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佛山交通動脈的嬗變改變了什麼

  • 發佈時間:2015-07-24 07:01:43  來源:南方日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  不斷演變的交通脈絡,正在成為佛山城市發展的深厚基石和有力支撐。由此,隨著交通網路的不斷延展,區域、城市、産業、商圈等也在加速流變。過去、現在、未來的起承轉合,也因交通網路的串聯,賦予了更鮮活的脈動。

  在佛山交通大動脈的嬗變中,曾經改變、正在改變、或即將改變著佛山這座城市的哪些面貌?本期圓桌會,我們真誠對話長期關注、並參與佛山城市發展的地産商和專家,探討新一輪佛山交通網路的嬗變,探究其背後的産業、樓市、商圈的新變局,共同尋找佛山城市發展的樓市財富新機遇。

  ●撰文:李艷玲 陳文娜

  ■嘉賓陣容

  亞太城市房地産研究院院長謝逸楓

  佛山市富盛市場研究顧問有限公司總經理駱儀克

  合富輝煌佛山分公司市場研究部總監曹紹林

  長信地産行銷管理中心策劃副總經理馬錦添

  信財置業開發有限公司副總經理李銳

  佛山瑞安天地房地産發展有限公司項目副總監 文德純

  城域價值

  城市從來不是一個孤立的存在。提到佛山,廣佛一體化、珠三角經濟圈被屢屢提及。佛山這座城市內部交通網路的強健,以及對外交通網路的延展,也在改變著佛山在珠三角經濟圈中的城域新價值。

  謝逸楓:交通完善將強化佛山的城市價值

  佛山立體交通網路一旦形成,會進一步強化佛山作為珠三角一體化體系中,“副中心城市”的功能,有可能成為廣州、深圳之後的廣東第三城市。

  數據顯示,去年廣州大概有600億元的購房款流到佛山,這説明佛山限購政策的多次調整只是錦上添花,廣州客對佛山的認可更多的是來自廣佛線的開通,拉近了兩地的距離,看到了佛山樓市的升值空間。

  這幾年,廣州城市區域的外擴區域也在往從化、增城、蘿崗等區域發展。雖然這些區域已經被劃分為廣州的新區,但是樓市的發展潛力仍存在不確定因素。即使現在這些區域樓市均價較低,但實際上缺乏真正的居住人口,人居和商務商業氛圍都不足。相比廣州的從化、增城、蘿崗等區域,佛山的城市房地産市場更加成熟,商業配套,交通配套、公共配套等都比較完善,也有一定的人口數量保證,未來的升值空間比較大。無論是從居住的舒適度,還是從投資的風險上考慮,我認為都比廣州外擴的區域更有發展潛力。

  駱儀克:交通網路增強區域經濟活力

  一個城市交通網的完善,不僅能帶動所在城市的土地開發,還能增強其所在區域的經濟活力,促進房地産升值。隨著未來幾年軌道交通的快速發展,佛山不僅會增強房地産市場的活力,也將有效地改變佛山房地産市場的格局。隨著發展的不斷深入,這種改變將越來越明顯。

  目前,佛山隨著城市的快速發展,人口急劇增加。中心城區發展比較成熟,商業體、住宅扎堆,高樓林立。過去由於通行能力有限,人們為了方便就業、生活方便,只能生活在離市中心比較近的地方。現在,軌道交通的建設拉近了空間的距離感,具有快捷、安全、大容量的特點,不僅能及時疏解大量密集人群,而且可以誘導人們遠離市中心居住,從而改變人們住宅的置業習慣。

  保利華南行銷總監:交通促進更多廣州客“導入”佛山

  交通的發展,首先是帶動城市區域的發展。而這種利好資訊對於房地産行業則體現在,可以將廣州更有購買力的客戶群通過交通導入佛山。

  比如三山新城的發展,計劃以高速鐵路和魁奇路東延線等兩條主要交通廊道為界。南海輕軌7月12日動工,對三山新城意義也很重大。工程建成後,南海中心區至三山新城只需十分鐘,而三山新城到廣州南站只需十幾分鐘。也就是説,三山新城將融入南海中心城區。加上其超前規劃,豐富的水資源與原生態環境,樓價的“洼地效應”,將吸引更多廣佛人居住、投資。

