今年是房地産行業不平靜的一年，利好政策層出不窮，剛需則繼續擔任樓市的主力軍。在上半年的樓市交易中，我們不僅看到了5-6月火爆的成交，同時也看到了暑期市場的一反常態、淡季不淡。如今金九已過半，雖未能壓倒3.30新政初期的成交高潮，成為年內的最高點，但是一、二手房市場依然呈現出火熱態勢，成色或可期。

　　回顧上半年

　　政策“組合拳”帶動樓市極速前進

　　2015年上半年，調控政策的輪番出臺激發了房地産市場的活力，樓市逐漸走出了低潮期。同時，4月份之後股市也迎來了一波上漲，大家手頭的資金充裕了，讓樓市也達到了前所未有的井噴狀態。自從“330”新政實施以來，上海新房市場成交量就持續高熱，即使是被冠以傳統淡季的7月也絲毫不見降溫，成交價格走勢更是一路高歌，已連續四個月呈現上漲趨勢。“7月的淡季不淡”可以理解成是上半年火爆成交一個慣性的延續。

　　九月份以來，“金九銀十”的話題層出不斷。作為樓市傳統行銷旺季，九月份和十月份的表現尤其值得市場和開發商關注。不過，近些年來，樓市似乎已經走出了傳統淡旺季的銷售規律。在多輪利好政策的帶動下，今年“金九銀十”的表現備受矚目。

　　一手房市場

　　政策扶持助改善型住宅奇襲折桂

　　從過往來看，剛需産品一直都是在樓市中處於主導地位，然而在今年的上半年卻一反常態，改善型住宅完成奇襲，成為當前市場的交易主力。

　　從成交情況來看，7月商品住宅的成交量為134.6萬平方米，僅次於5、6月份，為年內第三高，同時也是自2010年以來近六年的同期新高，徹底打破7月樓市淡季的格局。

　　得益於今年政策對改善型置業的支援，今年中高端項目入市步伐明顯加快，成交量表現更是節節攀升。從7月成交量榜單前十項目來看，低於2萬元/平方米的項目已經絕跡，2-3萬元/平方米之間的項目也僅有3個，其餘均為成交均價超過3萬元/平方米的中高端項目，在前十項目中佔比高達七成。可見中高端項目的熱賣是導致7月成交均價上揚的主要原因。

　　然而8月開始，由於新增供應不足、前期需求已然消化，造成交易速度明顯放緩。進入9月，在傳統金九銀十的概念下，開發企業紛紛加緊上市。據上海鏈家市場研究部數據顯示，9月上半月上海商品住宅新增供應量為76.0萬平方米，與8月上半月相比上漲2.7倍，幾乎與8月全月供應量持平，與去年同期相比上漲41.5%；但在成交量表現上，相對於前幾個月的高速去化，原本屬於傳統旺季的9月上半月成交略顯疲軟，這主要是受到近幾個月月末翹尾現象的影響，9月上半月成交量雖不及8月下半月成交，但相比去年同期仍大幅提升。數據顯示，9月上半月成交量為61.1萬平方米，與去年同期相比上漲92.4%；

　　對於下一階段走勢，樓市可能將由上半年的高端改善住宅變為以剛需成交為主；且從上半年“集中、爆發、快速”的發展趨勢，將漸漸演變成下半年“溫和、平穩、理性”的發展趨勢。

　　二手房市場

　　房源緊缺老公房“鹹魚翻身”

　　自“3.30”新政以來，滬二手房市場連續數月位於3萬以上的高位水準，即使在傳統的暑期也呈現出淡季不淡的態勢，因此今年的金九銀十也被外界寄予厚望。從上海鏈家的成交情況來看，截止九月中旬二手成交量相較8月同期上漲了約50%，金九銀十的季節性因素對市場的影響十分顯著的。

　　以古美板塊為例，上海鏈家在這一板塊的門店9月以來已成交了三十余套房源，相當於8月同期的3倍水準。據上海鏈家古龍二店介紹，3.30新政初期的時候，一些資金比較充裕的客戶入市，成交了區域內不少中高端房源。但是，這批客戶消耗之後，市場變得更為依賴置換型交易，並且這類交易往往牽涉數個房東和客戶，形成了鏈條。在暑期，作為鏈條起始的小標的老公房交易受阻比較嚴重，進而使得後續置換交易難以延續，因此導致區域總體成交相對疲軟。但是自9月以來，這一情況得到了很大的改善，該門店已成交了十多套小標的房源，從而推動了下一步的成交。

　　近期門店成交的一套古美小區的40平方米小戶型房源，總價為120萬元，位於6層，小區沒有電梯，原本在暑期是出售比較困難的一類房源。然而租住在浦東的客戶，數月尋房置業未果，進入金九後擔憂房價繼續上揚，因此在鏈家網看到這套總價較低的房源之後，迅速趕到古美與房東洽談，最後僅僅議價了數千元就下了定金。

　　上海鏈家研究總監陸騎麟表示：除了傳統的季節性因素，近期一系列寬鬆化的政策信號的發出，也給金九樓市添磚加瓦，雖然今年金九銀十未必能壓倒3.30新政初期的成交高潮，成為年內的最高點，但總體成色還是較有保障的。

　　從目前老公房“鹹魚翻身”的情況來看，目前的二手市場對於剛需的選擇面越發有收窄的趨勢，這一方面會導致房東提價，加重剛需的經濟負擔，另一方面，被迫選擇一些面積更小、房齡更長、位置更偏遠的房源，也降低了居住品質。