利息降了、證件全了，房價穩定了，購房者從徘徊觀望到果斷出手

　　繼2014年之後，今年上半年石家莊樓市再次迎來了新一輪的嚴查，持續時間之久、嚴查力度之大被外界解讀為“史上最嚴”整頓期。由此帶來的影響持續發酵，巨大而深遠。違規違法項目無法正常銷售，五證齊全項目受到熱捧。不僅如此，系列的“救市”措施讓真正有需求的購房者受益，首套房貸和公積金貸款利率降低，手續簡化，讓房子這個特殊的商品屬性越來越強。利息降了、證件全了，房價穩定了，購房者從此不再觀望，果斷出手。而在商業地産方面，雖然去庫存壓力持續存在，商業地産供大於求矛盾依然較大，不過可喜的是隨著京津冀協同發展和市場持續作用下，商業投資正在趨於理性和多樣，上半年商業地産的成交有所增長。

　　市場篇

　　上半年石家莊商品房總簽約數同比增長近半

　　據石家莊房屋登記交易中心數據顯示，2015年上半年石家莊批准上市項目共29個，同比2014年上半年下降31.0%；批准上市發證49個，同比下降25.8%；批准上市面積195.87萬平方米，同比下降32.4%；批准上市套數10876套，同比下降9.5%。

　　2015年上半年石家莊商品房總簽約29663套，同比2014年上半年的20839套上漲了42.3%，總簽約面積309.90萬平方米，同比增長47.4%。

　　其中住宅簽約22804套，住宅簽約面積為250.94萬平方米，同比2014年上半年的15033套上漲了51.7%。

　　非住宅簽約6859套，非住宅簽約面積為58.96萬平方米，同比2014年上半年的5806套上漲了18.1%。

　　從房價走勢看，今年上半年石家莊市區房價一直呈上漲趨勢。2015年6月份石家莊商品房簽約均價為7969元/平方米，同比2014年6月份的簽約均價6637元/平方米，同比上漲了20%。

　　來自石市住房局官方數據顯示，今年1-6月石家莊市內四區商品房均價為7601元/平方米，同比上漲9.15%。其中，商品住宅均價為7139元/平方米，同比上漲10.64%。

　　80-100平方米成熱銷戶型，剛需和剛改仍為主力

　　根據石家莊市房管局上半年備案數據顯示，從備案類型來看，2015年1月到6月，按面積銷售商品房備案統計，住宅共備案16403套，佔總備案套數的68%；商業服務房屋備案3346套，佔總備案套數的14%；辦公及其他性質房屋備案4327套，佔總備案套數的18%。可以看出住宅成交量在石家莊上半年樓市成交量中佔主導地位。

　　從備案面積區間來看，2015年上半年石家莊商品住宅60平方米以下備案1186套，佔住宅總備案套數的7%，同比2014年佔備案總套數的3%上漲4%；60-80平方米備案3509套，佔住宅總備案套數的21%，同比2014年佔備案總套數的6%上漲15%；

　　80-100平方米備案5031套，佔住宅總備案套數的31%，同比2014年佔備案總套數的35%下降4%；100-120平方米備案2599套，佔住宅總備案套數的18%，同比2014年佔備案總套數的15%上漲3%；

　　120-150平方米備案3141套，佔總住宅備案套數的19%，同比2014年佔備案總套數的28%下降9%；150平方米以上備案910套，佔住宅備案套數的6%，同比2014年佔備案總套數的13%下降7%。

　　由此看出，80平方米以下的剛需戶型仍然是市場的主打戶型，並且有持續上升的態勢。而100-120平方米的戶型需求也有小幅上升，其餘大戶型呈現下降趨勢。由此説明，石家莊房地産市場的需求結構正在趨於合理化，房子的商品屬性更加凸顯，投資者逐漸向商業地産轉移。

　　從數據可以看出上半年石家莊樓市中，80-100平方米成熱銷戶型，佔31%，其次是60-80平方米的小戶型，佔21%，12-150平方米以上的戶型銷量也較大。由此可以看出石家莊市場仍以剛需和剛改為主。

　　土地篇

　　上半年出讓土地32宗 大量土地或將在下半年出讓

　　6月24日，石家莊市區第四批土地五宗地塊成功出讓，標誌著上半年土地市場落下帷幕。2015年上半年土地市場有著明顯的分水嶺，一季度三個月時間僅正定新區兩塊土地成功出讓，二季度開始，大批土地開始入市，補證大潮撲面而來。

