日前，恒大地産在香港發佈了2015上半年業績。報告顯示，截至6月30日，房地産主業實現人民幣753.7億元的營業額，佔總營業額的97%；凈利潤同比增長40%，實現人民幣收入132.9億元。恒大主席許家印在恒大業績發佈會上表示，市場不好的時候，才能體現恒大的功底。恒大上市以來一直保持每年30%左右的增長速度，未來五年仍將保持各項指標年均30%左右的增長。

　　市場低迷更顯功底

　　據悉，2015年上半年恒大合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價齊創歷史同期新紀錄，量價齊升。其中，合約銷售額871.1億，達2013年全年水準，目標完成率58.1%，同比增25.7%；合約銷售面積1137.8萬平方米，同比增16.1%；合約銷售均價7656元/平方米，同比增8.2%。據統計，今年上半年，萬科、保利、綠地等60家A股上市房企中期凈利潤總和為252.57億，而恒大中期凈利潤達132.9億，佔上述房企凈利潤一半以上。據悉，新加坡證券公司大華繼顯昨日發佈恒大地産研報，給予“買入”評級，目標價7.01港元。研報認為目前公司平均土地成本佔上半年銷售均價的14.2%，處於有利水準，有助毛利率在行業波動下保持穩定。

　　據介紹，上半年儘管利好頻出，但樓市整體仍顯低迷，自2014年初起連續5個季度住宅成交面積出現同比下降，除少數龍頭房企外，房企業績普遍走低。在這樣的市場環境下恒大各項指標仍能保持大幅提升，主要得益於過硬的産品品質、強大的成本控制能力、定位準確的産品線、大規模快速開發能力及全部精裝交樓等五大優勢，既保證了業績持續增長，也是其實施無理由退房的底氣所在。

　　“在市場不好的時候，才能顯示出恒大功底。”恒大主席許家印在恒大業績發佈會上表示，恒大幾年前就提出夯實基礎，在戰略決策層面清晰要求公司房地産主業保持健康快速發展，“發展是硬道理，恒大上市以來一直保持每年30%左右的增長速度，未來五年仍將保持各項指標年均30%左右的增長。”

　　恒大拿地傾向於一、二線城市

　　通過優化資本結構和拓寬融資渠道等手段，恒大的財務狀況亦處於穩健狀態。中報顯示，恒大龐大的土地款支付情況良好，未到期未付土地款僅佔總地價13.5%。截至6月30日，恒大現金餘額達815.7億，接近萬科、保利的總和。

　　據悉，截至2014年底，恒大305個項目的土地原值為1611億，而國際知名評估公司世邦魏理仕根據目前市場評估，得出項目總估值為4121億，增值率155.8%。從拿地情況看，恒大已進入全國154個城市，項目總數335個，上半年拿地明顯向一、二線城市傾斜。統計顯示，恒大上半年新增項目35個，其中一、二線項目22個，三線城市項目13個；新開盤項目23個，在售項目達299個。恒大堅持一貫“立即開發、快速建設、大規模開發、快速銷售，快速週轉”的高週轉開發模式。截至6月30日，恒大總土儲1.44億平方米，在建項目291個，在建面積4170萬平方米，竣工面積1287萬平方米。

　　數據顯示，去年萬科地産全年銷售額為2151億元、恒大銷售1315億元，兩者相差800億元；而今年上半年，萬科銷售1099.6億元，恒大銷售871.1億元，相差200多億元，差距正在縮小。對此，業內人士認為，今年千億房企的龍頭之爭，與去年的“萬綠爭奪戰”相比，或將會更激烈。

　　值得一提的是，恒大地産的凈利潤收入水準，已經超越了稍早發佈業績報告的中海地産、保利地産及萬科地産，成為房地産行業內在2015年上半年“極賺錢”的企業。

　　房企上半年增收難增利 資金整體趨緊

　　今年以來，樓市新政之下，市場行情逐步回溫，房企的銷售業績也在持續攀升。據克而瑞數據顯示，今年上半年銷售業績TOP10企業的上榜門檻已經突破了300億元，較去年同期增加了44億元，漲幅為17%。

　　但是，增收難增利的現象也愈發明顯。2013年、2014年房企的平均凈利潤率分別為11.97%、10%，下降明顯，中原地産研究部統計，截至8月25日，有60家房企先後公佈半年報。這60家房企營業收入合計3011.4億元，凈利潤為252.57億，凈利潤率8.4%，行業平均凈利率跌至個位數。截至今年6月底，多數房企目標完成率不足4成，房企半年凈利潤總體上呈現下滑趨勢，中國房地産市場進入“微利時代”。

　　房價已從單邊上漲轉為上下區間波動，地産市場逐漸回歸均衡。地産行業總體銷售收入增速開始放緩，庫存和成本不斷上升，利潤率下滑，導致房企資金短缺等問題突顯。

　　今年上半年中國樓市成交雖然有一定回升，但不足以改變庫存高企的現狀，特別是中小房企，商品房的銷售速度落後於它的在建和竣工速度，造成了一定的資金壓力。

　　有專家分析稱，目前地産市場雖然出臺了一系列寬鬆政策，但是市場復蘇的態勢確實沒有預期的高。今年一季度，商品房市場整體處於低位，房企資金回籠不暢，資金捉襟見肘。

　　研究機構認為，在利潤率、杠桿率持續走低的情況下，提高週轉率是極好的市場應對方式。目前行業平均利潤率大約以每年一個百分點的速度持續下滑，土地成本和資金成本越來越高，開發投資的杠桿率越來越低。提高回報率的直接、有效的著力點是提高週轉率。

　　從2015年前七個月的銷售業績來看，能夠保證“高週轉”的萬科、恒大率先突破千億大關，是目前僅有的兩家千億銷售房企，並且與其他房企拉開距離，作為第一集團領跑行業。研究機構認為，樓市持續盤整，行業集中度在進一步加大，中小房企生存空間正被擠壓，大型房企優勢將繼續擴大。

　　（何顯耀 李夢夢）