不斷演變的交通脈絡，正在成為佛山城市發展的深厚基石和有力支撐。由此，隨著交通網路的不斷延展，區域、城市、産業、商圈等也在加速流變。過去、現在、未來的起承轉合，也因交通網路的串聯，賦予了更鮮活的脈動。

　　在佛山交通大動脈的嬗變中，曾經改變、正在改變、或即將改變著佛山這座城市的哪些面貌？本期圓桌會，我們真誠對話長期關注、並參與佛山城市發展的地産商和專家，探討新一輪佛山交通網路的嬗變，探究其背後的産業、樓市、商圈的新變局，共同尋找佛山城市發展的樓市財富新機遇。

　　●撰文：李艷玲 陳文娜

　　■嘉賓陣容

　　亞太城市房地産研究院院長謝逸楓

　　佛山市富盛市場研究顧問有限公司總經理駱儀克

　　合富輝煌佛山分公司市場研究部總監曹紹林

　　長信地産行銷管理中心策劃副總經理馬錦添

　　信財置業開發有限公司副總經理李銳

　　佛山瑞安天地房地産發展有限公司項目副總監 文德純

　　城域價值

　　城市從來不是一個孤立的存在。提到佛山，廣佛一體化、珠三角經濟圈被屢屢提及。佛山這座城市內部交通網路的強健，以及對外交通網路的延展，也在改變著佛山在珠三角經濟圈中的城域新價值。

　　謝逸楓：交通完善將強化佛山的城市價值

　　佛山立體交通網路一旦形成，會進一步強化佛山作為珠三角一體化體系中，“副中心城市”的功能，有可能成為廣州、深圳之後的廣東第三城市。

　　數據顯示，去年廣州大概有600億元的購房款流到佛山，這説明佛山限購政策的多次調整只是錦上添花，廣州客對佛山的認可更多的是來自廣佛線的開通，拉近了兩地的距離，看到了佛山樓市的升值空間。

　　這幾年，廣州城市區域的外擴區域也在往從化、增城、蘿崗等區域發展。雖然這些區域已經被劃分為廣州的新區，但是樓市的發展潛力仍存在不確定因素。即使現在這些區域樓市均價較低，但實際上缺乏真正的居住人口，人居和商務商業氛圍都不足。相比廣州的從化、增城、蘿崗等區域，佛山的城市房地産市場更加成熟，商業配套，交通配套、公共配套等都比較完善，也有一定的人口數量保證，未來的升值空間比較大。無論是從居住的舒適度，還是從投資的風險上考慮，我認為都比廣州外擴的區域更有發展潛力。

　　駱儀克：交通網路增強區域經濟活力

　　一個城市交通網的完善，不僅能帶動所在城市的土地開發，還能增強其所在區域的經濟活力，促進房地産升值。隨著未來幾年軌道交通的快速發展，佛山不僅會增強房地産市場的活力，也將有效地改變佛山房地産市場的格局。隨著發展的不斷深入，這種改變將越來越明顯。

　　目前，佛山隨著城市的快速發展，人口急劇增加。中心城區發展比較成熟，商業體、住宅扎堆，高樓林立。過去由於通行能力有限，人們為了方便就業、生活方便，只能生活在離市中心比較近的地方。現在，軌道交通的建設拉近了空間的距離感，具有快捷、安全、大容量的特點，不僅能及時疏解大量密集人群，而且可以誘導人們遠離市中心居住，從而改變人們住宅的置業習慣。

　　保利華南行銷總監：交通促進更多廣州客“導入”佛山

　　交通的發展，首先是帶動城市區域的發展。而這種利好資訊對於房地産行業則體現在，可以將廣州更有購買力的客戶群通過交通導入佛山。

　　比如三山新城的發展，計劃以高速鐵路和魁奇路東延線等兩條主要交通廊道為界。南海輕軌7月12日動工，對三山新城意義也很重大。工程建成後，南海中心區至三山新城只需十分鐘，而三山新城到廣州南站只需十幾分鐘。也就是説，三山新城將融入南海中心城區。加上其超前規劃，豐富的水資源與原生態環境，樓價的“洼地效應”，將吸引更多廣佛人居住、投資。

　　産城聯動

　　佛山作為工業之都，在探討其交通脈絡的演變時，避不開對城市、産業、人的聯動與共融的思考。交通網路如何一步步串聯起這個城市的産業？又如何激活沿線産業的活力？産城聯動，形成了佛山這座城市發展的一條鮮明路徑。

