隨著天氣逐漸轉涼，秋天的步伐越來越近，金秋9月不僅是收穫的季節，也是樓市傳統旺季。借著降準、降息等寬鬆政策的春風，北京樓市在今年上半年逐月回暖，走出一條前低後高的優美弧線，在經歷8月份的短暫調整之後，樓市即將迎來一年一度的“金九銀十”銷售黃金期，各家開發商都把主要精力放在了金九銀十的備戰中，無論是供應還是成交，9月樓市有望迎來新一波高峰。

　　□供應

　　34盤預計入市

　　根據亞豪機構統計數據顯示，2015年9月，北京商品住宅市場預計將有34個項目入市，其中包括使館壹號院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個純新盤，以及包括恒華·安納湖、領秀慧谷、龍湖長城源著等在內的14個老項目後期。這一開盤量也將標齊今年入市量最高的5月份，再度創造年內供應“小高峰”。

　　從9月預計入市項目特徵來看，高端項目比重明顯加大。34個預計入市項目當中，別墅項目佔據5席，高端公寓項目有入市預期的則多達6個，其中報價最高的為使館壹號院，單價150000元/平方米。

　　從近期熱點通州區供應情況來看，9月該區域預計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，今年被稱為北京房地産史上的“豪宅元年”，大量被高地價托起的高端物業蓄勢待發，另外受到稀缺地理位置影響的市區老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區老項目也出現上調價格的現象，逐步邁入高端物業陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項目大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

　　□分析

　　8月樓市成交呈現淡季特徵9月市場有望回升

　　緊跟7月份深圳樓市成交量大跌的步伐，8月份北京、上海、廣州等一線城市樓市都開始全面降溫，新房和二手房成交量都開始回落。

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2015年8月（截至23日）北京全市住宅（新建純商品住宅和二手住宅）成交總量為14820套，與上月同期相比下跌12%。

　　其中，8月（截至23日）北京全市新建純商品住宅（不含保障房）成交量為8672套，與上月同期相比下跌18.6%，截至目前的新宅成交均價為25790元/平米，與7月全月的成交均價相比漲幅僅為1.4%。

　　8月（截至23日）北京全市二手住宅成交量為13327套，與上月同期相比下跌12.8%，截至目前通過我愛我家達成的二手房交易均價為39393元/平米，與7月全月的成交均價相比上漲3.9%。

　　不僅僅是北京，中原地産研究中心統計數據顯示，截至23日，全國主要的54城市合計住宅簽約17.14萬套，這一成交量相比7月同期的18.7萬套下調了8.4%，其中下調幅度最大的是一線城市，跌幅達到了19.8%，北京、上海、廣州、深圳等城市都在成交量上有明顯的跌幅。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，7、8月份以來，北上廣深一線城市樓市全面降溫，表明從3·30新政以來的一系列樓市利好政策對樓市的刺激作用正在逐步消退，經過了大半年購房需求的集中釋放後，由於7月未有利好消息繼續出臺，使得市場活躍度逐步降低。此外，金九銀十來臨前的7、8月份本來就是傳統的樓市淡季，今年7月份以來新房市場新增供應量持續減少，也是造成新房交易量快速回落的重要原因。

　　在市場遇冷的同時，房企業績也迎來普遍下滑。

　　據中原地産研究部統計數據顯示，截至目前，包括萬科等在內的35家房企已經公佈7月銷售業績，這35家合計在7月實現銷售業績為1366.8億元，這一數據相比6月的2009.94億元下調了32%。

　　35家房企中，只有6家環比6月實現業績上漲，其他企業則均出現了不同程度的環比下調。

　　不過，從累計數據看，房企銷售金額總體好于去年同期，整體看，35家銷售業績前7個月同比上漲了16.7%。

　　不過，分析人士認為，當下不管是市場還是房企業績普遍下滑將是短期現象，隨著金九銀十到來，房企會加速入市加碼衝刺，下半年銷售的希望將更多寄予9-10月的市場。“8月市場出現了典型的淡季，但預計在9月市場有望繼續出現回升。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者。

　　□産品分析

　　>>商住

　　熱點區域集中爆發

　　隨著樓市整體轉暖，在限購政策依然嚴格的背景下，商住項目不限購、小戶型、低總價的優勢再度凸顯，不少被限購的需求開始流向商住市場，不少商住項目憑藉較高性價比突圍領漲，熱銷之勢絲毫不遜於住宅市場。在北京樓市中，商住産品成為繼高端項目之後，北京樓市中表現最為搶眼的産品。

　　以8月樓市供應為例，8月預計入市的30個項目當中，商住項目高達13個。在北京依然限購的背景之下，商住項目“不限購”的優勢毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度、六環外都超過20000元/平方米的現實之下，商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購買。而在未來市場當中，由於土地拍賣方式所導致的自住房與豪宅為主導的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充。

　　從今年商住格局看，目前商住産品的供應主要集中在五環到六環中間，商住産品的成交主要集中在大興、房山、通州等近郊區域，特別是在通州區域，商住項目佔據通州新盤供應半壁江山。

　　統計顯示，9月通州區域預計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。尤其是通州運河核心區板塊，9月預計入市項目當中有3個位於這一板塊，如果運河核心區商住項目的預售證能夠得以審批過關，未來該區域更將出現商住項目集中爆發的現象。