  産城聯動

  佛山作為工業之都,在探討其交通脈絡的演變時,避不開對城市、産業、人的聯動與共融的思考。交通網路如何一步步串聯起這個城市的産業?又如何激活沿線産業的活力?産城聯動,形成了佛山這座城市發展的一條鮮明路徑。

  馬錦添:交通網帶動了佛山産業帶的發展

  佛山經過多年發展,交通網也在不斷的延伸並完善中,同時也帶動了這個城市的各個産業的發展,比如佛山的順德樂從—龍江的傢具業産銷帶、石灣-南莊的陶瓷産業帶、大良—榮桂的電器製造業帶等第二産業。

  交通也使得佛山的各類産業,能夠很好地對外輸出,因此各類産業的産值也在不斷提升中。而交通脈絡的不斷變化,也引起了很多地産開發商的興趣,樓盤的價值很大部分是依託其附近成熟的交通網路。

  文德純:立體交通促進佛山産業升級

  未來以廣州南站為首,輔以輕軌、地鐵等立體交通網路的完善,會給佛山帶來一批批人才,如工業設計類的人才、網際網路創業類的人才等。這些人才的注入會帶動佛山工廠的製造環節。當這個互動的産業鏈被打通之後,甚至會帶動周邊廣告、專利申請、律師事務所等相關産業的發展,最終由第三産業來推動第二産業的轉型升級。當然佛山抓住這個機遇的前提條件是,除了交通構建的日益完善,還需要政府加大對第三産業的各項扶持。

  謝逸楓:高鐵帶動工商産業轉移

  佛山借助高鐵,將可直接到貴州、湖北等省份,甚至可以延伸入境澳,經濟所能輻射的範圍被擴大。這有利於吸引珠三角的商家,來佛山發展。其中對於珠三角其他城市而言,最有利的是實現工商産業的轉移,能夠從佛山走出去。

  曹紹林:産業成熟拉動樓市需求的增量

  像禪城南莊,本地人口不到20萬,加上外來務工和流動人口,南莊現在有四五十萬人。本地人買房的需求早幾年前已經飽和,這幾年的樓房成交很多是外來人口推動。為什麼?因為南莊有陶瓷等産業支撐。

  獅山城區産業對樓市的拉動,也很明顯。過去獅山很少人,但獅山工業園發展起來之後,一批技術類人員落戶,帶來了一大批住宅需求。大瀝以前是國道經濟,處於兩條國道交匯處,形成了專業市場,隨著人口流動加速,形成了大量住房需求。現在大瀝的住房需求中,外來人口甚至超過了60%。不過産業對地産項目的拉動,需要一個前提,那就是産業需達到一個較為成熟的狀態。

  城脈溢價

  踩著城市網路佈局的節點,佛山地産開發商紛紛涌入,尋求著地産升值的更大空間。城市軌道的不斷注入,究竟能撬動其多大的動能?不可否認的是,隨著佛山這座城市軌道脈絡的愈發完善,樓市的溢價空間被大大拓展。

  馬錦添:完善的交通路網提升地産附加值

  高鐵、輕軌和地鐵對地産行業的拉動,主要表現在吸引更多異地客,不僅僅是廣佛地區的,還有附近其他市區的和西南地區的各路人士。高鐵、輕軌邊緣的樓盤不斷升值,在高鐵和輕軌周圍越來越多的樓盤興起。

  以長信東海銀灣項目為例,我們這個項目位於桂瀾路主幹道旁,從現在的南桂路地鐵到項目,坐車只需幾分鐘的時間。未來六號線的石肯站,也將在項目附近。從項目開始,經過佛山一環,自駕到廣州也只需30分鐘左右。

  不斷完善的交通路網,明顯提升了項目的附加值,現在很多地産項目佈局也是如此。交通路網的不斷發展,對於佛山的産業、商圈、地産行業等衝擊很大,但同時也給了佛山樓市一個發展的機會。

  李銳:交通對樓市的拉動離不開配套的完善

  交融網路對住宅和商業項目會帶來一定影響,尤其是對公寓型項目和剛需項目的拉動尤為明顯。如季華路打通以後,綠島湖片區與周邊的連接更加緊密。一旦2018年綠島湖地鐵站開通,這一片區的房地産項目的價值會更大。

  但不可忽視的一點是,交通對樓市的拉動,一定離開生活配套的完善。還是以綠島湖為例,今年五一,很多佛山人甚至廣州人來綠島湖遊玩,但大多人只是拍拍照,呆了1-2個小時就走了,因為與之配套的餐飲等服務還沒有到位,聚集不了人流。所以,開發商要在便利的交通基礎行,把配套服務做好,提升地産價值。

