■ 樓市觀察

　　從金融角度上來説，在合理租售比以下，買房合算；超過合理租售比，自然就是租比買合算。

　　7月9日，潘石屹作為一名商人做客某脫口秀節目。節目中，潘石屹問及主持人，還租房而住嗎？主持人肯定地回復，是的，我在中國不擁有房産。

　　據介紹，目前該節目主持人一直住在賓館裏，而且她在中國也並沒有投資買房。於是，潘石屹便開玩笑地對她説，你錯過機會了。

　　以中國當下的高房價來看，租房比買房要划算太多了。所謂的租售比，就是房價和月租金的比值，國際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍，新公寓是140倍，獨立的別墅或連體鎮屋是160倍。如果計算得出的數字低於這些比值，説明房價是合理的，一旦超出這個比值，説明房價被高估。

　　從金融角度上來説，在合理租售以下，買房合算；超過合理租售比，自然就是租比買合算，超過越多，就越合算。

　　不過，由於中國的特殊情況，比如目前還不需支付地産稅等，所以租售比可以從歐美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因為在中國養房成本暫時低於歐美。再考慮一線大城市，如北京、上海的特殊情況，合理租售比可進一步調高至240倍。

　　但事實上，當今中國房子的租售比已經普遍超過240倍，像北上廣深那樣的一線大都市，租售之比超出800到1000的也隨處可見。

　　那麼，為何房子租售比能衡量房價是否合理呢？

　　在寬鬆的信貸環境下，只要有購房意願，誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機的時候，這一信貸消費模式其實是嚴重扭曲真正供求關係的。結果，房價就會越來越高。

　　而租房市場就不一樣。在房價飛漲的地區，房租並不隨之同步上漲。這是因為租房市場是一個“有效市場”。關於“有效市場”的假設，是認為市場在資訊方面的有效性：已經把過去、現在，甚至將來事件的貼現值反映在市場價格中，所以在任何時候，房租市場的價格都是合理的。

　　而從金融上來説，最關鍵的原因是房租不能借貸，必須以現金全款支付，房租必須依照真正的供求關係而定。也就是説，房租所反映出來的，才是消費者在房子這一商品上的真正承受力。逃離北上廣的人有各種原因，房租過於昂貴絕對是最大的原因之一。

　　潘石屹在這次訪談中表示，目前全國每人平均住房面積已經近40平方米，整體而言，中國已經不缺房子了。他的公司今後將會減少開發樓房項目，已經開發出來也可能不賣了，將改成出租房。言下之意，因為房子太多，房地産的繁榮鼎盛期到頭了，房價大漲的基礎已經不存在了。

　　總之，房租反映的是普通民眾的收入水準，而有泡沫的房價，反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理範圍越大，則表示房地産泡沫越嚴重，對於個人投資者而言，房屋租售比是衡量房價是否合理的精確尺規。

　　□陳思進（加拿大皇家銀行資深風險投資顧問）