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燕郊房價已超北京部分區縣九成看房客來自北京

  • 發佈時間:2015-09-21 08:21:00  來源:人民網  作者:朱開雲  責任編輯:羅伯特

  原標題:燕郊房價已超北京部分區縣 九成看房客來自北京

  京津冀一體化步伐正逐漸加快,“房價的一體化”也隨之而來。北京青年報記者在與通州一河之隔的燕郊調查發現,當地房價在今年一路飆升,已經超過了北京部分區縣。不過,對於燕郊暴漲的房價,業內人士直言,燕郊樓盤此番大漲,確有炒作的因素,部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

  與通州僅一河之隔的燕郊房價自6月“北京市政府職能部門東遷”消息落地後開始一路飆升。三個月的時間,部分樓盤甚至出現了價格翻倍的現象。北京青年報記者實地調查的結果顯示,燕郊的房價已經超過北京部分區縣。到底是什麼驅動了燕郊的房價以如此快的速度上漲?京津冀一體化的進展和通州作為北京副中心的確是導火索,但業內人士認為,燕郊的房價暴漲背後是房地産商的炒作。

  現象

  燕郊房價已超北京部分區縣

  “燕郊的房價瘋了。”一位從燕郊看房回來的北京市民發出感慨。今年6月份,北京市政府職能部門東遷通州消息落地。與通州僅一河之隔的燕郊房價開始一路飆升,兩個月不到時間,部分樓盤甚至出現了價格翻倍的現象。燕郊的房價已經超過北京部分區縣。

  北青報記者了解到,位於燕郊核心區的上上城理想城,去年的價格單價是8600元,8月的成交價已達1.4萬元;港中旅的項目去年年底單價才9000多元,隨著今年上半年房地産回暖,今年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米,但8月新開盤項目的價格已飆升到1.5萬元/平方米左右;位於燕郊南城的天洋城4代的項目去年單價還是1萬元左右,5月受燕郊通地鐵影響,漲到12500元,6月份通州被明確為北京城市副中心後,該項目的開盤單價均價達到1.6萬元。

  多家機構的最新統計數據顯示,燕郊的多數新樓盤報價在6月份之後都出現了不同程度的上漲,漲幅最少的大概在每平方米500元,有的熱點樓盤甚至每平方米漲了1萬元左右。

  而來自中原地産等機構的統計數據顯示,7月份,北京市平谷、懷柔新房成交均價分別為每平方米13038元、11654元,密雲、延慶的房價更低。對比之下,燕郊部分樓盤房價已經超過北京部分區縣的房價。

  親歷

  6號線草房站燕郊樓盤賓士車“拉客”

  9月13日上午,北青報記者乘坐地鐵6號線前往燕郊實地調查。在草房地鐵站剛出站,就被一群燕郊樓盤的銷售人員團團圍住,天洋城、港中旅、上上城理想城等幾乎所有燕郊的樓盤都有人專門守候在這個地鐵口,他們手中拿著樓盤的資料,詢問每一個下地鐵的人是否有意購買燕郊的房子。得知北青報記者有意看房時,一輛賓士車快速將北青報記者拉上車,一直開到燕郊某樓盤的售樓處。

  該樓盤的銷售人員介紹,幾乎每個樓盤都在6號線東邊沿線的地鐵站“布點”了銷售人員,爭搶從北京過來的看房客。在售樓處登記的時候,該銷售人員還特意囑咐記者一定要提到是從草房站地鐵被拉過來的,這會被列入他們的業績考核。

  從草房地鐵站到燕郊的路上,路邊的廣告牌、開往通州的公交車、高速路出口的隔欄板……燕郊樓盤的廣告幾乎無處不在。過了潮白河,沿著102國道進入燕郊城區,大約兩公里的街道兩側幾乎都是燕郊開發商樓房的銷售點,道路兩側密布的地産廣告讓人以為置身於一個中型的房展會。

