國內首只公募REITs（房地産投資信託基金）——鵬華前海萬科REITs自公開在各大銀行和證券機構發售以來，引來許多投資者的諮詢和熱捧。這只在深圳前海破冰的房地産投資信託基金産品，不僅將公募基金的投資範圍擴展到不動産領域，還意味著深圳的金融創新實現了突破。

　　然而，在不少專業人士看來，相比海外已經發展成熟的REITs，國內的這只REITs産品還不夠“正宗”，與國際標準産品還有一定距離。異同在哪？兩者的差距如何縮小？相較于其他方式投資房地産項目，REITs的優勢在哪？

　　專業人士分析，相對於其他投資房地産的方式，REITs的投資門檻較低、風險低，給廣大投資者新增一種安全的投資商業地産的渠道。但是，受制于國內的法律和稅收制度，這只REITs産品無法像海外的REITs那樣給投資者帶來最大程度的收益。

　　●南方日報記者 卓泳 曲廣寧

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　　眾多機構求合作

　　據記者了解，基於中國房地産投資回報高，國內機構對REITs覬覦已久。去年中信證券就推出了兩款類REITs産品，一是“中信啟航”專項資産管理計劃，二是中信華夏蘇寧雲創資産支援專項計劃，前者成功實現在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，後者推出售後返租，但兩款産品的交易量和流動性都不樂觀。

　　而前海這款以公募形式發行的REITs産品卻引起不少機構和投資者的興趣。公告顯示，鵬華前海萬科REITs以不高於基金總資産50%的比例，投資于深圳市萬科前海公館建設管理有限公50%的股權，該基金的業績比較基準為十年期國債收益率＋1.5%，認購期內最低認購門檻為10萬元。據戴德梁行出具的評估報告，萬科前海企業公館物業2015年預測營業收入（不含物業管理費收入）為12633萬元。據稱，若物業的實際收益不達預期，則有保證金制度補償。

　　深圳證券交易所副總經理林凡透露，鵬華前海萬科REITs作為首只公募REITs推出後，已經有眾多基金公司主動找到府，積極性很高。林凡判斷，未來國內的REITs品種會不斷增加，規模會不斷擴大，並成為資本市場的一個重要産品。

　　前海金控董事長李強表示，從國際和國內的經驗看，REITs可以多種形式出現，此次推出以萬科企業公館為標的前海公募REITs，只是其中的一種形態，下一步前海金控將充分發揮先行先試政策優勢和綜合金融服務的平臺優勢，在推進前海REITs基金個案試點的基礎上，積極探索、總結，形成可複製、可推廣的經驗模式，為前海的開發建設提供更多模式。如果條件成熟，還計劃以公租房這類的標的物來開展更多的REITs的試點，做一些更新的探索。

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　　公募REITs收益有保障

　　除了此次推出的公募REITs外，還有其他投資房地産項目的金融産品，如房地産信託、房地産基金等，而此次推出的REITs也屬公募基金範疇，此外更多的是以私募基金的形式參與到房地産項目中去。那麼，相比于其他房地産金融産品，本次推出的REITs在門檻和收益上如何？

　　據業內人士介紹，所謂信託，即投資者將其財産委託給信得過的人或機構管理並獲取一定收益，而投資房地産項目的信託産品一般屬於股權投資，投資者購買該地産信託産品即可獲得該地産項目的一部分股權，並按照約定到期獲得分紅。信託産品的門檻一般較高，多以100萬元為認購起點，有些甚至高達300萬元或500萬元，收益率一般在8%—10%左右。

　　信託之外，很多私募基金推出了房地産私募基金産品，這些基金的運作方式與信託類似，通過非公開募集的方式募集資金後參與到房地産項目的運作中，並按約定到期分紅。私募房地産基金的産品較信託産品靈活，認購門檻低至50萬元，多為100萬元，收益率也比信託産品略高一點，一般8%—12%，有的高至20%。

　　然而，無論是房地産信託産品還是私募基金，其在房地産市場波動較大的情況下，風險也顯而易見；儘管行業內有“剛性兌付”的潛規則，可依然出現一大批産品到期無法兌付給投資者應有收益的現象，投資者在選擇項目、投資機構等方面都需要有充分的了解和把握。

　　相較于這兩款高風險産品，此次推出的公募房地産REITs産品在門檻和風險上都大大低於前兩者，當然收益也不及它們。首先，該産品以公募形式發行，以普惠金融的性質兼顧到廣大中小投資者，讓非高凈值人士也可以較低的門檻參與到一個房地産項目中來；其次，由於該産品的投資標的前海萬科企業公館為政府合力開發項目，具有較強穩定性，加上前海受惠于政策支援，無論在地塊、項目以及片區前景上都前景大好，租金收益也比較可觀和穩定，投資者的收益來源便有了保障。因此，該REITs産品由於門檻低、風險小、收益相對固定，因此可視其為比銀行理財産品收益率略高，但比信託和私募基金産品略低的固定收益類理財産品。

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　　收益率受制于稅收制度

　　為何説此次發行的REITs與國際上標準的REITs有一定距離？對海外REITs有研究的投資界人士于尚民告訴記者，根本的不同在於法律和稅收制度。“海外有專門的法律來界定REITs，且發行REITs的公司是完全免稅的。”于尚民説，在海外，REITs需要滿足幾個條件，如投資標的每年盈利的90%都要作為分紅分給投資者、公司持有的物業75%以上能夠創造穩定的現金流，即使是投資于開髮型的物業也需要以最終持有為目的……“RETIs的本質是，政府給你免稅，但你需要把資産的現金流分給投資者。”

　　從投資標的來看，國內以往幾次和本次發行的REITs産品都符合國際標準，即投資到持有型的擁有穩定現金流的房地産項目中，然而不同的是，海外成熟的REITs投資者還能享受整個資産升值所帶來的分紅，除了物業穩定的租金之外，該物業所在的地塊和房價升值了，作為以REITs為持有形式的投資者也可以享受這些升值帶來的收益，但是國內的REITs投資者無法享受到這些。

　　在稅收方面，海外的REITs發行公司因為要把盈利分給投資者，沒有資金的積累而享受全面免稅，投資者只需要交個人所得稅。而國內的REITs卻需要雙重納稅，這將影響到投資者的最終受益。據了解，在REITs運作較為成熟的美國，其收益在企業層面免稅，持有REITs的當期股息回報約為4%，加上約4%的股息增長率，REITs大約能為投資者帶來8%左右的總回報，而國內發行REITs産品僅營業稅就要5.8%，還加上20%的個人所得稅，其收益難免會打折扣。

　　在流動性方面，于尚民介紹，海外REITs的本質就是股票，海外投資者買賣REITs産品跟買賣A股股票是一樣的，可在交易所進行買賣，且每個的份額都很小，最低可花幾千元買一手，流動性非常高。可目前國內的REITs産品無法真正流通，市場需求不足以支撐投資者買了之後進行轉讓，因此流動性較低，因此其本質是個固定收益類理財産品。