，“廣州城市別墅供應越來越少，稀缺性強。”記者近期走訪市場發現，廣州中心區多套二手別墅放盤價高達20萬元/平方米左右，遠超珠江新城一手樓價。這讓上述説法似乎得到了有力佐證。

　　在市區別墅市場地位逐漸顯現的情況下，越來越多的房企將別墅産品線“精小化”，選擇推出“經濟型”別墅。

　　報告:

　　廣州別墅産品稀缺價值將愈顯

　　據了解，通常別墅有兩種類型:一種是郊區別墅;一種是城市別墅。郊區別墅距離城市較遠，自然環境優越，公共配套相對不足，往往是富裕人群第二居所的選擇。城市別墅距離城市核心區較近，一般處於城市次中心或城市名山腳下、城區江湖邊緣、城中島嶼之上，同樣具有優越的自然生態環境資源，成為成功人士常住的第一居所。

　　“廣州城市別墅供應越來越少，稀缺性強。”合富輝煌在今年的一份研究報告中指出，廣州的別墅産品呈現稀缺現象，中心城區別墅供應用地幾乎絕版，市場只能消化未售存量別墅，其稀缺價值將越來越凸顯出來。如2013年拍賣成交的白雲區同寶路8號、10號地塊樓面地價為25597元/平方米，沙太南路623號之一地塊樓面地價為26697元/平方米。這幾宗地都是高密度公寓住宅用地，還要配建相當數量的保障房，如果是低密度別墅型産品用地，地價會去到多高難以評估。

　　合富輝煌分析亦指出，從城市發展的角度看，作為稀缺型的城市別墅、低密度土地，其價值與城市價值相匹配，城市發展會不斷推動其價值增長，財富階層的不斷增長也將帶來巨大的需求，廣州城市別墅未來升值空間很大。

　　調查:

　　CBD一手樓價不及市區二手別墅

　　據記者了解，廣州市中心的都市別墅項目確實少之又少。早期的新世界花園別墅和珠江別墅均已售罄。而近期在售城市別墅的樓盤也不多，主要有帝景山莊、南天名苑和龍湖首開天宸原著等。

　　由於市中心的別墅供應有限，導致價格飆升。如建成于1993年的新世界花園別墅，安居客數據顯示，該樓盤一套360平方米的6房放盤價格為9800萬元，最便宜的一套243平方米的毛坯房，放盤價為4700萬元，均價遠遠超過目前珠江新城一手樓價。

　　搜房網數據則顯示，珠江別墅二手成交價格高達10余萬元/平方米，一套408平方米的五房單位成交價格為9000萬元。

　　 趨勢:

　　別墅産品線呈“精小化”

　　就目前廣州市出現的別墅産品來看，一個是位於奧體中心的帝景山莊，記者在陽光家緣網上看到，近一個季度該樓盤簽約量為9套，均價為55000元/平方米。另一個是位於匯景新城東側的珠江東境，主打116席半山別墅産品，另外也打造了7層半山秘境洋房，一梯一戶南北對流。項目即將公開發售，預計均價40000元/平方米。

　　還有一個則是位於帝景山莊旁邊的龍湖廣州新樓盤——天辰原著，建築面積為180～220平方米，加上贈送的面積，實際使用面積為300～350平方米不等。

　　這三個樓盤的別墅産品存在著一些共同點:資源環境非常難得，産品重量級打造;與珠江新城CBD的直線距離在9、10公里，10來分鐘的車程;價格較筍，總價在1000萬元/套左右。

　　除了價格門檻的變化帶來更大的消費市場，目前中高端客戶對於別墅生活的居住需求也有所變化。特別是人口結構從以前的三世、四世同堂變成了一家三口或四口，市民對別墅的需求從“大”朝著“精緻”發展。越來越多的房企將別墅産品線“精小化”，龍湖、中海等房企紛紛推出200平方米左右的別墅。

　　聲音

　　市中心別墅的價值主要體現以下幾點:第一是區位優勢明顯。目前部分郊區別墅的區位優勢一般，使得部分換房置業者開始回歸市區，尤其是大城市中郊區別墅過於偏遠，和工作地等直線距離過長，增加了部分不便利性。第二是配套齊全。部分郊區別墅周邊的社區規劃一般，配套並不完善。第三是人氣較旺，能夠形成鬧中取靜的格局。部分郊區別墅有冷清的弊端。第四是增值空間大。畢竟從土地佔有、可供選擇的物業類型等角度看，市區別墅都有比較獨特的優勢。

　　——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

　　首先，中心城區土地稀缺，能提供住宅的量就非常少，如果是別墅就更加罕見了;其次，因為別墅使用土地多，對開發商而言開發中心城區別墅在經濟上會顯得成本太高，未必划算，所以房企也不太願意開發中心城區別墅。和中心城區的其他物業一樣，別墅具有較強的抗跌性，原因也是配套完善、稀缺性等。

　　——方圓地産首席市場分析師鄧浩志