從珠江新城到白雲新城，再到廣鋼新城，廣州中心居住版圖的規劃和落地總是成為關注焦點。被業內稱為“廣州老城最後一塊居住新城”的廣鋼新城，目前已經聚集了7家大型房地産企業，而他們旗下的項目不少更是背負著“地王”的名號。隨著這些項目的陸續亮相，廣鋼新城板塊的樓價成為大家所關注的話題。早從去年廣鋼板塊第一波土地出讓之後，就已經有業內專家指出，廣鋼新城的樓價從首盤開售起就可能直指4萬。記者從開發商處得知，8月8日廣州鋼新城的首盤中海花灣壹號將開放銷售中心。預計，隨後不久華發、金融街等大牌開發商的項目也將陸續現身市場，廣鋼新城樓市的大幕即將揭開。作為今年最熱門的板塊之一，廣鋼新城能否成就新一代的豪宅板塊，引人關注。

　　廣鋼首盤亮相為板塊定調

　　麵粉貴，麵包必然更貴

　　“廣鋼新城從賣地開始就已經註定了其身價不菲。”作為廣州老城區被著重推出的“新城”，即便是帶著三舊改造的身影，即便是目前還沒有一個項目推出市場，但其身價似乎已經早早被業界所認可。從賣地開始，“麵粉”的價格已經決定了這一區域的“麵包”價值。

　　2014年2月21日，廣州國土房管局以“定地價、競配建”的方式出讓廣鋼新城首批5宗土地，引來多家本地龍頭房企與外地過江龍搶奪。出讓的5宗地塊總用地面積28萬平方米，總建築面積120萬平方米，單日賣地收入155億，總競配建面積為386400平方米。

　　在首次廣鋼新城的土地爭奪戰中，中海地産成為大贏家，力壓各大房企，奪下5宗地中的3宗，另外，珠海華發與北京金融街控股各奪下一地。按3000元/平方米的建安成本算，當日競出的最高樓面地價也已經達23546元/平方米，超越2013年7月8日萬科創造的荔灣珠江隧道口19638元/平方米的紀錄，成為荔灣新地王。而按照華發在拿地後的分析，3000元/平方米的建安成本還沒有加上拆遷成本，如果加上拆遷成本，地價將更高。

　　而廣鋼新城的第二波推地是在去年的9月29日，廣鋼新城當日推出6宗地，賣地所得122億。其中，保利（海合和恒利聯合體）拿下兩宗地成為最大贏家，過江龍金融街、方興、北大資源等均有斬獲。此外，中海和深振業也各奪得了一塊地。

　　廣鋼第二波推出的6宗地拍出的最高均價為深振業奪得的荔灣區芳村大道南以西，鶴洞路以南AF040131地塊，成交價位20.3億，折合樓面地價18255元/平方米。

　　樓價或“高開低走”

　　在廣鋼新城去年賣地的時候，保利廣東董事長余英在微網志中提出：“正在拍賣的廣鋼新城用地，樓面地價已經超過23000元/平方米啦！預計2014年底、2015年廣鋼新城的房價將達40000－50000元/平方米。”可以説，從一開始，業內的專家對於這一區域的價格定位就比較高。即便是一盤未出，但已經和白雲新城看齊，甚至直追珠江新城。但儘管如此，廣鋼新城板塊新樓盤的價格卻有可能會上演“高開低走”的戲碼。

　　而在今年，廣鋼新城的項目即將迎來推貨節點，業內對於價格的預期仍然頗高。作為第一個推出的項目，對於定價，中海花灣壹號的負責人仍然守口如瓶。但中原地産項目部總經理黃韜告訴記者，按照他的分析，“中海花灣壹號是第一個推出的項目，預計價格是40000元/平方米以上，可能在40000－50000元/平方米這個區間。”

