□地産評論員 蔡琦雯

　　這個暑期有點火，不只是國內電影票房大豐收，樓市的“票房”也令人驚艷。業內人士認為，隨著購房需求的持續釋放，去化週期在不斷降低，預計這一波市場熱度將持續到年底。

　　7月票房“惹火”

　　今年暑期，電影票房創下多個新高，而樓市的“票房”也不甘示弱，多個樓盤迎來了熱銷。

　　上周，中駿置業在上海的首個豪宅項目中駿·天譽開盤，取得銷售總額突破10億元的好“票房”；7月上旬，大寧金茂府項目二次加推，僅兩個多小時便售罄；同樣，于7月首次開盤的虹橋·正榮府也獲得“開門紅”。

　　多個樓盤不俗的表現正是暑期樓市火熱的縮影。據上海中原地産研究部數據顯示，截至7月28日，全市商品住宅成交量為116.8萬平方米，同比上漲94.9%，創下近6年同期新高。

　　同時，截至7月28日，上海商品住宅成交均價更是創下有史以來最高紀錄，接近3.5萬元/平方米。

　　上週末，在浦東某樓盤現場，雖然天氣炎熱，但筆者目測現場有近15組客戶前來諮詢。售樓員小張告訴筆者：“我從事房産銷售近5年，每年暑期由於客戶較少，我們都會給自己放個假，但是今年市場卻異常火爆，諮詢電話也很多，同事們幾乎都沒法休假了。”

　　德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，由於天氣炎熱，購房者看房意願有所降低，因此每年暑期幾乎都是樓市淡季。即便是“最火”的2013年，7月成交量也僅為77萬平方米，然而今年7月市場卻異常“火爆”，按照當前速度預估，7月新房成交量將有望超過130萬平方米，或與二季度月均成交量持平。

　　需求釋放是主因

　　究其原因，業內專家認為主要是由於當前購房需求得到持續釋放。

　　“6月末央行‘雙降’刺激了一部分需求釋放。”上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦認為，從歷史降息走勢來看，通常會使市場釋放出利好資訊，再加上今年3月以來市場持續升溫，因此有較多購房者因為擔心房價繼續上漲而加快入市步伐。

　　在徐匯區某二手房門店外，購房者小林頗有些抱怨：“原本打算在附近買套二手房的，可是現在房源太少了，僅有的房源售價也比較高，房東還不肯議價，這樣還不如購買新房。”

　　盧文曦表示，目前像小林這樣的購房者很多，由於樓市轉暖跡象明顯，因此較多二手房賣家底氣十足，紛紛提高了掛牌價格。“以我們所監測到的二手房房源為例，掛牌價較去年漲幅普遍在10%以上，尤其是外環外的二手房房源。而對比當前剛需樓盤的售價，漲幅僅在3%-5%左右，因此使得不少原本打算購買二手房的購房者轉而投向新房市場，這也促使新房成交量上升。”

　　“土地市場的成交情況一直是樓市的風向標，今年上海土地成交量也不錯，並且繼6月後，7月中旬又現‘地王’，這對於購房者而言都釋放了樓市升溫的資訊，因此會刺激更多購房者儘快入市，助力當前樓市‘票房’。”上海社科院房地産研究中心研究員顧建發認為。

　　成交熱度有望持續

　　業內人士普遍認為這一波“高票房”還將持續。

　　陸騎麟指出，就歷年成交情況而言，通常下半年成交量會較上半年好。預計未來推盤力度會有所加強，特別是今年的“金九銀十”，相信會有較高的“票房”。而8月份，預計成交量表現並不會大幅跌落，將呈現平穩銜接的態勢。

　　“原本打算在9月開盤的，但是看到7月成交這麼好，我們也加快了推盤的進度。”嘉定某樓盤的開發商透露：“從目前蓄客情況來看，我對於接下來的市場還是較樂觀的，預計8月成交不會比7月差。”

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟指出，當前大部分開發商還是有業績壓力的，因此在二季度及7月樓市成交活躍的影響下，開發商有可能提前備戰，有望在“金九銀十”前再來一次爆發性推盤。

　　的確，8月預開盤量有所增多。根據上海搜房網統計，截至7月21日，8月預計將有25個樓盤開盤或加推，環比7月的預開盤量增加25%。值得注意的是，其中全新盤佔比近六成，較7月的四成漲幅明顯，這也看出較多開發商加快了入市節奏。搜房網分析師認為，7月樓市火熱，較多開發商選擇順勢而為，預計8月的推盤數量還將增多。

　　“自3月以來，去化週期一直在縮短，當前僅為13個月，這也透露出市場明顯在轉好的跡象，預計成交量仍會持續上升。”盧文曦認為：“這一熱度有望持續到年底，而四季度成交量或將創出新高。”

　　業內連線 >>>

　　浦東下半年有望“飄紅”

　　陳晟 執行院長

　　中國房地産數據研究院

　　我認為到年底樓市還將持續火熱，而浦東有望全線“飄紅”。

　　浦東有較多利好概念，例如迪士尼、世博園、陸家嘴、前灘、自貿區等，而這些也吸引了更多的“人氣”聚集。另外從地理位置上看，浦東區位較大，選擇餘地也較多。

　　近日，迪士尼開園預熱就使得附近板塊備受關注。以川沙板塊為例，自2009年迪士尼項目落地後，該板塊就受益頗多，成交均價呈持續上漲趨勢。

　　另外，隨著軌交線路的開通，不少工作在浦東區域的新上海人，將購房選擇區域向週邊擴大。近兩年，周浦、南匯等區域也在持續“飄紅”，樓盤售價和地塊的樓板價都有了新“突破”。

　　改善需求將持續釋放

　　嚴躍進 研究總監

　　上海易居房地産研究院智庫中心

　　今年上半年改善型需求得到了持續釋放，改善型産品成為成交主力。在7月的成交中，改善型樓盤仍然佔據主力，個別中高端樓盤甚至迎來了“日光”。接下來，我認為改善型購房需求還將持續釋放。

　　其主要有兩大原因，首先是信貸政策的支援。目前，上海各個銀行的信貸政策還是對購買二套房提供了各類優惠政策，尤其是一些符合特定條件的房産項目，或是貸款規模達到銀行設定要求，貸款更容易。其次，房價上漲的預期在加強。7月上海的商品住宅成交均價又創新高，其中部分市區項目漲價幅度較大，這對於改善型購房者影響較大，因此這部分人群會選擇積極入市。

　　購房時機或現

　　顧建發 研究員

　　上海社科院房地産研究中心

　　7月樓市表現強勁，購房者入市時機或現。

　　從上海目前房價的走勢來看，看漲的“情緒”持續增多，雖然信貸政策並沒有完全放寬，但還是給市場一定的利好刺激。購房者通常買漲不買跌，而房企也會利用這種心理，抓住機會推盤。因此在7月成交如此火熱的前提下，8月樓盤打折的可能性較低，降價則更不可能。

　　當前的市場狀況下，一些樓盤已經有了漲價的趨勢，因此有剛性購房需求的購房者，若是在預算內有符合心意的房子，還應儘快出手。而對於非剛需或者非改善型剛需群體而言，建議還是應當謹慎選擇。