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東方萬匯城 探盤實錄

  • 發佈時間:2015-06-26 06:32:52  來源:揚子晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  ●本版撰文曹明華

  項目概況

  東方萬匯城是南京市東方置業房地産實業有限公司開發建設。該項目位於浦口區江浦街道浦口大道28號,項目佔地面積14.5萬平方米,建築面積達100萬平方米,擁有大型商業、五星級酒店、甲級辦公、城市公寓等各種物業類型。目前,東方萬匯城在售3、6號樓地鐵小公寓尾盤,面積46-80㎡,40年産權,均價9600元/㎡。另外,在售商鋪面積30-110㎡,一樓均價38000元/㎡左右,二樓均價15000元/㎡左右。

  區位與環境

  據現場銷售顧問介紹,項目總建築面積達100萬平方米左右,擁有大型商業、五星級酒店、甲級辦公樓、城市公寓等各種物業類型,是浦口新城首發大型城市綜合體。周邊生活配套有大潤發、紅星美凱龍,附近有中國銀行、紫金農商銀行、中國農業銀行,教育配套有江佑鉑庭幼兒園、浦口城東幼兒園、浦口四中。公交線路有D7、512線(浦新線),附近還有地鐵10號線浦口萬匯城站以及在建的地鐵11號線轉机站。

  調查手記 東方萬匯城位於浦口區浦口大道28號,距離長江隧道出口約900米左右,地鐵10號線浦口萬匯城站也是近在咫尺,出行較為方便,這是項目的一大優勢。

  不過,由於浦口大道是快速幹道,來往車輛繁忙,噪音污染不可避免。目前附近以工廠和商業辦公項目居多,導致項目周邊高壓線林立。商業生活配套相對缺乏,距離最近的超市是大潤發,位於萬匯城西北面的江佑鉑庭,中間隔著浦口大道,需穿越快速行進的車流,步行約20分鐘。

  項目本身配套的40萬方大型商業,銷售顧問表示要到年底才能動工建設。有業主反映,2013年6月購房時,銷售員就説當年年底商業就會動工,但至今仍未見動工跡象,以至於在365地産家居網的業主論壇上,就有業主憤然發帖:“商業再不建設,大家一起退房吧!”因此,商業配套能否像銷售員所説的那樣到年底如期動工,還有待進一步的觀察。

  教育配套

  萬匯城樣板房展示中心的宣傳展板上明確寫著,“一站式教育從此無憂”。筆者就此詢問銷售人員,獲悉目前小區教育配套有江佑鉑庭幼兒園、城東幼兒園、浦口實驗小學、浦口新城中學。不過銷售人員同時告訴筆者,萬匯城公寓屬於商業性質,並不能辦理戶口,不存在學區問題。周邊的教育配套多數為民業性質,業主如果有子女上學都可以上。

  調查手記 商業性質的項目由於不能解決戶口問題,當然上學問題也就無法解決,萬匯城所謂“一站式教育”的説法難以自圓其説。萬匯城周邊雖有江佑鉑庭幼兒園、城東幼兒園,但均屬於其他樓盤為自己業主所建的幼兒園,首先要滿足樓盤自身的業主子女入學。至於浦口區實驗小學,不能入戶的商業性質的公寓,當然根本無法入學。面對開發商所謂“一站式教育從此無憂”的宣傳,購房者應保持清醒的認識。

  車位配比

  據銷售顧問介紹,東方萬匯城的車位配比按1:0.3設置,即3戶業主配比1個車位。而萬匯城共有6000戶業主,以及40萬方的商業,這樣的車位配比如何能滿足業主需求呢?對此銷售顧問的解釋是,30-50平方米戶型的業主很少有車,基本上都是公交和地鐵出行,同時商業的地面位置可以補足車位停放。

  調查手記根據2012年南京市政府19號文件【南京市建築物配建停車設施設置標準準則】,市區範圍內根據用地發展和交通條件,劃分為三類停車分區,浦口珠江老城可參照一類區域執行。對於一類區車位配置規定:酒店式公寓面積小于90平方米,車位配比下限為1:0.7,對於商業設施車位配比下限為1:0.5。按照此規定,東方萬匯城1:0.3車位配比顯然過低,未來項目如何滿足業主和商業停車的需求,要畫上一個大大的問號。

  投資回報

  銷售顧問介紹,東方萬匯城2015年6月開始陸續交付。2015年12月,東區商業開始動工。當筆者詢問萬匯城交付後投資出租的情況,售樓人員告訴筆者,30㎡房源每月月租在1500元上下,60㎡的房源月租在2000—2500元之間。

  調查手記 東方萬匯城的地塊是2011年3月取得的,商業公寓是40年産權,如今已過去4年多。

  筆者查詢到,目前在365地産家居網的租房頻道,已經有業主挂出萬匯城的公寓出租,一室一廳50㎡的要求月租800元,60㎡的月租一般要求在1200到1500元,30㎡的房源尚無招租的。

  據地産仲介介紹,目前該區域除東方萬匯城外,還有明發新城中心、紫晶唐等樓盤,同類型的産品較多,投資還需細心選擇。

  産品戶型

  目前萬匯城項目銷售的是北區03幢與06幢,戶型為30-71㎡的商業公寓,40年産權,商業用電,民用水,銷售均價9600元/㎡。

  調查手記 浦口大道兩側是商業辦公密集區域,商業性質的小公寓較多。與普通住宅相比,價格便宜是東方萬匯城的一大優勢。

  但項目的缺點也很明顯,商業公寓的使用成本較高,商業用電的費用比民用電貴上一倍。另外,萬匯城的物業費也達到了2.8元/㎡。

  此外,萬匯城的戶型是東西朝向,並且採用兩梯10戶的格局,配置較低,上下班高峰期的時候,業主等電梯時間會比較漫長。

  合同條款

  在東方萬匯城的合同補充協議一欄裏有兩項條款引人關注:第十一條,除了主體工程品質問題以及裝修問題外,業主均必須按甲方通知時間辦理交付手續,並繳納相關費用,不得拖延;第十三條,甲方交付房屋與樣板間標準不同。

  調查手記律師認為,萬匯城這樣的合同約定,頗有霸王條款的嫌疑,一旦購房者同意第十一條,就意味著房屋如果出現開裂、空鼓、漏水等品質問題,購房者只能要求整改,但仍然必須按照開發商要求的時間準時收房。另外,因為交付標準與樣板間不同,因此購房者要格外謹慎,不要輕易被美輪美奐的樣板間所誤導。

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