專家、業內人士把脈地鐵房投資

　　地鐵房投資不要忽略幸福指數

　　石家莊聯眾同業投資諮詢有限公司總經理 苗向華

　　網路上有個幸福指數的排名，石家莊市名列前茅。對於目前如火如荼的地鐵建設，我以為，對於省會市民來説，這個“時光穿梭機”改變的將不僅僅是工作、生活、交際空間距離的縮短和時間效率的提升，更重要的是會全方位提升大家的幸福指數，也因此和幸福指數關聯度極高的地鐵房成為城市新關注焦點。

　　面對離我們越來越近的便捷化城市交通工具——地鐵，和一線城市一樣，地鐵房，成為消費者新的置業焦點，從投資到自用，人們熱情高漲。那麼怎樣才能選好地鐵房呢？我認為一是在地鐵房的選擇上，大家要密切關注地鐵實際建設線路與站點設計，尤其關注以地鐵站點為軸心800米以內的地鐵房，是最具備投資價值的，其升值空間更大。目前，很多地産項目實際上距離地鐵站口很遠，也宣稱自己是地鐵房，所以建議大家實地勘察，關注地鐵規劃，而不要被地産廣告忽悠。

　　二是要隨時關注地鐵站口城市配套的建設，包括商業、教育、醫療等城市配套建設越齊全，其未來的居住舒適度越高，投資價值也越大，相反，城市配套較差的區域，其投資價值和居住價值也會相對較低。

　　三是要慎重選擇開發商和項目，目前很多缺乏手續的房地産項目也在大肆套用地鐵房概念，建議大家在選擇的時候要慎重，一定要查看房地産開發公司的實力，所開發項目是否具備完善的開發和銷售手續，並且隨時關注項目的投資和建設進度，避免因為資訊不對稱，選擇不慎，導致投資打水漂。

　　正確認識地鐵物業的價值關聯

　　河北和發房地産開發有限公司副總經理 王文濤

　　軌道交通的通行從物理屬性層面看，一是將提升城市的整體形象，是對城市經濟實力的考量；二是地鐵的速度性和通達性帶給給城市角落無盲點的接駁，市民出行更便捷順暢。地鐵歌手、塗鴉、行為藝術等精神交流也將在潛移默化中改變整座城市的生活方式。

　　我認為隨著地鐵的修建，城市格局、功能、規模必將得到演變。地鐵縮小了居住物業的地域差異，以紫林灣、如園項目為例，因地鐵的修建讓受眾打消了距離因素，形成熱銷也是必然。其次，地鐵使商業物業形成優勢比肩效應。地鐵是財富動車，她把人流、物流、商流和資訊流快速涌動，給各個商業物業提供快速交通外，更有利的是帶來的客流量會讓本來服務地區級的商業成為城市級別商業物業。給沿線的土地拉來熱錢，給沿線的商業拉動消費。華林國際、中儲廣場等項目無論對投資的拉動還是對客流的增加都尤為顯現。

　　地鐵經濟將更加穩固具有商業氛圍和地段優勢的商業項目的霸主地位。新北國、萬象城、半島國際等項目雄霸城市商業中軸，地鐵給這些項目下蓋特色街區、餐飲、娛樂文化産業等多元化開發提供肥沃土壤。地段和固有交通足以讓其商業價值擁有持續年8%左右的增值空間。地鐵換乘對他們更是錦上添花，高端的産品形象以及極具實力的企業價值在軌道交通的拉動下更能完美體現。

　　代表作：樂城半島

　　物業類別 住宅 商鋪 公寓

　　售樓地址 建華大街與躍進路交口西南角

　　樓盤與中山路地鐵1號線距離很近。

　　地鐵會加速城市新商圈的形成

　　金正房地産公司行銷總監李樂

　　到目前為止我國一共有25個城市開通了地鐵，大陸22個，台灣2個，香港1個。地鐵方便市民出行、上下班，地鐵經濟促使商業和住宅等市場重新洗牌，其市場潛在價值也將一路飆升，實為經濟可持續發展的“黃金走廊”。

　　我認為，地鐵的貫通為城市的發展帶來新動力，同時也會為樓市帶來全新的機遇，目前很多地鐵沿線的區域和板塊都快速發展，在地鐵效應的刺激下，位於地鐵沿線的樓盤也更具備升值潛力。

　　地鐵是一個龐大的城市系統，且承擔主要的通勤人流，所以帶來很多自然的人氣，有人去就有消費機會，所以地鐵往往和許多商業連鎖與商業地産相連，還有地鐵本身的管理性物業，這些産業和開發標的構成地鐵物業的內容。

　　地鐵物業其實是以地鐵站為中心，半徑2Km範圍內的建築物，被稱為地鐵物業；地鐵物業共有兩大類別：地鐵上蓋物業與地鐵沿線物業。地鐵上蓋物業，則是指樓盤就在地鐵站上面或者緊挨地鐵站出口，叫做地鐵上蓋物業。樓盤距地鐵站兩三公里，叫做地鐵沿線物業。

　　地鐵的建設帶動了新區域的發展空間，形成了一個城市跨越式發展的里程碑。我相信不久將來的石家莊，也會因為地鐵的開通，帶來更多的商業繁榮。因為每一個地鐵站周邊都容易形成中心商圈效應。以地鐵為核心，不論你住在哪，那裏都會形成商圈。

　　代表作：金正海悅天地 金正燕郊項目

　　物業類別 住宅、寫字樓商業綜合體

　　樓盤位置： 橋西區中華南大街與裕華西路交匯處西南角

　　軌道交通：地鐵3號線倉安，東裏

　　售樓地址：中華大街與裕華路交叉口南行100米路西

　　地下鐵地上金 地鐵房裏看延伸

　　石家莊中嘉信房地産開發有限公司行銷總監 焦斌

　　地鐵，作為快捷的軌道交通工具，是一個城市現代化程度的重要標誌，同時也是衡量一座不動産地段價值的重要參照標準。

　　為什麼説地鐵又是衡量不動産附加值、甚至左右房價的重要參考依據呢？我認為這與地鐵功能的延伸性有密切關係。

　　所謂地鐵的延伸性，是在它所肩負的交通功能基礎上延伸出來的，對其途經地域的經濟、文化、社會生活所産生的積極而富有價值的功用的總和，這裡既有直觀可以看到的直效價值（譬如單位時間上和便利性上不僅大大縮短了交通半徑，同時也很大程度上降低了交通成本），又有隱性的增益價值（譬如大型SHOPPING MALL之間因地鐵便捷勾聯所産生的互聯購物週期變短帶來的人流和利潤的雙遞增），還有綜合以上直接、間接利益利好的長效投資攤還價值（類似金融保險業的精算指數，房地産估價基本上最終參照的就是這一類的大數據）。

　　以北京為例，隨著6號線、13號線、10號線、5號線這些“貫通城內外、溝通南北”的重要線路建設並開通後，相關部門曾經對四條新開通地鐵周邊區域的商品房成交數據分析顯示，相關區域半年內房價的累計漲幅已經達到了9.8%；此外，新開通地鐵周邊區域的客源統計顯示，與上一年同期相比，一個月中80%的區域客源出現不同程度的上漲。

　　如今，我們石家莊也即將開通首條地鐵線路，人們出行更加便利、城市形象更加豐滿的同時，地鐵沿線的樓市的利好將是一定的。

　　代表作：天陽禦瓏灣

　　物業類別：住宅、商業

　　建築類別：板樓 高層

　　項目地址：裕華建通街6號，樓盤與地鐵2號線距離很近。