近日廣州放開部分物業收費限制的消息頗引記者關注，聯繫多家房企計劃分拆物業的消息，以及房企佈局社區O2O的報道，可以分析，隨著房企的轉型，物業將成為房企進一步深入聚焦的領域，與此同時，傳統物業將進一步轉型為社區服務企業，甚至演變為社區O2O服務商，這或將成為一種發展趨勢。

　　多家房企計劃分拆物業

　　今年5月中海地産發佈公告，同意斥資5000萬元購買中海宏洋物業管理有限公司100%股權，同時表示，公司正在考慮將物業管理業務分拆及以介紹方式在聯交所上市可能性。7月6日，中海物業向香港聯交所遞交了主機板上市申請。

　　據了解，截至2014年底，中海地産實現物業管理收入20.1億港元，同比增長13.6%，在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。

　　這是繼2014年花樣年分拆物業“彩生活”香港上市以來，又一房企進行物業分拆上市。

　　事實上，萬科從去年開始提出分拆物業板塊獨立上市的計劃。近期萬科公開表示，未來公司計劃實現萬科物業的全面市場化，並引入合夥人機制，同時自2015年起萬科將全面接受各開發商的物業服務邀約。

　　據了解，5月16日南京地王項目——金隅紫京府正式簽約萬科物業，合作形式為萬科物業輸出人員、體系和整個管控標準，南京萬科物業派駐人員接管項目，全權操盤，自此萬科物業全面市場化邁出一大步。

　　據了解，萬科物業與首創置業聯合成立了一家物業管理服務公司，並引入萬科的“睿服務”物業管理解決方案，此後首創置業新推出的房地産項目將全面引入萬科的物業服務。據介紹，近期將有分別位於北京、天津、上海、成都、重慶5個房地産項目首先引入萬科的物業管理團隊。

　　6月初，萬科物業在北京與一家房地産公司成立物業管理公司，同樣導入了萬科的物業服務品牌“睿服務”。

　　可以預測，萬科物業分拆上市不多久將被提到議事日程。但也有消息透露，萬科物業近日不會上市，有待時機進一步成熟。

　　據了解，除了萬科、中海，保利也有物業分拆計劃。近期保利地産提出要打造線上線下聯動的“若比鄰”商業品牌，未來“若比鄰”不僅限于保利開發的住宅，未來不排除進行物業分拆上市的可能。

　　碧桂園內部人士也表示，集團正在考慮將物業板塊分拆上市。

　　據分析，分拆物業上市一方面是給物業板塊創造更大的發展空間，便於房企搶佔行業發展先機；另一方面是助推房企以社區為核心、完成建立全面服務産業鏈的戰略轉型。

　　目前，分拆物業、打造新的增長點並謀求未來上市，已成為房企轉型發展的新趨勢。

　　傳統物業轉型服務行業空間巨大

　　業內人士認為，目前物業管理的經營水準還有待完善，但分拆物業上市、以服務來獲利是房企轉型升級的好方向。

　　據統計，全國物業公司服務品質10強中，有8傢具有開發商背景，但在物業管理、社區商業、養老、教育等領域仍存在諸多問題。

　　事實上，近幾年物業管理企業的盈利能力持續在較低水準徘徊，據了解，物業企業百強凈利潤率由2011年的6.75%進一步降低到2013年的5.6%。

　　據萬科2014年業績報告，其房地産毛利潤為427.25億元，物業管理毛利潤為3.11億元，物業管理的利潤佔比約僅為0.72%。金地集團、招商地産等物業管理業務2014年僅帶來不到1億元的利潤，碧桂園甚至虧損了0.89億元。

　　觀察人士認為，如單看傳統業務，無論從萬科，還是其他房企的物業管理收入情況來看，盈利水準並不高。

　　然而，正是如此困境才倒逼著物業企業升級轉型，可以説，困境就是機遇。

　　據了解，萬科物業、綠城物業等在商業模式創新、延伸服務拓展等方面做出有益探索，目前物業管理已不僅停留在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修四項基本服務基礎上，而是延伸至房地産開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問，中期的招商策劃、行銷代理，後期的尾盤銷售、商業物業經營、房地産經紀業務等整個鏈條，橫向則涵蓋到消費者居家養老、家政服務、房屋租售、電子商務等各種個性化需求。

　　可以説，目前傳統物業正歷經著向社區服務轉型的階段，分析認為，物業轉型服務行業進一步發展的空間難以估量。

　　2014年全國管理物業面積約175億平方米，物業管理收入總計3610億元，伴隨保有面積持續增加和管理費穩定上行，物業管理行業將具有巨大增長空間。

　　據了解，2014年6月“彩生活”分拆在港上市，上市後兩個月後，其市值已超過花樣年。據悉，2014年彩生活實現營業收入人民幣3.893億元，同比增長67%，顯示物業管理強大的盈利潛力。

　　據測算，未來物業管理收入的空間為2.7萬億元，是尚待開墾的藍海市場，可以預測未來物業管理行業的持續高速增長。儘管物業行業未來增長空間無限，但目前即便最龐大的物業公司，其市場佔有率也很小，這也是房企紛紛轉型進軍物業領域的原由之一。

　　房企圖謀社區O2O優勢凸顯

　　據了解，花樣年董事局主席潘軍曾表示，我們非常看重中國住宅社區所擁有的業主規模和潛在的消費需求，彩生活不僅在做物業的管理，更期望是對社區裏面的業主進行服務；我們認為，在這個領域想像空間非常大，這個平臺將是一個線上和線下互動的平臺。

　　事實上保利地産就表示，在全國245個保利社區、約5000萬平方米物業基礎上，擬通過深挖産業鏈價值，在物業服務、生活配套、購物休閒、鄰里社交與居家養老等多個層面，通過線上線下聯動的“若比鄰”商業品牌打造社區O2O，建立標準化、可快速複製的社區商業模型。

　　如何理解社區O2O，業內人士談到，其核心是以社區生活場景為重心，打通用戶與商家及服務者之間的線上線下的連接平臺，主要包括物業管理、社區物流、社區消費、社交平臺等四大板塊以及相應增值服務。

　　目前龍頭房企進軍社區O2O漸成趨勢。近日，恒大攜手騰訊強勢入主港股企業馬斯葛，致力於共同打造全球最大的網際網路社區服務商。

　　7月31日，由騰訊、百度和萬達合力打造的O2O商城——飛凡電商正式上線，將109個萬達廣場中的數萬個商家和消費者帶到線上去。

　　同時，萬科推出V-LINK，打造物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環商業。

　　分析人士認為，房企進入社區O2O，其自身掌握海量的業主資源和社區公共服務資源，與網際網路結合後具有非常強的流量效應，增值前景可期。

　　截至2014年，全國具有商業開發價值的500戶以上的社區約5萬個、2500萬戶、7500萬人口。與此同時，TOP200物業公司中隸屬於開發企業的有77家，佔到四成。

　　有資深人士預測，繞開物業公司，一切社區O2O都是紙上談兵。事實上，傳統物業公司轉型升級為社區O2O服務商，是必然途徑。

　　掌控著物業公司的房企圖謀社區O2O，可以説優勢倍增。