  而在燕郊南側的大廠回族自治縣,銷售的競爭更為激烈,多個樓盤方圓幾公里內都有銷售人員“擺攤”,只要有車經過,便從車窗內塞入大量樓盤宣傳資料。

  現場

  九成看房客來自北京

  賓士車將包括北青報記者在內的一車看房客拉到燕郊南城的天洋城4代一期。據介紹,該樓盤只剩最後兩棟樓,其餘已經售完。産品為60-122平方米的一居到三居室,目前均價是1.6萬元/平方米。天洋城4代二期也已經封頂,預計明年推出。銷售人員反覆向看房客提及小區作為第四代城市綜合體的遠景規劃,以及小區附近很快將開業一座“航空博物館”。

  北青報記者看到,售樓處內,4個銷售專員正分別向4撥看房客介紹樓盤的情況,據了解,他們都是來自北京的年輕人,選擇週末過來看房。多名樓盤的銷售人員提醒看房客要儘早出手,剩下可賣的樓盤已不多,過幾天又是另外一個價了。而“京津冀一體化”、“燕郊將來要通地鐵”和“北三縣(燕郊、大廠和香河)可能很快會限購”更是多次被銷售人員拿來刺激看房客。

  銷售人員介紹,來看房的人9成以上來自北京。北青報記者現場調查顯示,這些北京來的年輕購房人主要分兩部分人群:一種是在北京買不起房,一直上漲的北京房價讓他們擔憂以後再也買不起房了,趕緊來選擇燕郊置業;還有一種是純粹投資型,這部分購房人認為北京政府職能部門要東遷通州,一河之隔的燕郊房價還會上漲。

  北青報記者隨機詢問了幾位看房客,他們都表示自己第一次來燕郊看房。“燕郊的房價有點超出了預期,是否在此買房還需要謹慎考慮。”也有理性一點的購房人如是和北青報記者説。

  中原地産最新統計數據顯示,燕郊今年以來新增供應住宅高達11516套,這一數據是通州市場商品房住宅供應量的14倍,大盤開發充斥市場。

  追訪

  燕郊房價暴漲是開發商在炒作?

  到底是什麼驅動了燕郊的房價以如此快的速度上漲?調查中,多位業內人士和購房人表示,京津冀一體化的進展和通州作為北京副中心肯定是導火索,但業內人士認為,燕郊的房價背後有房地産商的炒作。

  “這裡面有借勢炒作的因素,在上漲行情中效果很好,但在下跌行情當中,也跌得快。”燕郊某大型樓盤銷售經理方芳(化名)告訴北青報記者,燕郊的房價跟北京相比,有一個特點就是大起大伏、波動性很大。據介紹,2013年前後,燕郊有樓盤的銷售價格就已經達到每平方米1.5萬元左右,而到2014年底,這些樓盤的價格就跌到了每平方米八九千元,而今年8月,又很快漲到了每平方米1.5萬元。

  方芳介紹,今年燕郊樓市的總體銷售表現為“價升量減”,有些開發商手裏有房子,但他們控制著銷量,分批放出來,每一批的價格都比前一批高,成交量比以前少,但價格卻漲得很快。方芳分析,這跟土地的供應也有一定關係。“這兩年開發商拿到的地不多,而預期房價還會漲,導致了開發商的惜售。另外,也跟燕郊的地産生態有關,這裡的開發商總共就那麼幾家,除了港中旅一家是外來的,其他幾家都本地的。這是一個壟斷性的市場,容易形成價格聯盟,出現這種局面就不奇怪了。”

  北京市房地産協會秘書長陳志也明確表示,燕郊的房價被過度炒作。一位熟悉燕郊地産圈的人士告訴北青報記者,燕郊樓盤此番大漲,確有炒作的因素,部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

