時代週報記者 胡天祥 發自深圳

　　窮則思變，不變死，變尚有希望。

　　9月11日，在加盟SOHO中國（00410.HK）僅一年後，林戰便辭去了公司執行董事及首席財務官（CFO）職務。這已經是SOHO中國自2007年上市九年以來離任的第四位首席財務官。

　　這則人事變動公告，再次引發市場對SOHO中國轉型之路的擔憂。被董事長潘石屹寄予厚望的3Q業務盈利貢獻待考，加之正逢業績下滑之際，種種因素疊加，似乎給外界質疑增添不少可信度。

　　轉型之路未見成效，“悔棋”還是繼續走下去？時代週報記者試圖聯繫SOHO中國詢問，負責集團媒體對接工作的俞女士稱可將採訪問題發送至公司郵箱，但至截稿前，記者未收到回復。

　　財務隱憂

　　9月11日，SOHO中國召開媒體發佈會，潘石屹跟媒體記者圍坐在一起，談起了公司轉型以來的表現，“從今年下半年開始，我們的租金收入就大幅度起來了。現在回頭看，3年前我們決策時，很多資訊並不清楚，但現在我們認為是非常對的” 。

　　不過，在此之前，SOHO中國交出一份並不盡如人意的年中成績單。

　　今年上半年，SOHO中國實現營業額約3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應佔核心純利約7200萬元，同比下降了約94%。其中，公司凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。

　　財報公佈當日，SOHO的股價即下跌7.8%。這無疑給最近一直嘗試在網際網路領域有所建樹的潘石屹，迎頭潑了一盆冷水。

　　對於業績下滑，SOHO中國解釋稱，主要原因是集團業務由“開發－銷售”轉型為“開發－持有”，從而導致物業銷售收入下降所致。而毛利潤的下降主要由於物業銷售收入下降導致的整體營業額下降。

　　2012年8月，SOHO中國宣佈轉型，從散售轉向自持。不過轉型這步棋，在正式宣佈轉型的前兩年，SOHO中國已經開始著手準備。

　　時代週報記者翻閱SOHO中國歷年年報，數據顯示，2010年，SOHO中國開始清退銷售人員，彼時，其銷售人員佔比15.27%，在2011年同期，佔比4.11%；在2012年末，其年報顯示，總僱員有2582人，其中北京和上海的銷售人員161人，佔比6.24%；在2013年的中期報告中，銷售和租賃人員僅佔比3%，物業公司僱員佔比69.46%。

　　銷售金額上，2010年，SOHO中國的銷售額達到歷史最高的238億元，隨後的三年，銷售業績大幅下滑，2011年為109億元，2012年為94.68億元，2013年則下滑至46.87億元。

　　眼下，潘石屹則用公司現金流和負債率的具體數據回應了各方質疑，“截至目前，SOHO中國凈負債率為25%，擁有近100億元的現金”。

　　潘石屹説，投資者關心的問題主要有兩個：第一個是負債率，第二個是現金流能不能支援住。

　　歷年年報數據顯示，五年間，SOHO中國負債率雖遠低於同行水準，但也一直呈現上升的態勢。2010和2011年公司的凈負債率分別為-57%和-10%，2012年凈負債率轉正，為2.6%，2013年則猛增至17%，截至2014年年底，SOHO中國凈負債率上升為至19%。

　　8月26日，標準普爾宣佈，將SOHO中國的長期企業信用評級由“BB+”下調至“BB”，展望負面。他們將SOHO中國財務風險的評估意見由“中等”調整為“很大”。

　　標準普爾信用分析師廖美珊表示：“由於SOHO中國向‘建設並持有’業務模式的過渡進程慢於此前的預期，因此該公司財務杠桿將在2015-2016年維持在高位。”

　　上海得失

　　在大步轉型過程中，SOHO中國董事長潘石屹似乎正在向李嘉誠學習。

　　年報顯示，2014年，SOHO中國沒有買入任何一個項目，反而大舉賣出套現。

　　在上海市場難有起色的境況下，這家擁有現金最多的中國房地産公司拋售了位於上海的靜安廣場、海倫廣場、虹口SOHO三個項目後，套現近83億元。該舉動也引發了一場業界對其轉型遇阻的猜測。

