原標題：燕郊房價已超北京部分區縣 九成看房客來自北京

　　京津冀一體化步伐正逐漸加快，“房價的一體化”也隨之而來。北京青年報記者在與通州一河之隔的燕郊調查發現，當地房價在今年一路飆升，已經超過了北京部分區縣。不過，對於燕郊暴漲的房價，業內人士直言，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

　　與通州僅一河之隔的燕郊房價自6月“北京市政府職能部門東遷”消息落地後開始一路飆升。三個月的時間，部分樓盤甚至出現了價格翻倍的現象。北京青年報記者實地調查的結果顯示，燕郊的房價已經超過北京部分區縣。到底是什麼驅動了燕郊的房價以如此快的速度上漲？京津冀一體化的進展和通州作為北京副中心的確是導火索，但業內人士認為，燕郊的房價暴漲背後是房地産商的炒作。

　　現象

　　燕郊房價已超北京部分區縣

　　“燕郊的房價瘋了。”一位從燕郊看房回來的北京市民發出感慨。今年6月份，北京市政府職能部門東遷通州消息落地。與通州僅一河之隔的燕郊房價開始一路飆升，兩個月不到時間，部分樓盤甚至出現了價格翻倍的現象。燕郊的房價已經超過北京部分區縣。

　　北青報記者了解到，位於燕郊核心區的上上城理想城，去年的價格單價是8600元，8月的成交價已達1.4萬元；港中旅的項目去年年底單價才9000多元，隨著今年上半年房地産回暖，今年6月開盤時的均價為1.1萬元／平方米，但8月新開盤項目的價格已飆升到1.5萬元/平方米左右；位於燕郊南城的天洋城4代的項目去年單價還是1萬元左右，5月受燕郊通地鐵影響，漲到12500元，6月份通州被明確為北京城市副中心後，該項目的開盤單價均價達到1.6萬元。

　　多家機構的最新統計數據顯示，燕郊的多數新樓盤報價在6月份之後都出現了不同程度的上漲，漲幅最少的大概在每平方米500元，有的熱點樓盤甚至每平方米漲了1萬元左右。

　　而來自中原地産等機構的統計數據顯示，7月份，北京市平谷、懷柔新房成交均價分別為每平方米13038元、11654元，密雲、延慶的房價更低。對比之下，燕郊部分樓盤房價已經超過北京部分區縣的房價。

　　親歷

　　6號線草房站燕郊樓盤賓士車“拉客”

　　9月13日上午，北青報記者乘坐地鐵6號線前往燕郊實地調查。在草房地鐵站剛出站，就被一群燕郊樓盤的銷售人員團團圍住，天洋城、港中旅、上上城理想城等幾乎所有燕郊的樓盤都有人專門守候在這個地鐵口，他們手中拿著樓盤的資料，詢問每一個下地鐵的人是否有意購買燕郊的房子。得知北青報記者有意看房時，一輛賓士車快速將北青報記者拉上車，一直開到燕郊某樓盤的售樓處。

　　該樓盤的銷售人員介紹，幾乎每個樓盤都在6號線東邊沿線的地鐵站“布點”了銷售人員，爭搶從北京過來的看房客。在售樓處登記的時候，該銷售人員還特意囑咐記者一定要提到是從草房站地鐵被拉過來的，這會被列入他們的業績考核。

　　從草房地鐵站到燕郊的路上，路邊的廣告牌、開往通州的公交車、高速路出口的隔欄板……燕郊樓盤的廣告幾乎無處不在。過了潮白河，沿著102國道進入燕郊城區，大約兩公里的街道兩側幾乎都是燕郊開發商樓房的銷售點，道路兩側密布的地産廣告讓人以為置身於一個中型的房展會。

　　而在燕郊南側的大廠回族自治縣，銷售的競爭更為激烈，多個樓盤方圓幾公里內都有銷售人員“擺攤”，只要有車經過，便從車窗內塞入大量樓盤宣傳資料。

　　現場

　　九成看房客來自北京

　　賓士車將包括北青報記者在內的一車看房客拉到燕郊南城的天洋城4代一期。據介紹，該樓盤只剩最後兩棟樓，其餘已經售完。産品為60-122平方米的一居到三居室，目前均價是1.6萬元／平方米。天洋城4代二期也已經封頂，預計明年推出。銷售人員反覆向看房客提及小區作為第四代城市綜合體的遠景規劃，以及小區附近很快將開業一座“航空博物館”。

　　北青報記者看到，售樓處內，4個銷售專員正分別向4撥看房客介紹樓盤的情況，據了解，他們都是來自北京的年輕人，選擇週末過來看房。多名樓盤的銷售人員提醒看房客要儘早出手，剩下可賣的樓盤已不多，過幾天又是另外一個價了。而“京津冀一體化”、“燕郊將來要通地鐵”和“北三縣(燕郊、大廠和香河)可能很快會限購”更是多次被銷售人員拿來刺激看房客。

　　銷售人員介紹，來看房的人9成以上來自北京。北青報記者現場調查顯示，這些北京來的年輕購房人主要分兩部分人群：一種是在北京買不起房，一直上漲的北京房價讓他們擔憂以後再也買不起房了，趕緊來選擇燕郊置業；還有一種是純粹投資型，這部分購房人認為北京政府職能部門要東遷通州，一河之隔的燕郊房價還會上漲。

　　北青報記者隨機詢問了幾位看房客，他們都表示自己第一次來燕郊看房。“燕郊的房價有點超出了預期，是否在此買房還需要謹慎考慮。”也有理性一點的購房人如是和北青報記者説。

