□地産評論員 蔡琦雯

　　經歷了此前的火熱成交，上海樓市庫存壓力得到了一定緩解。即使進入傳統“淡季”，房企也積極補倉，並不斷推出優質項目搶佔市場。業內人士認為，隨著市場走勢逐漸趨穩、優質項目陸續亮相，上海樓市的“買點”或再現。

　　庫存壓力緩解

　　熱點區域銷售篤定

　　今年以來，隨著樓市成交量的提升，困擾樓市的庫存壓力也得到了一定程度的緩解。

　　“從具體市場表現來看，一線城市今年以來市場成交表現不俗，去化速度明顯加快，庫存壓力得以緩解。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟認為，目前三、四線城市去化速度仍然較慢，庫存壓力較一線城市也更大。

　　據上海中原地産數據顯示，截至8月18日，上海新建商品住宅庫存量為1204.7萬平方米，按今年上半年的銷售速度統計，當前去化週期約為11個月。上海中原地産研究部高級經理盧文曦表示，今年上海的去化速度較去年相比大有提高，通常去化週期在10至12個月內是正常值，説明市場成交量價趨穩，由此可見，上海整體的庫存壓力已經得到了緩解。

　　“當然，上海部分外環外板塊庫存壓力還是較大，去化速度也較慢。”盧文曦補充説：“以南匯某板塊為例，目前庫存量近60萬平方米，而近半年來該板塊每個月成交量僅約1萬平方米左右。”

　　而在部分熱點區域，房企的壓力顯然要小許多。今年成交火熱的青浦徐涇某樓盤的負責人就直言，對於位於上海優勢區域的項目而言，今年的銷售壓力並不大，去化不是問題。

　　房企積極拿地

　　去庫存變“補庫存”

　　“上海庫存壓力持續釋放，一些房企目前的上海戰略也有所調整，甚至從‘去庫存’轉為‘補庫存’。”易居智庫中心研究總監嚴躍進指出。

　　“近年來，越來越多的房企回歸一線城市，今年更是如此。”陳晟認為，也正因此使得上海地價頻頻上漲，尤其是優質地塊的地價更是屢次被刷出新高。

　　的確，今年以來上海土地市場迎來了多個高價地塊。就在上周，陽光城以總價17.3億元的價格摘得楊浦區平涼地塊，每平方米4.92萬元的樓板價也成為今年以來上海單價最高地塊。

　　“2012年，保利以12205元/平方米的樓板價奪得楊浦區平涼街道22、23街坊地塊，至今不足3年，地價卻漲了近四倍。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，在上海等一線城市，優質地塊拍出高地價並不稀奇。

　　陽光城相關負責人也表示：“深耕上海是陽光城城市發展戰略之一，長三角地區是陽光城業績增長的重要區域。”

　　此外，今年以來上海有一些地塊拍出的樓板價幾乎與區域內二手房價持平。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，這也將給區域的價格帶來一種上漲預期，從而進一步拉升房價。

　　不過，也有業內人士提醒，房企選擇一線城市的土地並不能盲目。南山雨果項目負責人雷小明表示，房企回歸一線是共識，造成一線城市地價越來越高，這意味著高成本，所以房企對地塊的選擇應更為謹慎。

　　優質項目即將亮相

　　業內人士謹慎樂觀

　　不僅有成交量提升導致的庫存壓力緩解，業內人士還普遍認為，目前上海房價或仍處於上升通道。

　　據上海鏈家研究部數據顯示，截至8月11日，今年上海新建商品住宅成交均價為31600元/平方米，相比去年全年成交均價上漲了近16%。而價格上漲的板塊佔7成，且其中有4成左右漲幅在10%以上。

　　浦東某樓盤負責人也坦言：“我們對市場還是比較看好的，下半年是公司推盤重點，將陸續推出項目積極跑量衝業績。”

　　事實上，正是由於對未來市場的看好，近期有較多優質項目紛紛“搶推”。據悉，恒大即將推出其在上海的“領袖”作品——禦景灣；新湖地産今年最重要的高端精裝住宅作品之一——新湖·青藍國際也將在近期入市，吸引高端買家的目光；象嶼地産在2015年的力作——象嶼上海年華也即將開盤，受到市場關注。

　　對此，張宏偉指出，從品牌房企的推盤週期來看，四季度是集中推盤的時間段，再加上今年一線城市市場去化速度提升，屆時樓市有望出現量價齊升的態勢。對於購房者而言，如果有心儀的房源，及時出手不失為良策。

　　“今年市場肯定比去年好，對於四季度我抱審慎樂觀的態度。”雷小明認為，未來成交量將趨穩，而價格或現平穩小幅上漲。