  上述人士雖然沒有“指名道姓”透露哪些燕郊樓盤在炒作房價,但值得關注的是河北省最近下發的一則整治規則也印證了,確實有炒作現象存在:為防止北京周邊地區炒作房價,近日,河北省住建廳、省國土資源廳聯合印發《關於促進河北省北京周邊地區房地産市場平穩健康發展的通知》,將嚴厲打擊北京周邊房地産企業“囤地炒地”,嚴肅查處房地産企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

  對此,燕郊某大型樓盤的一名銷售經理告訴北青報記者,燕郊的房價現在已高度敏感,再加上政府開始監管,估計未來漲價的空間已經不大,除非有新的重大利好。

  購房故事

  投資客:三年後無論漲跌都出手

  故事一:猶豫的購房人

  9月13日下午,購房人劉峻(化名)和女朋友去了趟燕郊,為了婚房,他已經跑了不少新樓盤和二手房。劉峻是80後,老家在河南,研究生畢業以後在一家廣告公司上班,如今剛滿3年,由於北京5年的限購政策,沒有北京戶口的劉峻一直沒法買房。

  劉峻説,本打算在今年年底結婚,但女朋友家人希望他們結婚時能在北京有一套房子。“原來計劃等兩年再買,但現在房價又在漲,週末便約了女朋友一起來燕郊看看,不行先買一套,過兩年再換到北京去。”

  當天,劉峻兩人一共看了港中旅、天洋城4代兩個樓盤。“價格比想像的要高一些,之前以為至少能打個折,但銷售人員説目前沒有折扣。如果是一萬二左右還比較能接受。”當天,劉峻沒有下定決心在燕郊買房。他説,下週末還要來看看燕郊的二手房,再和家人商量決定。

  故事二:自信的投資客

  在燕郊買房的群體中,投資客佔相當大的比例。作為京城一家媒體的編輯,陳明在今年4月份聽到通州要成為城市副中心的傳聞之後,火速在燕郊的夏威夷南岸以單價1萬元的價格,全款買了一套兩居室二手房。夏威夷南岸緊挨著潮白河,陳明買的二手房是一個景觀房。8月初,陳明將房子租給了燕郊的一位店主,租金每月2800元。

  9月13日,記者在燕郊一家房産仲介了解到,夏威夷南岸的精裝二手房價格已經達到1.3萬元/平方米左右。陳明預計,隨著北京市政府的東遷,他的房子漲到1.8萬元/平方米應該問題不大。“打算先租出去三年,三年之後無論漲多少都賣。”

  財經觀察

  配套成燕郊樓市痛點

  在實地探訪中,北青報記者多次向樓盤銷售人員表達對燕郊交通的擔憂。“6號線東延”被銷售人員反覆提及。但北青報記者查詢相關的資料發現,北京地鐵總公司和廊坊方面均未確認該消息——至少在2015年的規劃中,6號線東延是沒有的。

  一位住在燕郊的北京上班族劉女士告訴北青報記者,從今年6月開始,燕郊全城擁堵已是常態:“從102國道、燕郊行宮大街、燕順路上高速,在高峰期,花一個小時到一個半小時,幾乎成了常態。”

  “最可怕的地方是南城。天洋城4代和夏威夷藍灣都屬於巨型社區,但這兩個小區目前沒有公交通勤,這種巨型社區的入住,將會給迎賓路與102國道帶來巨大的壓力。”劉女士擔憂,目前燕郊大約有60萬人口,隨著更多樓盤入住,燕郊到北京的交通將是個無解的難題。

  在生活配套設施方面,銷售人員給看房客介紹了很多,但一問時間,大多是幾年之後才能建成。而義務教育方面的缺乏,也被燕郊居民詬病。據了解,燕郊大量小學普遍超編,一些小學一個班級學生往往多達八九十人。

  中原地産首席分析師張大偉認為,配套設施決定市場健康程度,從目前看,環北京的燕郊等區域,配套設施的建設遠遠跟不上樓盤的開發速度。燕郊等區域恐怕無法支撐目前超過1.5萬的房價。

  本組文/本報記者 朱開雲

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