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不妨以房屋租售比來衡量房價

  • 發佈時間:2015-07-14 02:51:54  來源:新京報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  ■ 樓市觀察

  從金融角度上來説,在合理租售比以下,買房合算;超過合理租售比,自然就是租比買合算。

  7月9日,潘石屹作為一名商人做客某脫口秀節目。節目中,潘石屹問及主持人,還租房而住嗎?主持人肯定地回復,是的,我在中國不擁有房産。

  據介紹,目前該節目主持人一直住在賓館裏,而且她在中國也並沒有投資買房。於是,潘石屹便開玩笑地對她説,你錯過機會了。

  以中國當下的高房價來看,租房比買房要划算太多了。所謂的租售比,就是房價和月租金的比值,國際上通用的合理租售比值為:舊公寓大樓是120倍,新公寓是140倍,獨立的別墅或連體鎮屋是160倍。如果計算得出的數字低於這些比值,説明房價是合理的,一旦超出這個比值,説明房價被高估。

  從金融角度上來説,在合理租售以下,買房合算;超過合理租售比,自然就是租比買合算,超過越多,就越合算。

  不過,由於中國的特殊情況,比如目前還不需支付地産稅等,所以租售比可以從歐美最高的160倍,大幅提高至200倍以上,因為在中國養房成本暫時低於歐美。再考慮一線大城市,如北京、上海的特殊情況,合理租售比可進一步調高至240倍。

  但事實上,當今中國房子的租售比已經普遍超過240倍,像北上廣深那樣的一線大都市,租售之比超出800到1000的也隨處可見。

  那麼,為何房子租售比能衡量房價是否合理呢?

  在寬鬆的信貸環境下,只要有購房意願,誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機的時候,這一信貸消費模式其實是嚴重扭曲真正供求關係的。結果,房價就會越來越高。

  而租房市場就不一樣。在房價飛漲的地區,房租並不隨之同步上漲。這是因為租房市場是一個“有效市場”。關於“有效市場”的假設,是認為市場在資訊方面的有效性:已經把過去、現在,甚至將來事件的貼現值反映在市場價格中,所以在任何時候,房租市場的價格都是合理的。

  而從金融上來説,最關鍵的原因是房租不能借貸,必須以現金全款支付,房租必須依照真正的供求關係而定。也就是説,房租所反映出來的,才是消費者在房子這一商品上的真正承受力。逃離北上廣的人有各種原因,房租過於昂貴絕對是最大的原因之一。

  潘石屹在這次訪談中表示,目前全國每人平均住房面積已經近40平方米,整體而言,中國已經不缺房子了。他的公司今後將會減少開發樓房項目,已經開發出來也可能不賣了,將改成出租房。言下之意,因為房子太多,房地産的繁榮鼎盛期到頭了,房價大漲的基礎已經不存在了。

  總之,房租反映的是普通民眾的收入水準,而有泡沫的房價,反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理範圍越大,則表示房地産泡沫越嚴重,對於個人投資者而言,房屋租售比是衡量房價是否合理的精確尺規。

  □陳思進(加拿大皇家銀行資深風險投資顧問)

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