“一核引領、四區支撐”的總體佈局，著力打造省會核心商務區，積極培育科技創新先行區，做大做強現代商貿物流區，優化提升滹沱河休閒旅遊觀光區，全力打造電子商務示範區。當城市區劃調整後長安區這樣的發展定位呈現在人們眼前時，自然更加引起了人們對這一區域房地産開發的濃厚興趣。而在9月29日下午，由本報和市房協主辦、房掌櫃承辦的“石家莊長安區：工業中心的轉型升級”行業論壇上，專家與業內人士圍繞長安區未來發展與樓市走向所進行的探討與交流，無疑對這一話題進行了很好的解讀和闡釋。

　　□本報記者 水墨

　　長安區並非價值洼地發展前景看好

　　長安區企業的騰挪已經成為這一地區的價值熱點，大片的空白土地使得長安區將成為未來石家莊供地市場的集中地區。按照騰退的6000多畝土地計算，長安區還能建設750—800萬平米的住宅，可容納20—25萬人口，加上目前的70多萬人口，長安區未來或將成為石家莊首個人口突破百萬的城區，可見其潛力的巨大。

　　不僅如此，石家莊城市向北發展的趨勢愈加明顯，房地産市場東北板塊已經成為市場發展的一大亮點，同時長安區和平路以北商業項目匱乏，東北板塊的商業還存在著很大的發展空間。我認為，目前石家莊長安區的整體房價較高。在房地産行業轉型的今天，産品品質成為各個開發商關注的熱點。在石家莊，長安區的品質樓盤頻現，市場前景廣闊。

　　特別欣喜的是，長安區正在逐步成為石家莊未來的核心地區，不論是交通還是配套都有著很大的優勢。而長安區本身又恰好處在市中心與正定新區的中間地帶，也是市區與正定新區的必經之路，而隨著正定新區與機場各類園區的加快建設，大量的人流、物流、資金流與資訊流都將向這裡匯集，而這也為長安區的未來發展創造了更多良機，不論對購房者還是開發商來説，這一地區的潛力還是值得期待的。

　　巨大商務空間需求助力長安區發展

　　隨著退二進三，許多城中村改造，企業的搬遷，以現在的77萬左右的人口來計，長安區未來可能是石家莊轄區第一個突破百萬人口的區域。

　　去年長安區第三産業能佔到70%以上，整個區域去年投入使用的加上過去全部的商務空間是60萬平方米，我認為，現在辦公的每人平均面積正在擴充，要求能達到舒適辦公，每人平均要10平米-15平米，整個長安區未來大概需要100萬平米到150萬平米的空間。而從主軸方面講，早期的商業綜合體中，找不到城市的印記，建華城市廣場會把這些融入進來。現在商業的競爭已經脫離了品牌的競爭，品牌拓展已經不是開發商最擔心的問題。現在逛商場更多的是歡愉體驗的需求。只有體量足夠才能釋放出來。建華城市廣場的商業體量非常大，地上寫字樓是12萬平米，商業是有接近15萬平米，15萬平米能夠承載的非常多，我們這個量能有效地將文化、生態、藝術展現出來。

　　我認為，在改善型需求旺盛的時期，長安區佔據著很好的資源優勢，未來的機場、東站，整個片區相對來説發展也會好一點。

　　依河而建會使長安區市場更具活力

　　石家莊市場的變遷可以追溯至很久之前。石家莊的演變史，從30年前的工業城市發展到現在的現代化大都市，經歷了許多階段。而房地産行業的發展同樣如此。不論大小項目均會配建少量的商業其實是開發商獲取利潤的體制所決定的。經過縝密的市場調研後，一個可拆分、組合來滿足各種客戶需求的項目逐漸面市。

　　從新城大道兩側的空地不難發現，石家莊長安區的房地産市場在此還是存在很大的空白。差異化商業的發展在市場上有著很大的需求。從城市向北發展的趨勢來看，依託滹沱河的發展成為熱點，能給長安區帶來非常好的發展空間。我認為，在大石家莊迅速發展的今天，配套的建設已然成為關鍵。就教育方面來説，目前石家莊的教育分配還不均衡，仍需完善。現在購房者對配套的要求逐步提高，首先考慮的就是教育問題。開發商自己是無法全面解決的，所以還是需要政府重點推進。

　　而長安在石家莊老城區中距離正定新區最近，受益最深。長安區不斷外遷的企業騰出的土地越來越多，加之滹沱河和汊河的最精華景觀部分都在長安區，種種因素使長安區未來房地産市場的發展前景十分廣闊，市場潛力巨大，購房者在長安區購房的會越來越多。