　　據騰訊房産石家莊站統計，2015年上半年石家莊市區共進行了四次土地出讓，26宗土地成功出讓，2宗土地流拍。正定新區共進行三次土地出讓，6宗土地成功出讓。（此外，欒城區進行兩次土地出讓，14宗土地掛牌，1宗流拍，13宗土地成功拍出，不在本稿計算範圍內）。2015年上半年石家莊共計成功出讓32宗土地，土地出讓總面積為1142958.154平方米，約合1715.43畝，出讓總價59.05億元，均價為344.2萬元/畝。

　　在土地成交面積上，2015年上半年相比2014年上半年的1084.93畝，上漲了58%。土地成交總額比2014年上半年的59.693億元，下降了1%，基本持平。這主要是由於2014年上半年出讓的多為商服用地，地塊價格較高，使得出讓總額較高。

　　根據石家莊市政府公佈的《石家莊市2015年度國有建設用地供應計劃》，2015年石家莊市國有建設用地供應總量控制在799.93公頃以內，約合11998.95畝，計劃供應194宗地塊。騰訊房産對這些地塊進行了梳理，石家莊市區（長安區、新華區、橋西區、裕華區、高新區）居住用地和商服用地共計92宗，總面積369.5244公頃（5542.866畝），其中通過出讓方式供應82宗，總面積324.4938公頃（4867.407畝）；通過劃撥方式供應45.0306公頃（675.459畝）。由此可見下半年樓市將延繼土地放量，大量土地將在下半年出讓。

　　大批住宅用地相繼入市 長安區仍為熱點區域

　　據騰訊房産石家莊站統計，2015年上半年石家莊出讓的32宗地塊中，住宅用地9宗，總出讓面積974.5畝，出讓金額為362995萬元；商服用地9宗，總出讓面積為224畝，出讓金額為36160.85萬元；住宅商服混合用地7宗，總出讓面積為203.78畝，出讓金額為118863.21萬元；其餘工業科教文體娛樂用地7宗，總出讓面積為301畝，出讓金額為25460萬元。由以上數據可以看出商服用地與住宅用地持平，住宅用地積極入市。

　　從土地出讓各區域分佈情況上看，長安區是石家莊市區賣地最多的區域，共出讓8宗土地，總面積423.519畝，土地出讓面積遠遠領先於第二名新華區，而橋西區與裕華區都僅有一宗土地出讓。隨著長安區工業企業的外遷，未來長安區仍將是石家莊市區供地的重點區域。

　　購房篇

　　對於多數購房人而言，高層住宅亦是首選

　　隨著石家莊對容積率的限制出現重大調整，購房人傾向“低容積率”和“高舒適度”的房産有了更多可能性。根據中國不動産研究中心在上半年的跟蹤調查，在石家莊購房人傾向的房産類型中，高層住宅、小高層住宅、多層住宅和花園洋房位居前四位。高層住宅仍是市場供應的主體，絕大多數住宅項目都有高層住宅推出；對於多數購房人而言，高層住宅亦是首選。

　　此外，小高層住宅、多層住宅和花園洋房等容積率相對較低的住宅産品，其關注度仍居高不下。該中心分析認為，一方面，這是購房人對更高居住感受青睞的直觀體現；另一方面，政策和市場的變化也為這種需求的釋放提供了可能性。根據2015年1月30日石家莊市城鄉規劃委員會第二十次會議審議並原則通過建築間距和建築退道路紅線細則，為石家莊房地産市場轉向“低容積率”提供了政策支援。根據石家莊市城鄉規劃委員會的相關規定，目前石家莊市區內居住用地容積率最高控制在2.8；有關部門對部分低容積率的房地産項目給予審批。

　　鋻於政策層面對購房需求給予支援，儘管房價相對較高，但低容積率住宅産品的購置“門檻”已有所下降，這為購房人選擇此類房産提供了更多可能性。

　　首選別墅、豪宅等高端住宅産品，以及公寓、寫字樓和商鋪等投資類房産的受訪購房人相對較少。不過，別墅市場在上半年出現一些變化。部分房地産項目通過調整産品、降低套價，加快去化速度，面向普通購房群體的別墅産品顯著增加，別墅的購置“門檻”有所下降。

　　購房人傾向的戶型呈現出“扁平化”分佈特點，小戶型和大戶型的關注度有限，中等戶型的關注度較高。其中，80至100平方米戶型最受受訪購房人青睞，其後依次是100至120平方米戶型、120至140平方米戶型和60至80平方米戶型。綜合市場反饋資訊，80至100平方米的兩室戶型，是首次購房群體的首選；選擇120至140平方米戶型的，則以改善性購房群體為主。不過，受“一步到位”購房理念和相對較強購買力支援，首次購房群體中選擇中等偏大戶型的比例有所增加。