　　今年2月27日晚，金融街控股對外發佈公告稱，公司已同SOHO中國達成一項收購協議，將以52.32億元收購SOHO中國位於上海的兩個項目。

　　有分析認為，SOHO中國出售上述項目的主要原因在於未來收益的不確定性。以如今的成本，SOHO中國上述項目租金減去大樓維護和管理費用後，回報率可能不足5%。

　　此前，同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴時代週報記者，靜安項目的單位價格約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項目的單位價格約為1.82萬元/平方米。這場交易中，SOHO實際上並無從中獲利，只是加了點財務成本而已。

　　易居(中國)控股公司執行總裁丁祖昱告訴時代週報記者，SOHO中國出售上海項目説明其上海戰略的失敗，“從2012年潘石屹提出SOHO不再散售，改為持有物業並出租開始，就標誌著SOHO銷售模式的潰敗。從2013年年底爆出SOHO要出售上海的3個項目，到現在成功地交易了兩個，又代表著SOHO上海戰略的全面調整”。

　　事實上，從2009年開始，SOHO中國便開始大力開拓上海市場，從公司的數據來看，上海市場明顯是公司發展的重點區域。從在售項目以及在建的項目分佈來看，公司75%的項目位於上海市場（按建築面積）。

　　但事與願違，一方面SOHO中國原先擅長的收購爛尾樓改造後再出售的模式發展進入瓶頸期，二是從北京到上海，SOHO中國面對的是不同的消費者和市場，公司沒有針對在上海市場推出有效的本土化産品和行銷措施，導致項目開發銷售的效果並不好。

　　雖然此後，潘石屹公開表示，出售上海項目屬於“開門做生意，買進賣出很正常”，卻仍未消除市場上的各種疑慮。

　　新盈利點？

　　改變迫在眉睫。

　　2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O共用辦公空間─SOHO 3Q。

　　可以只租一張辦公桌或一間辦公室，租期少則一星期、多則幾月甚至幾年，提供免費WiFi、複印列印、會議室、咖啡等服務，這是SOHO 3Q倡導其O2O移動辦公的主要綱領。

　　潘石屹承認，目前SOHO 3Q不賺錢，但他也表示，轉型SOHO 3Q已獲得初步成功，並表示會考慮將來把SOHO 3Q獨立上市。

　　SOHO中國則在年報中稱，2015年會迅速擴張3Q業務，在今年年末前，SOHO中國計劃將SOHO3Q中心的數量增加至11個，擁有1.1萬個座位。

　　然而，SOHO 3Q較低的出租率以及高昂的租金一直飽受詬病。種種因素疊加，為其日後獨立上市甚至能否成為SOHO中國轉型過程中新的盈利點，打上一個問號。

　　“我可以保證北京望京SOHO和上海復興SOHO廣場出租率是百分之百。”對於上述項目，潘石屹顯得自信滿滿。

　　時代週報記者查閱2015年SOHO中國中期業績報告顯示，截至2015年6月末，北京望京SOHO出租率為95%，而復興SOHO廣場出租率則為97%。不過，其光華路SOHOII項目的出租率僅為48%。其中辦公區域的出租率為38%。而上海淩空SOHO辦公區域出租率僅為39%，零售區域出租率僅50%。

　　根據目前SOHO 3Q官網顯示，上海復興SOHO廣場的一個工位的價格為600元/人/周，獨立辦公室的價格為780元/人/周；北京望京SOHO一個工位和獨立辦公室的價格則分別為800元/人/周、1040元/人/周。

　　“最開始我們推了一個定價，但是市場反應是有點貴，4月份我們就打了八折，”潘石屹如是道。SOHO的降價確有成效，望京SOHO出租率亦從去年年底的69%升至95%，復興SOHO廣場出租率則從去年年底64%升至97%。

　　不過多位業內人士則認為，SOHO 3Q 這種“常態化短租”的寫字樓産品，按照目前的價格，每平米單價折合後在18－30元/天，仍然高於正常商業寫字樓的每平米5－8元／天。

　　與此同時，市場上越來越多的創業空間項目紛紛入市，其中不僅包括毛大慶的優客工廠、王勝江的洪泰創新空間等同類産品，還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間産品。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴時代週報記者，SOHO 3Q從事的是寫字樓短租服務，這塊業務並非市場空白，在北京CBD區，不少服務性寫字樓從位置條件、商務環境以及提供的服務來比較，比SOHO 3Q都要略勝一籌。

　　在丁祖昱看來，3Q模式雖然新穎，但具體前景則有待觀察。交銀國際證券則預計，新業務SOHO 3Q將對業績貢獻甚微。