股市驚魂一週後，我們來講講樓市的故事

　　股市跌宕起伏，樓市卻一路走高。

　　6月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲0.56%，漲幅較5月進一步擴大。在北京，6月新房、二手房市場也繼續升溫，新建純商品房市場住宅成交套數更是創下2013年10月以來新高。樓市回暖的跡象愈發明顯，投資客的身影開始重現。不過，業內對於樓市的走勢卻存在不同的看法。

　　全國多個城市樓市回暖，北京更是表現不俗。據鏈家地産市場研究部統計，扣除保障房、自住房後，6月北京新建純商品住宅成交6517套，環比上漲26.1%，同比上漲85.9%，創下21個月以來的最高值;成交均價為29828元/平方米，環比上月上漲3.3%，同比上漲11.4%。二手房市場成交也再創年內新高，6月北京市二手住宅成交均價為34606元/平方米，環比下降3.7%，同比去年上漲3.8%。

　　隨著房産新政出臺、銀行信貸放鬆、降息降準等多重利好的刺激，樓市熱風撲面而來。經歷過2014年的調整，在多數專家對今年樓市唱多的情形下，投資客已開始嶄露頭角。

　　“前段時間在武漢買了一套房，現在每平方米已經漲了4000元左右，打算再進軍杭州。”這並不是個案，北京晨報記者了解到，溫州炒房太太團已經出沒，並開始悄然四處下單。同時，在日元大幅貶值及2020年奧運會的利好下，日本樓市也成為投資客的目標。

　　自6月中旬以來，股市從5100點的高位下跌到3400點。當股市低迷時，大量資金會流向樓市，形成“蹺蹺板”式的背離嗎?業界出現了兩種不同的觀點。易居中國執行總裁丁祖昱認為，股市和樓市都需要進行價值重估，短期來看，股市、樓市的空頭力量大於多頭，7月對股市和樓市而言都不是旺季。而亞太城市房地産研究院院長謝逸楓則表示，在股市震蕩、理財産品收益降低、銀行存款利率降低等多種因素的影響下，第三季度樓市將比第二季度更好。

　　一個高校女教師的炒房之路

　　從武漢到杭州

　　“消息不停響，手機一天要充好幾回電。”安小姐抱怨著自己微信裏那幾個地産群討論太過熱烈，成了“電量殺手”。“但是，在這裡也能看到不少‘消息’。有時候還有人向我取經，我才意識到自己也成了‘炒樓客’”。

　　工薪階層的“奢侈愛好”

　　30歲出頭的安小姐並不是“土豪”，而是名副其實的工薪族。她和老公都在北京一所大學工作，年收入加起來20萬元左右。但在過去一年裏，她有了一個別人眼中頗為奢侈的新愛好——投資房産。

　　安小姐的第一筆投資在武漢。“總價75萬，首付22萬，均價每平方米1.1萬左右。是武漢東湖高新區的一個樓盤，離華中科技大學走路只要幾分鐘。”安小姐告訴北京晨報記者，在當地，這套70多平方米的房子租金可以達到2600元到2800元，“幾乎可以抵消每月3200元的房貸，對我們的生活沒有什麼負擔。”

　　安小姐説，自己和老公都是北方人，未來也沒有到武漢居住的計劃，買這套房完全是為投資。簡單裝修後就租出去，等價格漲上去再賣掉。“這套房是今年4月交的定金，9月再開盤的精裝修均價可能就要漲到每平方米1.4萬了。”

　　去了3次就交了首付

　　安小姐告訴北京晨報記者，在操作上，異地買房並沒有想像中那麼複雜。從去武漢實地考察到付定金，交齊首付、辦妥貸款，安小姐只去了3次。“坐高鐵5個多小時就到了，挺方便。”

　　不過，安小姐也表示，畢竟投資房産是大事，不能腦袋一熱，也不能只憑自己的喜好。“有人出去旅遊，看到很喜歡的地方，當地房價又很便宜，就衝動地買了房。投資可不能只講這些。”

　　安小姐説，自己一開始是從身邊炒房的一位溫州太太那裏了解到武漢樓市熱的資訊。此後又做了很多“功課”。比如，通過媒體新聞了解當地的發展戰略，泡在仲介公司網站、網路論壇等了解市場的基本情況。

　　“在國家要發展的5個城市群裏，武漢是長江中游城市群的核心城市，但武漢的房價在大城市中一直偏低。加上武漢是僅次於北京高校最多的城市，青年人口和流動性人口偏多。高新産業園區又有大量創業公司，出租市場是可以保證的。”