　　而與之相比，廣州的另外兩大新城當中，珠江新城住宅開發早已進入尾聲，僅有個別項目在售，房價的起步價已經是5萬以上，江景豪宅的單價達到8萬－10萬。而白雲新城近5年來住宅開發較為緩慢，新開發樓盤僅有中海雲麓公館等3個項目，在售均價40000－45000元/平方米。可以看出，按照市場預期，廣鋼新城的房價將不低於白雲新城，未來向珠江新城靠攏。

　　值得關注的是，廣鋼新城如今的業內吹風的單價在4萬以上，其中關鍵的原因是“地價”。然而，在廣鋼新城的兩次大規模的推地當中，在價格上卻出現了“高開低走”的現象。在去年2月，第一批廣鋼新城的樓面均價是在19093元/平方米－23546元/平方米，而在去年9月的第二批土地出讓的樓面成交均價卻降到了14000元/平方米－18255元/平方米。也就是説，第二次推地的價格比第一次要低近5000元/平方米左右。“這樣的價格差可能使得廣鋼新城的項目價格會出現較大的波動，在産品定位上也可能出現分化。”

　　4萬的“廣鋼新城”值得買嗎？

　　目前不管是開發商還是政府對於廣鋼新城都充滿了期待，2014年僅開發商一次性投入的地價就達到近300億，如此密集的資金投入將極大地加快廣鋼新城的發展速度。按照廣鋼新城的開發計劃，2年內整體投入1000億，很快將達到珠江新城同等量級。

　　但與開發商的熱情相比，在市場買方的反應會如何卻是最關鍵的問題。記者了解到，如今已經進駐廣鋼新城的開發商就有7家，他們旗下的項目在今年一直處於開工狀態。近日記者走訪了廣鋼新城目前在建的中海、金融街、華發等開發商旗下的項目。現時除了中海的首個項目已經命名為“中海花灣壹號”之外，其他的項目都仍然未公佈名號。這些項目如今都處於建設狀態，部分住宅樓已經建至十層左右。按照建設週期，首批拿地的房企，其第一波推貨將集中在今年下半年或者明年上半年。而作為首個亮相的中海花灣壹號在8月就要接受市場的考驗。價格預期超過40000元/平方米的“廣鋼新城”是否物有所值成為人們關注的焦點。

　　“如果單價賣4萬，那肯定就是豪宅了！”記者在走訪中發現，由於還沒有新盤推出，前來關注這一區域的買家並不多，但周邊社區的二手住宅價格普遍在15000元－18000元/平方米之間，觀鶴小區的業主陳小姐告訴記者，“現在已經很少有二手房放賣，都在等著廣鋼新城的樓盤推出，這一帶的二手價格肯定會被帶起來。”而對於是否會在廣鋼新城內購買新房，她就表示，“單價3萬元左右還可以接受，如果超過4萬/平方米，實在太高了。”

　　事實上，目前廣鋼新城各大項目的價格仍是未知數，而各大樓盤都有一個共同點，那便是“高”。記者了解到，目前規劃建設最高的為中海花灣壹號，該項目60層的高度刷新廣州最高住宅紀錄。而在第二波拿到地塊的深振業項目，高度達到25層，這個層數在其他區域的住宅項目中也算高個，但在廣鋼新城的住宅樓盤當中已經是最矮的一個。

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　　身背著各種光環的廣州廣鋼新城，即將在8月迎來首個新樓盤的銷售中心開放。記者從中海地産了解到，中海花灣壹號售樓部預計8月8日開放。

　　儘管銷售中心還沒開放，但中海花灣壹號在廣州設立了多個巡展點。記者在萬國廣場巡展點的現場了解到，中海花灣壹號住宅産品包括約80平方米兩房，90/95平方米小三房，110/120平方米大三房，140平方米四房、160平方米四房多種戶型，均帶國際品牌精裝修。項目的負責人向記者介紹，“目前價格尚未確定，有意向的客戶可以憑身份證辦理優惠登記卡，最高優惠房款3萬元。”南方日報記者 蔣勁勁