　　>>高端

　　成交爆發9月供應比重增大

　　豪宅“元年”的名聲不虛傳。

　　今年以來，高端項目無論供應量、成交量還是價格均持續攀升，單價6萬以上的豪宅，甚至單價10萬+的頂豪，都順利找到“婆家”。

　　中原地産研究部統計數據顯示，截至8月23日，2015年，北京10萬+頂豪成交爆發，整體簽約套數達到了創歷史紀錄的160套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達到了64套的歷史最高紀錄。已經是之前歷史最高成交年份28套的2.3倍。而之前北京最高的歷史單年度成交也只有28套，在2015年之前北京歷史上，合計簽約10萬+住宅只有113套。預計全年，北京10萬+簽約有望達到250套的爆棚成交量。

　　與此同時，合計簽約6萬單價以上住宅達到了1177套，這一成交量是同期歷史最高量，預計全年有望突破1800套大關，從成交額看，6萬以上市場成交也已經達到了268億的歷史新紀錄。

　　另外，從市場成交看，總價2000萬以上的豪宅簽約也出現了創紀錄的變化，截至8月23日，簽約2000萬以上的豪宅已經達到了546套，預計全年有望歷史首次突破1000套。

　　成交持續走高，也使得房企推高端項目的積極性高漲。從9月預計入市項目特徵來看，高端項目比重明顯加大。據亞豪機構統計，9月34個預計入市項目當中，別墅項目佔據5席，高端公寓項目有入市預期的則多達6個，其中報價最高的為使館壹號院，單價150000元/平方米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，今年被稱為北京房地産史上的“豪宅元年”，大量被高地價托起的高端物業蓄勢待發，另外受到稀缺地理位置影響的市區老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區老項目也出現上調價格的現象，逐步邁入高端物業陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項目大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

　　>>普通住宅

　　價格上漲成定局

　　供應跟不上需求的勢頭在普宅市場愈演愈烈，供需矛盾讓價格加速上漲。

　　根據鏈家網研究院統計，8月第三周（8.17-8.23），新建商品住宅網簽量為1534套，環比下降32.7%。純商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）1129套，較上周下滑18%，成交均價為29919元/平方米，環比上漲5.4%。

　　據鏈家分析，純商品住宅成交均價再次出現上漲，一方面是由於結構性因素引起，價格在2萬/平方米以下的成交佔比為29.4%，較上周減少14.1個百分點，結構性拉升了成交均價；另一方面，8月份較為熱銷的項目中，大部分項目出現不同程度的價格上調。供應不足，而需求持續釋放，供需矛盾加劇使價格出現上漲。

　　根據統計，今年二季度以來，純商品住宅成交量近2.7萬套，而供應量僅為1.8萬套，差額近9000套，供需缺口較大。

　　實際來看，目前市場需求仍然旺盛，不論是剛需盤與改善項目，均能獲得較好的去化。上周入市的剛需住宅中建國際公館與通泰國際公館，去化均在八成以上。

　　價格方面，漲價項目仍在擴圍，且漲價幅度有所增加，根據統計，8月份較為熱銷的項目中約有七成以上的項目出現不同程度的上漲，漲幅在3%以上佔比達三成。而7月份上漲項目的佔比僅為四成，且漲幅在3%以上的僅佔一成。預計隨著供需矛盾的加劇，未來價格上漲的壓力依然較大，尤其金九銀十臨近，漲價項目或將有進一步的增加。

　　從近期熱點通州區供應情況來看，住宅用地的稀缺以及住宅産品的限購，使得未來一段時間內通州區的普宅市場更是將迎來“啞火”局面。亞豪機構統計，9月該區域預計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。

　　□專家觀點

　　>>同策諮詢研究部總監 張宏偉

　　金九銀十沒有懸念

　　此次央行降息降準後，本輪央行累計已經有五次降息四次降準，對於樓市來講，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經沒有什麼太多的懸念。從價格的角度來看，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化週期在15個月以下的城市）來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。

　　>>易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進

　　金九銀十的市場格局會比較好

　　金九銀十的市場格局會比較好，並不會受到目前人民幣匯率貶值、股票市場不景氣等太明顯的影響。主要原因是，目前很多外來資本在一線城市的投資依然受到限購等政策的影響，因此進入的資金規模沒有預期的大，這使得此類資金一旦撤離中國市場，對於樓市的影響力度也是在削弱的。

　　從房企的角度看，推盤節奏會加快。這和此前房企的推盤計劃沒有太大出入。另外，對於此類房企來説，行銷力度會加大，但價格鬆動的可能性是不大的。對於購房者來説，也會積極入市，認購樓盤。但這個時候往往會使得房價上漲的動力進一步增強。

　　>>偉業我愛我家市場研究院經理 孔丹

　　9-10月成交將保持高位

　　“金九銀十”將是各大開發企業衝刺全年業績的最後時機，在目前北京購房人信心逐步恢復、成交量逐步攀高的背景下，9、10月份有望迎來推盤高峰，供應量有望明顯增加，但由於近期沒有更新的利好政策刺激，所以交易量再創新高的可能性不大，但隨著供應量的增加，成交量仍將保持高位。此外，越接近年末，銀行的放款額度越少，放款速度也會減慢，所以會有更多的有經驗的購房人選擇在9、10月份出手購房，也將支撐9、10月份的成交量保持高位。