　　每到一個城市都去仲介聊天

　　去年年底，股市一路飆漲的時候，安小姐也拿出3萬現金入了市。不過，安小姐一直認為資金放在股市風險較大，因此沒有再多投入。相較之下，理財收益又太低。“現在，老百姓投資的渠道不多，樓市投資相對穩定，尤其是一二線城市，其實可以作為家庭資産配置的一部分。”

　　現在，安小姐每到一個城市出差、旅遊，都會到當地的房産仲介坐一會，聊聊天，了解一下當地的樓市情況。她還總結出自己的一套經驗，比如，“對於投資而言，二手房市場數據更有價值;要綜合考察城市發展規劃、流入人口、産業支撐;不在旅遊勝地買房等。”

　　最近，安小姐的溫州朋友轉戰杭州，安小姐也躍躍欲試。“杭州房價已經停滯了很長時間。”她説自己已經開始計劃起暑假的杭州遊了。

　　北京晨報記者 劉映花

　　■分析

　　溫州炒房客捲土重來，新泡沫開吹了?

　　去年樓市驟然降溫，在三四線市場潰退的溫州炒房團似乎突然消失在人們的視野。然而，就像樓市興衰的“晴雨錶”，今年3月底以來，國家房地産政策持續利好，不少溫州炒房客們也活躍起來。

　　今年以來，一線城市成為溫州太太們的主攻目標。媒體上，溫州炒房者1人搶下8套北京學區房、溫州買家一口氣購買廣州某公寓6層合計150套單位等等消息不斷。北京、上海、深圳、廣州等一線城市都受到青睞。

　　市場預測，炒房團復活暗示流動性或許會流入樓市，樓市可能又將面臨新一輪“泡沫化”。不過，也有業內人士表示，在股市分流和樓市整體供大於求等因素影響下，捲土重來的溫州炒房團“殺傷力”可能已經大不如前。

　　2011年溫州民間借貸危機後，溫州資本至今尚未恢複元氣，大量民間資本或貸款仍被套在房地産領域。據統計，一季度溫州實現生産總值863.7億元，同比增長6.9%，低於浙江的8.2%和全國的7%。溫州炒房團或只能捂熱部分地區的房價。

　　亞太城市房地産研究院院長謝逸楓在接受北京晨報記者採訪時表示，一線城市仍實行限購政策，同時目前房價處於高位，投資客很難在短期內獲得較大收益，“現在城市之間分化明顯，同一個城市不同區域也出現分化，高價入市，收益預期減弱，投資客可能需要對物業長期持有，包括政策變化等，都存在著風險。”

　　北京晨報記者

　　劉映花 楊奕

　　■延伸

　　日本、中歐成海外置業新目標

　　溫州炒房太太團已經開始四處下單，海外置業也逐漸升溫。繼美國、加拿大、澳大利亞之後，海外置業又有了新目標:日本和中歐。有媒體報道，在中國炒房團的攻勢下，日本公寓價格已經上升至90年代以來的最高水準，比過去兩年提高了11%。專家提醒，海外置業風險頗多，投資須謹慎。

　　從房價本身看，從2008年金融危機以來，日本東京的房價上漲幅度小于紐約、倫敦等地，目前東京房價仍低於全球其他主要城市。根據4月日本不動産經濟研究所的調查顯示，一套三居室公寓的平均價格在東京的價格大約為43萬美元。

　　日元在兩年半的時間貶值41%，但與世界其他主要城市相比，其房地産投資收益卻較為可觀。根據萊坊發佈的最新《全球豪宅租賃指數》報告顯示，東京豪宅租金年增長率達到8.1%，在全球豪宅租金排名指數中領先。“前往日本投資，除貨幣政策影響外，還主要是受持續的經濟情況改善所帶動，今年首季度東京的國內生産總值上升3.9%，是去年增加銷售稅以來表現最好的一個季度。2020年東京成為奧運會舉辦城市，其加大了基礎設施支出，有助於帶動今年房地産市場的表現。”萊坊亞太區研究及諮詢部主管霍尼克表示。

