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　　“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發展主線。

　　過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢。而未來十年，中國樓市發展背景將悄然發生深刻的轉變。

　　2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩步回暖。這是樓市告別黃金時代後，再次迎來復蘇。

　　國家統計局最新數據顯示，上半年，全國房地産開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地産開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%。

　　中國指數研究院發佈的百城房價數據也顯示，6月份中國平均房價環比上漲0.56%，高於5月份0.45%的環比漲幅，是2014年1月以來的最高環比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉漲的過程。

　　而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現局部樓市暴漲現象。中原地産研究中心更是得出結論，上半年房地産成交量明顯復蘇，一二線城市全面上漲。

　　由於房地産市場能“牽一髮而動全身”地影響上下游數十個行業的發展，樓市回暖無疑能為下半年宏觀經濟“穩增長”護航。

　　目前，中國的優質住房仍將存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。

　　但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅佔存量住房的比重很大。

　　隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“結構性過剩與結構性短缺並存”取代“總量供不應求”，成為未來十年中國樓市發展的大背景。

　　“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發展主線。根據一般的消費規律，當總量短缺問題解決後，對高品質的訴求將提升。城鎮居民的住房消費重點，將由擁有商品住房，轉變為不斷改善現有居住條件。

　　中國城鎮每人平均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。

　　擠住在小房子裏的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區的嚮往住進高檔社區，住在偏遠郊區的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內有房還想要有個更接近自然的度假房産，這些都構成了潛在的住房改善需求。

　　需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意願，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。個性化、人性化、智慧化、環境友好化及內部空間的改造優化等，都將構成住房實質性改善的內容。

　　居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市中心更加偏遠，且家務勞動成本大大增加。在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住。現代社會，多代同堂只是一種理想狀態，實際上摩擦很大難以和諧共居。

　　以日本經驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以後，戶均住房面積並沒有增加，居民家庭沒有借房價大跌之契機換購大房。人們更傾向於把收入用於住房內部空間利用上的改造與優化，而不是以小換大。這表明，日本樓市退燒後，住房消費行為變得更為理性。

　　隨著住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺並存”轉變，以及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：

　　一是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。

　　未來十年，中國産業結構將面臨深刻轉型，第三産業在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二産業在經濟總量中的比重將趨於下降。

　　由於第三産業主要集中于一、二線城市，而第二産業則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種産業結構轉型實際上指明瞭未來的城市的人口分佈藍圖。

　　未來三四線城市人口總體將持續外流，而一二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。

　　三四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。

　　此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。

　　這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地産炒作需要，通過虛構的城市發展願景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，並沒有真實的産業發展作為支撐。

　　隨著房地産熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。

　　二是住宅小區物業脫管問題。

　　未來住宅小區被物業公司主動“拋棄”的現象將會越來越常見，形成一個重要的社會問題。

　　在過去住房大開發時代，開發商為了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物業管理費用進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假像。

　　隨著大開發時代淡出歷史，部分開發商退出區域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業管理來促進新樓盤銷售。失去了開發商補貼後，小區原有的物業管理將難以維持，隨時面臨被物業脫管的可能。

　　物業脫管的另一個重要原因是，我國的住宅小區規模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就産生了一個物業費搭便車問題。部分業主以各種理由拒交物業費，從而間接將物業管理成本轉嫁到繳費業主的身上。