　　滹沱河沿岸潛力無限 購房者買房要趁早

　　作為在滹沱河沿岸建設的鉑宮時代項目，我們深感城市的發展給滹沱河、汊河沿岸帶來更大發展潛力，也帶來更多項目快速崛起的機會。

　　其實，鉑宮時代位於紅星街與石津灌區交叉口東行500米路北，原屬橋東區，現屬長安區。鉑宮項目分為兩期建設，一期鉑宮時代為剛需産品，二期鉑宮後海定位為中高端。目前，鉑宮時代雖屬剛需樓盤，但將來會依託滹沱河、汊河的生態環境，重點打造生態品質盤。

　　隨著新勝利大街的建成貫通，鉑宮項目依託優越的生態環境，加上項目本身的特色商業街，小區配套會更加完善；並且，鉑宮時代將著重在物業等軟配套方面進行努力，同時還會加強社區園林建設，鉑宮後海是鉑宮時代的升級版，也一定會做的更加有特色、有品位。

　　對於購房者何時出手和是否選擇長安區置業，我認為不管是首次置業者還是改善型購房者，大家都會關心房子的升值問題。除便捷的交通和優越的生態環境作為購房者要考慮的因素外，應重點從政府規劃的發展方向出發，“一河兩岸三組團”的城市發展大框架定位，再加上正定新區建設步伐的快速推進，石家莊向北發展將來會愈加明顯，這將使得長安區未來潛力無限，只要沒有特殊的地域居住習慣，多數購房者都會傾向於這個方向置業。

　　改善型産品將成長安區項目主打

　　我認為，樓市的發展是千變萬化，市場的影響更越來越多。那麼在剛需不麼那剛的今天，在可以看得見的未來，在長安區這塊土地之上的住宅産品中，130—160平米的改善型産品必將成為一種主打産品。

　　而在住宅地産不斷發展的同時，商業地産也應與時俱進，這樣才能形成更好的商圈和生活圈。那麼在商業地産項目同質化嚴重的形勢下，在承接北京天津一些城市功能轉移的背景下，如何在尋找客戶痛點上下功夫是才是重中之重。如面對堵車嚴重的城市道路怎麼辦？如何克服員工用餐難的問題？如何加強寫字樓內企業之間的交流和溝通？員工亞健康工作怎麼辦？如何實現商業的保值增值？如何使企業在形象展示中更有面子？等等，均是每一個做商業地産尤其是寫字樓産品要考慮的痛點。

　　我認為，未來的企業應該更多是小而美的身材，而非恐龍級的企業。從用戶的真實需求出發，做好商業的體驗化、家庭單元、業態跨界都是突圍的關鍵。未來區域的商業中心，一定是養出來的，一定要遵循這一邏輯。就整個石家莊市場，現在整個樓市已經推到二環或是二環到三環之間的區域市場，東北角和西北角仍是空白。二環外的區域可以稱之為樓市發展的黃金線。未來二三環之間還將是剛性需求者的首選區域之一，但在産品的品質上，購房者的要求會更高；在戶型選擇上，130—160平方米的改善戶型將有很大空間，而智慧化、人性化等元素更加切合業主的居住和生活習慣的産品將更有市場。

　　長安區發展更需政府引導

　　我認為，長安區大量的土地供應必然造成開發商和各個項目之間的競爭加劇。尋求差異化的發展才是破除商業地産飽和現狀的突破口，這對項目來説，既是機遇，也是挑戰。

　　房地産項目在尋求差異化過程中，尋找石家莊的城市吸附力是一大關鍵。至於如何破局，其實各個業內人士的心理壓力還是十分大。據研究表明，判斷一個城市是否是一線城市的標準已不僅僅是設施等方面，更包括了211高校、每人平均圖書館面積等涉及文化、藝術等方面的軟實力。

　　目前的市場競爭，各家商業更多的還是重復的招商，重復業態的競爭，甚至全區域同品牌的競爭已經勢不可擋。實現差異化需要面臨客戶的消費習慣，從而解決用戶體驗方面的問題。而從商業發展的角度來説，傳統的開發商，第一沒有商業經營的資源，第二缺少很好的融資渠道，那麼在前期規劃的時候，政府應該更多地去介入和引導在開發之中遇到的矛盾，給予更多的支援，在居住和上班之間尋求平衡，實現更好的發展。

　　自從長安區企業搬遷，正定新區加大政策扶植後，該區域的發展趨勢就一直被業內看好。而從早期有房産開始，大家對購房過程中所需要考慮的因素較少。購房者在看完戶型圖後覺得不錯就會選擇。而在客戶經歷了一兩次購房經驗之後，對於自己不滿意的方面更加明細。客戶的需求很簡單，一個很好的家庭，能夠住的舒服，同時能夠好好地工作，也有一個相對比較好的娛樂環境。