　　除了日本外，最近也掀起中歐置業風潮。“18萬歐元就能獲取斯洛伐克身份。”ECC集團北京分公司總經理馬宏圖向北京晨報記者透露，6月份以來，前往斯洛伐克的置業人群明顯增多，“從北京公司的成交數據來看，5月份前往斯洛伐克考察的有41人，成交了12套房源。6月考察人數增加到67人，成交量上升到19套。”據馬宏圖介紹，80%的投資客是為了獲取身份，主要目的在於孩子的教育，“中國人到了一個陌生的環境習慣抱團，我們有一個客戶接連介紹了7位朋友到斯洛伐克置業。”

　　不過，海外置業暗藏著風險。“要考慮貨幣政策、稅收、監管等多種因素。2008年以來，日本人口持續縮減，外來移民數量極少，除非扭轉這一趨勢，否則會影響日本的經濟和住宅市場。”霍尼克説。馬宏圖也表示，置業前除了對當地的法律法規、房産政策等了解清楚外，對國際局勢也要做好風控，“如現在在希臘置業的投資客就會感到棘手，建議置業者選擇正規的、有實力的仲介。”

　　85後買別墅躲過股市深V

　　一個月考察了北京周邊30多個項目

　　“回頭來看，很慶倖選擇了買房，才避免了股市的震蕩。”即便已經隔了半個月，85後白領溫然(化名)説起購房後的感受仍然興奮不已:正是因為自己這個“一拍腦門”的購房決定，卻歪打正著地躲開了股市的深度調整。

　　為交首付高點拋股票

　　去年底才開始炒股的溫然顯然還是個新手，但卻成功地在高點將股票全部清倉，理由很簡單:要交新房的首付款。

　　“本來我在4500點的時候就已經很警覺了，隨時準備清倉。”溫然對北京晨報記者説，股市到5000點的時候，正趕上新買的房子要交定金，於是她毫不猶豫地將股市裏的資金全部取出，“儘管我投資的都是特別穩健的大藍籌，但從去年年底到拋出，收益也翻了一番呢。”

　　而5000點對於今年的牛市而言，卻是個難以逾越的門檻。溫然説，她總覺得股市還會上行，起初並沒著急將股票基金贖回，對此她有些懊惱:從交定金到交首付的短短幾天，半年來的投資收益就少了一半。

　　“不過我們剛交完首付，售樓員就收到旁邊一期樓盤的報價，同樣的房子每平方米漲了1000元。按照我們購買的面積，等於一下子又賺了20多萬。”溫然很滿足地説。

　　京郊小別墅不少北京客

　　儘管溫然娘家在城內有房産，但溫然表示，早在結婚時她和老公就想再買一套房，“公婆現在住在外地，兩人都是獨生子女，購房也是希望能夠為父母養老早做打算。”而今年以來，不斷的仲介賣房電話讓她察覺到，之前萎靡的樓市已經開始觸底反彈，價格正處於洼地。

　　但是選擇怎樣的房子，卻讓溫然夫妻倆很頭疼:城裏房價實在太高，且環境不好;而城外普通住房雖然便宜，但距離太遠，將來無法方便照顧父母。一次偶然的機會，夫妻倆了解到在京冀交界處有不少別墅項目，不少二三百平方米的別墅僅有二環裏一居室的價格。合適的價格讓他們開始瘋狂地尋找類似樓盤。

　　“環境很好，人口密度小，一般都在高速旁邊，因為京津冀一體化等因素，房子都有一定的升值空間。而且老人可以種花種菜，醫療、教學等都源於北京的優等資源。”説起她考察的結果，溫然滔滔不絕，“跟我們一樣在週末看房的人很多，且每個樓盤都有簽單的人，不少購房者和我們一樣，是為給父母養老購房的80後北京客。”

　　競爭與坐地起價並存

　　從永清開始，溫然夫妻倆還去了固安、香河、大廠、武清、房山、懷來等地，一個月的時間，倆人一共考察了將近30個別墅項目。在看房時，溫然發現，房企之間的競爭與坐地起價並存。

　　“他們那個項目出了好多問題，而且價格還比我們這裡貴。今天剛下調了價格，就是為了阻擊他們的項目開盤……”在固安看盤時，溫然遇上了個“説實話”的推銷員。

　　據溫然介紹，幾乎每個小鎮都有三五個別墅樓盤，每套面積通常在200平方米到400平方米。開車在這些地方慢行，就能看到無數的樓盤廣告牌和售樓處，還有路邊揮著小旗子和發放傳單的售樓員。“就像景點的農家樂攬客一樣，上來攔車發廣告，然後為你指路去看盤。”

　　不過，也有樓盤的態度十分傲嬌。溫然説，武清的一個樓盤，看房之前説好每平方米1.2萬元到1.5萬元，但是看完了之後，卻被告知已經停盤不能購買，只能交錢排號。“銷售還説，開盤價格未定，保守估計每平方米要2萬多。”原本看上了房子的溫然頓時有一種被騙的感覺，生氣地一走了之。

　　■分析

　　股市暴跌，資金會搬家樓市嗎?