　　馬錦添：交通網帶動了佛山産業帶的發展

　　佛山經過多年發展，交通網也在不斷的延伸並完善中，同時也帶動了這個城市的各個産業的發展，比如佛山的順德樂從—龍江的傢具業産銷帶、石灣-南莊的陶瓷産業帶、大良—榮桂的電器製造業帶等第二産業。

　　交通也使得佛山的各類産業，能夠很好地對外輸出，因此各類産業的産值也在不斷提升中。而交通脈絡的不斷變化，也引起了很多地産開發商的興趣，樓盤的價值很大部分是依託其附近成熟的交通網路。

　　文德純：立體交通促進佛山産業升級

　　未來以廣州南站為首，輔以輕軌、地鐵等立體交通網路的完善，會給佛山帶來一批批人才，如工業設計類的人才、網際網路創業類的人才等。這些人才的注入會帶動佛山工廠的製造環節。當這個互動的産業鏈被打通之後，甚至會帶動周邊廣告、專利申請、律師事務所等相關産業的發展，最終由第三産業來推動第二産業的轉型升級。當然佛山抓住這個機遇的前提條件是，除了交通構建的日益完善，還需要政府加大對第三産業的各項扶持。

　　謝逸楓：高鐵帶動工商産業轉移

　　佛山借助高鐵，將可直接到貴州、湖北等省份，甚至可以延伸入境澳，經濟所能輻射的範圍被擴大。這有利於吸引珠三角的商家，來佛山發展。其中對於珠三角其他城市而言，最有利的是實現工商産業的轉移，能夠從佛山走出去。

　　曹紹林：産業成熟拉動樓市需求的增量

　　像禪城南莊，本地人口不到20萬，加上外來務工和流動人口，南莊現在有四五十萬人。本地人買房的需求早幾年前已經飽和，這幾年的樓房成交很多是外來人口推動。為什麼？因為南莊有陶瓷等産業支撐。

　　獅山城區産業對樓市的拉動，也很明顯。過去獅山很少人，但獅山工業園發展起來之後，一批技術類人員落戶，帶來了一大批住宅需求。大瀝以前是國道經濟，處於兩條國道交匯處，形成了專業市場，隨著人口流動加速，形成了大量住房需求。現在大瀝的住房需求中，外來人口甚至超過了60%。不過産業對地産項目的拉動，需要一個前提，那就是産業需達到一個較為成熟的狀態。

　　城脈溢價

　　踩著城市網路佈局的節點，佛山地産開發商紛紛涌入，尋求著地産升值的更大空間。城市軌道的不斷注入，究竟能撬動其多大的動能？不可否認的是，隨著佛山這座城市軌道脈絡的愈發完善，樓市的溢價空間被大大拓展。

　　馬錦添：完善的交通路網提升地産附加值

　　高鐵、輕軌和地鐵對地産行業的拉動，主要表現在吸引更多異地客，不僅僅是廣佛地區的，還有附近其他市區的和西南地區的各路人士。高鐵、輕軌邊緣的樓盤不斷升值，在高鐵和輕軌周圍越來越多的樓盤興起。

　　以長信東海銀灣項目為例，我們這個項目位於桂瀾路主幹道旁，從現在的南桂路地鐵到項目，坐車只需幾分鐘的時間。未來六號線的石肯站，也將在項目附近。從項目開始，經過佛山一環，自駕到廣州也只需30分鐘左右。

　　不斷完善的交通路網，明顯提升了項目的附加值，現在很多地産項目佈局也是如此。交通路網的不斷發展，對於佛山的産業、商圈、地産行業等衝擊很大，但同時也給了佛山樓市一個發展的機會。

　　李銳：交通對樓市的拉動離不開配套的完善

　　交融網路對住宅和商業項目會帶來一定影響，尤其是對公寓型項目和剛需項目的拉動尤為明顯。如季華路打通以後，綠島湖片區與周邊的連接更加緊密。一旦2018年綠島湖地鐵站開通，這一片區的房地産項目的價值會更大。

　　但不可忽視的一點是，交通對樓市的拉動，一定離開生活配套的完善。還是以綠島湖為例，今年五一，很多佛山人甚至廣州人來綠島湖遊玩，但大多人只是拍拍照，呆了1-2個小時就走了，因為與之配套的餐飲等服務還沒有到位，聚集不了人流。所以，開發商要在便利的交通基礎行，把配套服務做好，提升地産價值。