　　6000至7000元/平方米是多數人的心底價

　　2015年上半年，石家莊購房人的購買力沒有出現明顯變化。根據中國不動産研究中心在上半年的跟蹤調查，6000至7000元/平方米是多數石家莊購房人能夠承受的房産單價。其後依次是7000至8000元/平方米、8000至9000元/平方米、5000至6000元/平方米、9000至10000元/平方米、10000至15000元/平方米和15000元/平方米以上。

　　儘管2015年上半年，中國人民銀行先後三次下調金融機構人民幣存貸款基準利率，並先後兩次下調金融機構存款準備金率，對平抑房貸利率，加快房貸審批、放款給予政策支援，購房壓力有所減輕，但鋻於自身收入水準，購房人的支付能力與2014年相比變化不大。根據石家莊市統計局提供的數據，2014年石家莊城鎮非私營單位就業人員年平均工資為47467元，與2013年相比增加4979元；城鎮私營單位就業人員年平均工資為32705元，與2013年相比增加3803元。

　　在支付方式的選擇上，住房公積金貸款仍是石家莊購房人的首選，其後依次是商業銀行貸款、分期付款和一次性付款。我們注意到，截止2015年6月30日，石家莊住房公積金5年內（含5年）貸款年利率為3%，30年內（6至30年）年利率為3.5%，遠低於同期的商業銀行貸款利率水準。此外，根據河北出臺的《關於進一步加強和改進服務提高住房公積金使用效率的通知》，石家莊住房公積金貸款上限已從40萬上升至60萬，這為購房人在相對較高的房價情況下，通過住房公積金貸款完成支付提供了可能。

　　選擇分期付款的受訪購房人比例有所上升，這與部分房地産項目推出低首付和分期首付有一定的關係。這部分購房人往往將“分期付款”和住房公積金貸款或商業銀行貸款加以組合，通過延長首付週期降低購房“門檻”。

　　裕華區是多數石家莊購房人的首選

　　根據中國不動産研究中心在2015年上半年的跟蹤調查，裕華區是多數石家莊購房人的首選，選擇裕華區的受訪購房人佔26%，相對發達的經濟水準和完善的生活配套，是購房人賦予裕華區的主要“標簽”。

　　長安區以21%位居第二位。隨著既有污染企業的搬遷進入實施階段，長安區的宜居宜商前景被看好，再加上“一河兩岸”的城市發展戰略已全面鋪開，作為北跨橋頭堡的長安區也贏得了發展的先機。不過，與2014年相比，在購房人傾向區域的選擇上，裕華區超越長安區躍居首位，但與往年相似，兩者之間的差距並不大。

　　除裕華區和長安區分列前兩位外，橋西區、高新技術産業開發區和新華區也受到石家莊購房人的關注。不過，與裕華區和長安區相比，上述三個行政區的關注度有限。我們認為，橋西區和新華區作為既有的老城區，在經濟水準和生活配套方面與裕華區存在一定差距，在發展前景方面不及長安區；高新技術産業開發區作為石家莊高新技術産業相對集中的區域，集中了大量的産業工人，存在一定的購買力，但該區的生活配套有限，“斷頭路”較多。上述因素都影響了購房人在區域選擇上的判斷。

　　我們注意到，2015年上半年，上述五個行政區都出現了來自周邊縣市的購房群體，其中橋西區出現了來自鹿泉區和井陘縣的購房人，新華區則出現沿石清路南下的平山縣購房人，長安區西北部受到了來自正定縣的購房人關注，而裕華區東南部和高新技術産業開發區則受到了來自欒城區和藁城區的購房人關注。這些購房群體對市內四區和高新技術産業開發區的購房群體形成了補充作用。我們預計，石家莊房地産市場的“虹吸效應”還將增強。

　　正定縣、正定新區的關注度保持平穩，4%的受訪購房人選擇在正定縣和正定新區購置房産。受“一河兩岸”發展戰略和“城市北跨”的影響，主城區與正定縣、正定新區的互動將更加頻繁，再加上正定縣和正定新區的基礎設施建設逐步深入，購房人對這一區域的認識正在重塑。2015年上半年，已有房地産企業進駐正定新區，我們預計，其中的部分房地産項目將在下半年有所動作，屆時，購房人對正定縣和正定新區的關注度有望出現上升。

　　（本期專題相關數據來自於石家莊市住房保障與房産管理局、石家莊市房地産市場研究中心、中國不動産研究中心河北分中心、騰訊房産石家莊站）