　　從投資的角度，股市和樓市是居民資金進入的兩個主要渠道。股市走勢不明朗，是否會波及樓市的購買力，抑或各路資本和中小投資者會轉戰樓市?業內卻出現了不同觀點。

　　“慢牛最有利於樓市，暴跌則會對樓市形成重大利空。”易居中國執行總裁丁祖昱認為，暴跌會套牢部分準備進入樓市的資金，投資者原來的盈利一掃而空，購買力受到影響，“之前掃樓的大批客戶許多都是股市獲利群體，因為錢來的太容易。更可怕的是，部分購房客戶把買房資金投入股市短線操作，不僅沒賺到錢，反而把血汗錢賠了進去，買房首付款出現問題。”他表示，7月份的樓市並沒有想像中樂觀，房企要忘記二季度的火爆，客觀評估當前市場。

　　亞太城市房地産研究院院長謝逸楓則認為，資本市場的動蕩，讓投資者對投資風險有了切身體會，會傾向於選擇更為穩健的投資樓市，“雖然政府往股市注入5000億，但股市缺乏長期有力的政策支援，6月理財産品的收益率降低，黃金、保險等都在下跌，把錢存在銀行就是負利率，投資收益點肯定會轉向房地産市場，第三季度樓市的表現會比第二季度更好。並且我們得到消息，已經有投資機構、私募等開始進入房地産市場。”

　　■延伸

　　股市到樓市一步之遙

　　消失的大客戶

　　從股市中賺了錢買房子的人，在今年為數不少。但並不是所有人都跟溫然一樣如此幸運。

　　6月15日以來，超過30萬億財富灰飛煙滅，因股市套牢而改變購房計劃的購房者也不在少數。

　　從買聯排東邊戶到中戶再到疊院

　　“我們東邊戶聯排算是較貴的戶型，王先生來的時候，指著最貴的一套説要全款購房。”售樓員韓曉告訴北京晨報記者，這位先生自曝從牛市中賺了不少錢，所以才想要買一套別墅，供週末或節日度假之用。當時股市還是一片火熱，上證指數仍然直線上躥。

　　房子已經定下，原本以為碰到了“大金主”的韓曉，沒過多久卻接到王先生的電話，電話那頭告訴韓曉，情況有變，聯排東邊戶買不起了，要看看相對便宜的聯排中戶。“那個時候股市剛開始調整，也不知道他是不是重倉了創業板，但的確説是因為股市大跌，購房資金不夠了。”而韓曉所銷售的樓盤，東邊戶與中戶至少相差50萬元。

　　這次仍然不是王先生最後的購房決定。韓曉説，幾天后他再次接到王先生電話:“股市繼續下跌，中戶就算了，還是看看更便宜一點的疊院吧。”而疊院與中戶的價格，又相差了至少50萬元。

　　“股市和樓市，只有一步之遙。”韓曉感嘆道，但這樣的一步之遙卻始終未能讓他將這筆生意進行到底，“即便他説了來看疊院，但直到現在都杳無音信，恐怕他已經被深深套牢了。”

　　網上挂出“股市賠錢急售”房源

　　“最近接待了一位客戶，本來計劃是付六成首付，誰知道股市出現暴跌被套，前兩天來説改計劃了，要提高貸款額度。”朝陽北路的一位鏈家經紀人向北京晨報記者透露，目前尚未發現有違約的情況，但已經有少數購房者對購房預算做出調整，“有兩位客戶已經有購房意向，但首付在股市裏，現在説不買了。”

　　購房者計劃改變，業主也打出“股市賠了要變現，低價拋售房産”的旗號。在某二手房交易平臺上，挂出數套“因股市被套急售”的房源。北京晨報記者發現，有些房源的掛牌價與同小區類似戶型報價相比，單套降價幅度達到數十萬元。以四惠地鐵站附近的一套69平方米的房源為例，一業主以“股市賠錢急售”的名義挂出300萬元的價格，而該小區一套74平方米的房源售價則為360萬元。