　　曹紹林：佛山一環直接拉動沿線樓盤價格

　　佛山一環的跨度很大，既經過人口密集度很高的東線區域，也經過了人口密集度不高的北線、西線、南線，後者分佈著很多廠房、工業區。在東線區域，從裏水開始，經過黃岐、鹽步、桂城，接著經過平勝橋，然後就到了季華路，交通便利。拿裏水來説，佛山一環開通之前，裏水鎮保利紫山項目洋房售價不到3000元/平方米。後來一環開通後，項目價值提升非常明顯。這兩年，該項目售量一年賣10多億元，單價上漲到了8000—9000元/平方米。

　　保利華南行銷總監：地鐵規劃為佛山樓市帶來利好

　　無論是香港、北京，還是上海、廣州的地鐵上蓋物業，經濟效益普遍較好，方便人們出行，能夠為商業帶來大量的人流量。目前佛山地鐵經濟的發展，還處於初級階段。但地鐵規劃帶來的利好，對於地産業來説至關重要。選擇佈局在地鐵沿線，是地産商降低風險的一種做法。

　　城圈紅利

　　交通網路所攪動的，不僅僅是一個個孤立的商業項目或産業帶。隨著東西南北各異的交通軌道交織，佛山的商圈經濟也在愈發活躍，多中心商圈迸發。多條城市“黃金經濟線”縱橫交錯，帶動人流、物流、商流和資訊流的高度融合，釋放著更大的地産潛力。

　　馬錦添：地鐵帶來佛山新一輪商圈的自我革新

　　佛山地鐵時代的到來的這幾年，地鐵沿線店舖租金飆升、交易額上漲、地鐵沿線物業升值是有目共睹的。圍繞佛山地鐵形成的商圈，也在不斷發展壯大，帶動區域經濟發展。

　　應該説，地鐵的投用，讓原本孤立的一個個商圈串聯成商業帶，給消費者帶來便利的同時，更促進商圈之間的溝通與競爭。最明顯的是傳統商圈的更新換代。以祖廟商圈和南海大道商圈為例，自地鐵開通以來，為留住消費力，這兩個商圈在加大商場購物環境、建築外立面美化等硬體的同時，也進行了一系列的業態更新。

　　曹紹林：地鐵交匯處將形成佛山未來的大商圈

　　像廣州、深圳、上海，甚至日本，大的商圈一般位於地鐵與地鐵之間的交匯處，其所形成的地鐵人流密集區域為商業帶來源源不斷的消費力。在佛山，目前建成的地鐵線路中，人流比較集中的有桂城站、千燈湖站、祖廟站，這些地方已逐漸形成了一個個商圈。

　　未來隨著地鐵網路的完善，規劃中的地鐵線和地鐵線交匯處會，佛山會産生新的更大的商圈。像東平新城，在規劃中，處於地鐵2號線和3號線的交匯處，同時在未來規劃中，這個地方也會有輕軌經過。圍繞這種交通區位優勢，也涌現出了保利東灣、星都匯、金海M-city等一批地産項目。

　　駱儀克：成功的地鐵商圈要遵循“差異化”原則

　　未來，隨著軌道交通的建設和完善，交通的便捷性會吸引周邊區域及附近城市的人群，增加有效消費。但是，只有具備“獨特性、差異性和不可複製性”的商業，才具有真正的吸引力。

　　文德純：圍繞廣州南站所形成的大商圈在加速

　　廣州南站開通以後，從深圳到廣州、武漢、北京一條線串聯起了南北交通大動脈。同時從廣州到貴州等西部城市的脈絡也被打通，一個圍繞著廣州南站所形成的大商圈正在加速，佛山便是位居其中的重要城市。

　　保利華南行銷總監：一環促進了城市經濟圈層的形成

　　“一環”的建成，利於促進城市各層次經濟圈層的構建。在“一環”以西地區，是南海中心商務區的外延承接地，可能發展成商貿零售、娛樂飲食等綜合休閒商業區及高密度居住區。桂瀾路南段休閒商業區，由南向北延伸，所以該片區也可能發展為沿桂瀾路休閒商業帶。而“一環”以東，依託便利的交通和良好的服務配套，也有可能發展成無污染的都市型産業區。