◎楊紅旭

　　今年7月，經國務院批復同意，南京江北新區成為全國第13個國家級新區，之後當地樓市火爆，房價快速上漲。近日，有消息稱由於江北新區樓市漲價過猛，政府已約談部分房地産商，要求房企合理定價。

　　無獨有偶，前期北京通州建設城市副中心的消息傳出之後，7月通州商品住宅成交量創下近兩年新高，均價達每平方米2.5萬元。同樣有消息稱相關部門約談開發商，要求不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價。還有的開發商因為房價漲幅較大，被停發預售證。

　　其實，約談開發商、指導其樓盤定價並不算什麼新鮮事。在2007年、2010年及2013年這些房價高漲的年份，很多城市的樓盤開發商都因為房價過高被地方政府約談過。

　　而在過去10年，我國房地産調控中還曾出現許多限制：限購、限售、限價、限貸、限外（外資購房）、限面積（新建住宅項目的戶型比，套型建築面積為90平方米以下的戶型必須佔到整個項目的70%以上）。

　　這些林林總總的限制性指令雖然屬於行政干預手段，但在房價大漲、市場機制失靈之時，政府進行適當的調控，從而使房價趨於平穩，應當説是有其合理性的。

　　一般來説，房地産調控有三種手段：經濟手段為上策，主要為信貸和稅收；法律手段為長遠之計，有助於健全法制社會，但對於市場短期波動，針對性不強；行政手段是下策，見效快，但有後遺症，有損市場機制，甚至可能導致殺敵一千、自損八百的後果。

　　正因為此，新一屆政府開始轉變之前的房地産調控手段與方式，著力建立長效機制。長效機制包括“四菜一湯”：住房發展規劃、宅地供應計劃、金融信貸政策、稅收政策，以及包括不動産統一登記、住房資訊聯網與共用。

　　黨的十八屆三中全會也提出發揮市場在資源配置中的決定性作用。去年以來，多數地區的限購、限貸、限價、限售、限外、限面積等調控政策已經放鬆或取消。

　　地方政府約談開發商，出發點是好的，可以防範區域性房價暴漲，穩定市場預期。然而，儘管基於好的出發點，使用的手段仍值得商榷。

　　首先，開發商自主決定樓盤售價，只要沒有違反相關法律規定，換句話説，商品房價格只要是由當事人，也即買賣雙方（開發商和購房者）協商議定的，那麼就應當認為具有合理性。如果地方政府直接干預商品房的定價，在法律方面或許缺乏一定的依據。

　　當然這裡必須要劃分出界限，即享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。比如非商品房，類似經濟適用房、限價房、拆遷安置房等，地方政府是有權參與定價的。而對於商品房和非商品房的定價規定，也正是劃清了市場和政府各自的邊界。

　　當前南京的江北新區和北京通州區政府限制開發商定價的如果是商品房項目，那麼法律或許並不支援。從契約精神分析，地方政府在出售國有土地使用權的時候，一般並不會約定項目建成後的售價高限，由此在房價大漲時要限定開發商的定價，這個邏輯就難以成立。否則換個角度講，當房價下跌、項目虧損時，地方政府是否也應補貼開發商呢？

　　作為市場經濟條件下的商業行為，開發商在區域利好規劃公佈之前，在江北新區和通州拿地，是企業對於區域發展走勢的精明預判。但也應看到，為了吸引開發商購地，某些地方政府誇大區域規劃的現象也並不少見，為此也常常有開發商訴苦，稱拿了地後卻遲遲等不到官方承諾的規劃與配套，最終導致項目虧損。

　　地方政府約談開發商，是否合理的關鍵要看約談內容。比如，針對囤地捂盤、虛假宣傳等，就不僅應當約談，甚至需要出手懲罰。因為《城市房地産管理法》明確規定：滿一年不開工可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

　　黨中央提出全面推進依法治國，在房地産領域，尤其是商品住房領域，也應要求地方政府堅持依法行政。同時政府要在保障房和商品房這兩個市場，扮演好不同的角色，發揮不同的作用。

　　（作者為上海易居房地産研究院副院長）