  曹紹林:佛山一環直接拉動沿線樓盤價格

  佛山一環的跨度很大,既經過人口密集度很高的東線區域,也經過了人口密集度不高的北線、西線、南線,後者分佈著很多廠房、工業區。在東線區域,從裏水開始,經過黃岐、鹽步、桂城,接著經過平勝橋,然後就到了季華路,交通便利。拿裏水來説,佛山一環開通之前,裏水鎮保利紫山項目洋房售價不到3000元/平方米。後來一環開通後,項目價值提升非常明顯。這兩年,該項目售量一年賣10多億元,單價上漲到了8000—9000元/平方米。

  保利華南行銷總監:地鐵規劃為佛山樓市帶來利好

  無論是香港、北京,還是上海、廣州的地鐵上蓋物業,經濟效益普遍較好,方便人們出行,能夠為商業帶來大量的人流量。目前佛山地鐵經濟的發展,還處於初級階段。但地鐵規劃帶來的利好,對於地産業來説至關重要。選擇佈局在地鐵沿線,是地産商降低風險的一種做法。

  城圈紅利

  交通網路所攪動的,不僅僅是一個個孤立的商業項目或産業帶。隨著東西南北各異的交通軌道交織,佛山的商圈經濟也在愈發活躍,多中心商圈迸發。多條城市“黃金經濟線”縱橫交錯,帶動人流、物流、商流和資訊流的高度融合,釋放著更大的地産潛力。

  馬錦添:地鐵帶來佛山新一輪商圈的自我革新

  佛山地鐵時代的到來的這幾年,地鐵沿線店舖租金飆升、交易額上漲、地鐵沿線物業升值是有目共睹的。圍繞佛山地鐵形成的商圈,也在不斷發展壯大,帶動區域經濟發展。

  應該説,地鐵的投用,讓原本孤立的一個個商圈串聯成商業帶,給消費者帶來便利的同時,更促進商圈之間的溝通與競爭。最明顯的是傳統商圈的更新換代。以祖廟商圈和南海大道商圈為例,自地鐵開通以來,為留住消費力,這兩個商圈在加大商場購物環境、建築外立面美化等硬體的同時,也進行了一系列的業態更新。

  曹紹林:地鐵交匯處將形成佛山未來的大商圈

  像廣州、深圳、上海,甚至日本,大的商圈一般位於地鐵與地鐵之間的交匯處,其所形成的地鐵人流密集區域為商業帶來源源不斷的消費力。在佛山,目前建成的地鐵線路中,人流比較集中的有桂城站、千燈湖站、祖廟站,這些地方已逐漸形成了一個個商圈。

  未來隨著地鐵網路的完善,規劃中的地鐵線和地鐵線交匯處會,佛山會産生新的更大的商圈。像東平新城,在規劃中,處於地鐵2號線和3號線的交匯處,同時在未來規劃中,這個地方也會有輕軌經過。圍繞這種交通區位優勢,也涌現出了保利東灣、星都匯、金海M-city等一批地産項目。

  駱儀克:成功的地鐵商圈要遵循“差異化”原則

  未來,隨著軌道交通的建設和完善,交通的便捷性會吸引周邊區域及附近城市的人群,增加有效消費。但是,只有具備“獨特性、差異性和不可複製性”的商業,才具有真正的吸引力。

  文德純:圍繞廣州南站所形成的大商圈在加速

  廣州南站開通以後,從深圳到廣州、武漢、北京一條線串聯起了南北交通大動脈。同時從廣州到貴州等西部城市的脈絡也被打通,一個圍繞著廣州南站所形成的大商圈正在加速,佛山便是位居其中的重要城市。

  保利華南行銷總監:一環促進了城市經濟圈層的形成

  “一環”的建成,利於促進城市各層次經濟圈層的構建。在“一環”以西地區,是南海中心商務區的外延承接地,可能發展成商貿零售、娛樂飲食等綜合休閒商業區及高密度居住區。桂瀾路南段休閒商業區,由南向北延伸,所以該片區也可能發展為沿桂瀾路休閒商業帶。而“一環”以東,依託便利的交通和良好的服務配套,也有可能發展成無污染的都市型産業區。

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