以房養老廣州落地

　　北京等四試點城市已有22戶家庭簽署協議

　　以房養老領取的養老金以“保本微利”為原則，根據第三方評估機構對房産價值估算而來 羊城晚報記者 艾修煜 攝

　　以房養老政策在經歷了一年的醞釀後終於呱呱落地。記者昨日從推出這款産品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署了以房養老合約。至此，四大試點城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養老的客戶，共有22戶家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

　　拿房子換“活”錢養老

　　以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房産處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。

　　2013年8月，國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若干意見》提上議程，並在2014年7月1日正式落地。不過，雖然這種産品是養老市場的一種有益補充，但卻與中國養老傳統和房地産市場消費習慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設計到最終銷售成功，則花了整整一年時間，而且到目前為止，也只有一家公司推出。

　　今年3月，保監會批復幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》保險條款及費率，這也是我國國內首款保險版“以房養老”。首款保險版“以房養老”産品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養老保險産品。根據合同，基本保險金額基於所抵押房屋的評估價值，在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素後確定。上月底第一個廣州老人簽署了合同後，這一産品在四個試點城市全面落地。

　　500萬房産月入1.5萬

　　廣州首批簽署以房養老合約的潘女士、張先生去年看到相關新聞後，就主動聯繫了幸福人壽。在談及為何選擇這個産品時，張先生表示，女兒在國外，自己和太太的房子沒有傳承的需要，同時希望能住在自己的房子裏，按月領取一筆養老金，補貼每年不少的自費用藥費用，改善老年生活品質，同時有充足的資金在身體條件還不錯的情況下外出旅遊散心。

　　幸福人壽方面向羊城晚報記者介紹，此款産品主要從老年消費者的立場和角度研發設計，力爭滿足孤寡、無子女、失獨等特定群體老人的以房養老需求。截至目前，共約20戶家庭承保或在投保進行中，家庭構成包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

　　“與這些老人的聯繫溝通、進行産品介紹，主要通過以下步驟：電話約訪老人，面談詳解産品、確定老人投保意願，簽署投保意向書、進行房産價值評估及有效保險價值確認，再次與老人溝通確認意願，簽署投保單、産品説明書、補充協議及相關附件，最後簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環節，每個環節均需老人參與或到場。面對60歲以上的老人，需要耐心細緻、深入淺出、通俗易懂地講解産品和相關流程，溝通的時間相當長，溝通內容細緻，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，並給老人留足消化理解和投保決策的空間和時間。”

　　由於各地房價差異巨大，通過以房養老領取的養老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據老人與保險公司共同選擇的國家認可的第三方評估機構評估的房産價值進行估算（養老金費率表已在保監會網站公佈）。幸福人壽方面強調，這個産品的設計原則上是“保本微利”。以65周歲男性，房産有效保險價值500萬為例，老人每月領取養老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領取12340元養老金。

　　據了解，6月12日，國內第一批用戶已領取了“以房養老”養老金。

　　大規模普及尚需時日

　　民眾最關心的是房價波動問題。幸福人壽方面表示，最初的産品設計已考慮到房屋預期增值收益，在評估抵押房産價值時，會對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房産預期增值收益因素考慮在內；其次，保險公司不參與分享房産增值收益，如果將來房價上漲，抵押房産價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領取固定養老金的同時，不受房價下跌的影響。

　　廣東省保險行業協會鄭俊娟副秘書長表示，政府和監管機關都大力鼓勵保險業積極促進養老服務業的發展，保險公司在養老領域將擁有廣闊的發展空間，誰能搶抓先機，在養老領域喝到“頭啖湯”，誰就能享受到政策紅利，搶佔發展先機。但是即便如此，其他養老險公司目前還沒有對這一項目有實質性的推進。“業務雖然有需求，但前期投入成本大，後續執行難。”

　　有大型養老險公司向記者表示，目前的推廣難點除傳統觀念阻力外，民眾對保險産品的理解認知上還存在一定障礙。具體到此類産品，因目標客戶相對較窄，從尋找目標客戶、進行溝通到最後執行，短期內還無法形成規模效應，不過未來産品具有相當大的發展空間。

　　以房如何養老

　　以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房産處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。

　　具體如何操作

　　電話約訪老人→面談詳解産品→確定老人投保意願→簽署投保意向書→對房産進行價值評估→有效保險價值確認→再次與老人溝通確認意願→簽署投保單、産品説明書、補充協議及相關附件→簽署房屋抵押合同→辦理抵押登記、公證等。（程行歡）