人民幣貶值會衝擊樓市嗎？

　　人民幣貶值，一石擊起千層浪。雖然央行表示是為了完善人民幣兌美元匯率中間價報價，但仍引起了國際社會及週邊市場的顯著反應。有一種觀點頗有市場：人民幣貶值，會導致外資流出，也會使資産估值降低，必定衝擊中國樓市，甚至可能長期拖垮中國房價。

　　理論上分析，本幣升值有利於吸引外資流入，而貶值則可能導致外資流出。房地産屬於資産品，所以當本幣升值時，外資投資房地産的積極性提高，比如1985年廣場協議之後幾年的日本、1997年之前幾年的泰國、2005-2007年的中國大陸，會推高房價。當本幣貶值時，外資出逃，比如1990後的日本、1997年後的泰國，房價大跌。

　　不過，單從外資進入情況來看，中國不同於當年的日本和泰國。因為我國外資進出都需要審批，即便是2007年人民幣升值6.9%（歷年最高），股市與樓市皆火爆，外資收購中國物業的熱情很高，但實際進入中國房地産業的外資規模非常有限。除了資本項目管制之外，還與當年的房地産“限外令”有關。因此，外資進來時，難以明顯助漲房價，外資流出時，也難以明顯助跌房價。

　　1985年至1988年，三年多時間，日元兌美元狂升超過五成，導致大量的國內外熱錢進入樓市，催生出史上罕見的房價大泡沫。而我國2005年到2015年，十年時間人民幣兌美元只升值二成多。其實，外資對於國內所有資産價格的推動作用都較小，對房價更不值一提。

　　1997年亞洲金融危機的導火索是泰國，經濟與金融本身出現病症，同時又被索羅斯大肆做空，況且外匯儲備太少，導致泰銖最後崩盤，大幅貶值，從而引發股市、樓市、金融危機。而我國目前雖然經濟增速相比此前出現一定程度的下滑，但仍不失穩健；外匯儲備雖然自去年四季度以來有所減少，但仍為世界最多。況且，我國資本項目尚未放開。這些因素綜合作用之下，未來人民幣走勢不會失控。既然如此，何談房價因此而暴跌？

　　從中長期效應來看，人民幣兌美元適度貶值，有助於促進出口，從而有助於經濟穩增長，而經濟轉強之後，自然利好股市和樓市。從短期來看，近日的突然貶值，引發了國內外資本市場恐慌情緒，難免衝擊股市，並影響人們對於樓市的心理預期。

　　當然，從短期層面來看，對樓市主要有三點小利空。一是少量外資可能將從國內樓市流出。二是持有美元外債的開發商的融資成本將提高。三是少量國內資金去國外購房或開發項目積極性將有所提升。不過，這三個因素影響十分有限。

　　總體而言，人民幣貶值確實小幅利空中國樓市，但影響程度很小，不會造成下半年，甚至中長期的樓市低迷，更不太可能壓垮房價。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）