　　中原地産最新統計數據顯示，燕郊今年以來新增供應住宅高達11516套，這一數據是通州市場商品房住宅供應量的14倍，大盤開發充斥市場。

　　追訪

　　燕郊房價暴漲是開發商在炒作？

　　到底是什麼驅動了燕郊的房價以如此快的速度上漲？調查中，多位業內人士和購房人表示，京津冀一體化的進展和通州作為北京副中心肯定是導火索，但業內人士認為，燕郊的房價背後有房地産商的炒作。

　　“這裡面有借勢炒作的因素，在上漲行情中效果很好，但在下跌行情當中，也跌得快。”燕郊某大型樓盤銷售經理方芳(化名)告訴北青報記者，燕郊的房價跟北京相比，有一個特點就是大起大伏、波動性很大。據介紹，2013年前後，燕郊有樓盤的銷售價格就已經達到每平方米1.5萬元左右，而到2014年底，這些樓盤的價格就跌到了每平方米八九千元，而今年8月，又很快漲到了每平方米1.5萬元。

　　方芳介紹，今年燕郊樓市的總體銷售表現為“價升量減”，有些開發商手裏有房子，但他們控制著銷量，分批放出來，每一批的價格都比前一批高，成交量比以前少，但價格卻漲得很快。方芳分析，這跟土地的供應也有一定關係。“這兩年開發商拿到的地不多，而預期房價還會漲，導致了開發商的惜售。另外，也跟燕郊的地産生態有關，這裡的開發商總共就那麼幾家，除了港中旅一家是外來的，其他幾家都本地的。這是一個壟斷性的市場，容易形成價格聯盟，出現這種局面就不奇怪了。”

　　北京市房地産協會秘書長陳志也明確表示，燕郊的房價被過度炒作。一位熟悉燕郊地産圈的人士告訴北青報記者，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

　　上述人士雖然沒有“指名道姓”透露哪些燕郊樓盤在炒作房價，但值得關注的是河北省最近下發的一則整治規則也印證了，確實有炒作現象存在：為防止北京周邊地區炒作房價，近日，河北省住建廳、省國土資源廳聯合印發《關於促進河北省北京周邊地區房地産市場平穩健康發展的通知》，將嚴厲打擊北京周邊房地産企業“囤地炒地”，嚴肅查處房地産企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

　　對此，燕郊某大型樓盤的一名銷售經理告訴北青報記者，燕郊的房價現在已高度敏感，再加上政府開始監管，估計未來漲價的空間已經不大，除非有新的重大利好。

　　購房故事

　　投資客：三年後無論漲跌都出手

　　故事一：猶豫的購房人

　　9月13日下午，購房人劉峻(化名)和女朋友去了趟燕郊，為了婚房，他已經跑了不少新樓盤和二手房。劉峻是80後，老家在河南，研究生畢業以後在一家廣告公司上班，如今剛滿3年，由於北京5年的限購政策，沒有北京戶口的劉峻一直沒法買房。

　　劉峻説，本打算在今年年底結婚，但女朋友家人希望他們結婚時能在北京有一套房子。“原來計劃等兩年再買，但現在房價又在漲，週末便約了女朋友一起來燕郊看看，不行先買一套，過兩年再換到北京去。”

　　當天，劉峻兩人一共看了港中旅、天洋城4代兩個樓盤。“價格比想像的要高一些，之前以為至少能打個折，但銷售人員説目前沒有折扣。如果是一萬二左右還比較能接受。”當天，劉峻沒有下定決心在燕郊買房。他説，下週末還要來看看燕郊的二手房，再和家人商量決定。

　　故事二：自信的投資客

　　在燕郊買房的群體中，投資客佔相當大的比例。作為京城一家媒體的編輯，陳明在今年4月份聽到通州要成為城市副中心的傳聞之後，火速在燕郊的夏威夷南岸以單價1萬元的價格，全款買了一套兩居室二手房。夏威夷南岸緊挨著潮白河，陳明買的二手房是一個景觀房。8月初，陳明將房子租給了燕郊的一位店主，租金每月2800元。

　　9月13日，記者在燕郊一家房産仲介了解到，夏威夷南岸的精裝二手房價格已經達到1.3萬元／平方米左右。陳明預計，隨著北京市政府的東遷，他的房子漲到1.8萬元／平方米應該問題不大。“打算先租出去三年，三年之後無論漲多少都賣。”

　　財經觀察

　　配套成燕郊樓市痛點

　　在實地探訪中，北青報記者多次向樓盤銷售人員表達對燕郊交通的擔憂。“6號線東延”被銷售人員反覆提及。但北青報記者查詢相關的資料發現，北京地鐵總公司和廊坊方面均未確認該消息——至少在2015年的規劃中，6號線東延是沒有的。

　　一位住在燕郊的北京上班族劉女士告訴北青報記者，從今年6月開始，燕郊全城擁堵已是常態：“從102國道、燕郊行宮大街、燕順路上高速，在高峰期，花一個小時到一個半小時，幾乎成了常態。”

　　“最可怕的地方是南城。天洋城4代和夏威夷藍灣都屬於巨型社區，但這兩個小區目前沒有公交通勤，這種巨型社區的入住，將會給迎賓路與102國道帶來巨大的壓力。”劉女士擔憂，目前燕郊大約有60萬人口，隨著更多樓盤入住，燕郊到北京的交通將是個無解的難題。

　　在生活配套設施方面，銷售人員給看房客介紹了很多，但一問時間，大多是幾年之後才能建成。而義務教育方面的缺乏，也被燕郊居民詬病。據了解，燕郊大量小學普遍超編，一些小學一個班級學生往往多達八九十人。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，配套設施決定市場健康程度，從目前看，環北京的燕郊等區域，配套設施的建設遠遠跟不上樓盤的開發速度。燕郊等區域恐怕無法支撐目前超過1.5萬的房價。

　　本組文/本報記者 朱開雲