近年來，各種城市綜合體、超級大盤在三、四線城市涌現，如今卻成了其去庫存化過程中的“痛點”。最新統計數據顯示，一、二線城市開始出現持續回暖跡象，但三、四線城市仍然陷於房價下跌、庫存高企的“困局”。記者了解到，由於市場持續低迷，一些中小城市的開發商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問題顯現。部分項目由於涉及大量民間融資，極易引發一系列社會風險。

　　庫存積壓難消化“馬太效應”凸顯

　　根據國家統計局近日發佈的70個大中城市住宅銷售價格數據，今年5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價漲幅明顯；二線城市房價整體較為穩定；大部分三線城市房價仍然下降。

　　在業內人士看來，自“330新政”出臺以及5月再次降息以來，一線城市出現了量價齊升行情。但絕大多數三、四線城市的房地産市場並沒有明顯好轉，和一、二線城市相比呈現嚴重分化格局。

　　記者在湖南多地採訪發現，當前三、四線城市房地産市場去庫存化形勢依然嚴峻。湖南正大行房地産代理有限公司總經理任澤認為，三、四線城市的房地産市場供應量大，去庫存週期大都在20個月以上，有的甚至達到30、40個月。

　　湖南永州市祁陽縣是人口過百萬的大縣，也是湖南省縣域經濟強縣。據統計，2015年1至4月，祁陽縣商品房銷售成交面積同比下降50%，商品房積壓了15萬多平方米，而2014年全年的銷售面積也只有22萬多平方米。

　　在湖南省中部的一個縣級市，這幾年建設的高層電梯房有30多棟，但很多樓盤銷售慘澹，去年商品房銷售面積同比下降6成。當地最大的城市綜合體項目負責人介紹説，2012年以來當地房地産市場是“王小二過年，一年不如一年”，稱現在銷售壓力很大，感覺是歷史上最低迷的時候。

　　分析人士認為，一線城市的優質資源和人口優勢決定房價率先止跌回升，而三、四線城市庫存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續低迷的主要原因。此外，去年下半年以來的樓市利好政策的效果集中體現在一、二線城市，在三、四線城市反映得並不明顯。

　　湖南一些地級市和縣城的居民告訴記者，現在很多地方通了高鐵，交通日益方便，有錢人更願意到省會長沙買房，他們的子女也在長沙讀書，一到週末很多人組團去省城“看房”、“看孩”。

　　“三、四線城市的購買力被一、二線城市吸收，由此出現強者愈強、弱者愈弱的馬太效應。” 任澤認為，購房者不看好三、四線城市的發展，高庫存難以被消化，這些城市房地産市場的迴旋餘地將非常有限。

　　部分項目資金鏈斷裂引發系列風險

　　在銷售慘澹、庫存高企的背景下，三、四線城市房地産開發商資金鏈緊繃，有的項目因高度依賴民間融資而産生的“金融風險”也浮出水面。事實上，去年以來，一些地方爆發了較為嚴重的民間集資風險，並集中反映在房地産領域。

　　據了解，與實力雄厚、資金回籠快的大型開發商相比，三、四線城市的一些小房企由若干股東臨時組建，自有資金不多，有的股東需要大量的民間借貸。一旦開發商資金鏈斷裂，很容易引發樓盤爛尾、經濟糾紛等一系列問題。

　　湖南省中部某縣級市，一個商住兩用項目位於市區最繁華地段，其中商業項目原計劃2014年開業，但由於後續缺少上千萬元資金，只能完全“停擺”，涉及的債權人達數百人。還有一個項目已經銷售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工，政府部門不得不成立工作組，並組織召開債權人會議，力爭做好項目復工和債務清理工作。

　　記者了解到，由於資金鏈斷裂，一些房地産項目即使順利竣工，也難以辦理規劃、質監、消防等驗收手續。有的項目拖欠水電費、電梯款，已經入住的業主面臨著停水停電、電梯停運局面的可能性，正常生活無法得到保障。

　　一位地方房産局的負責人認為，很多房地産項目，如果有幾百萬資金就可以順利完工，但就是差最後“臨門一腳”。開發商與材料商、建築商、農民工、購房者形成“連環債”，導致財富流失的“放大效應”和社會影響的“連鎖反應”。

　　為了減輕資金壓力，有的開發商不得不延緩開發進度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閒置費。位於湖南某縣新區的一個樓盤規劃建築面積70多萬平方米，廣告上對外宣稱是“超級大盤”。但由於市場不景氣，目前這個項目進展緩慢，已建成的大約只有1/5，其他土地尚處於閒置狀態。

　　任澤認為，受限購政策、土地成本等因素影響，前幾年開發商蜂擁至三、四線城市，開工建設了大量項目。現在房子賣不出去，資金壓力特別大，很多開發商選擇“恐慌性撤離”。

　　分城施策+産業支撐

　　專家學者認為，三、四線城市房地産市場面臨的供過於求、資金緊張等問題，這既與整個經濟環境和市場行情有關，也有中小城市經濟發展的特殊性。

　　有分析人士稱，不同城市之間存在同質化競爭，每個城市都轟轟烈烈地進行過量開發，結果是大家都在找出路，又都沒有出路。特別是一些中小城市沒有區位、資源優勢，缺乏足夠的産業支撐，醫療、教育資源向大城市集聚，難以吸納、留住更多的人口，這成為其房地産市場發展的掣肘。

　　記者採訪到的多位地方房産局負責人認為，當前中央及省一級出臺的房地産新政對三、四線城市的考慮較少，影響也較小。政策不應“一竿子到底”，應該充分考慮中小城市的實際情況，真正做到“分類施策、分城施策”。

　　湖南省國土廳此前發佈的報告分析稱，受國內積極的樓市新政影響，房地産市場或將有所回暖。保障剛性需求，做好分類調控仍是湖南未來房地産調控的主基調。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進建議，後續圍繞庫存而制定的政策，應從總量調控轉變為結構調控的思路，讓各地政府從地方實際出發，圍繞供地計劃、城市開發邊界劃分、房源收購、二次置業等方面出臺更細的政策。

　　從長遠來看，中小城市的産業和人才集聚能力亟待提高。嚴躍進認為，過去地方政府採取比較激進的土地政策，希望“做大城市”，往往事與願違。三、四線城市房地産市場要持續健康發展，關鍵是要有産業導入，積極提供就業機會，並解決住房周邊的配套問題，才能避免出現較高的空置率。