●本版撰文曹明華

　　項目概況

　　東方萬匯城是南京市東方置業房地産實業有限公司開發建設。該項目位於浦口區江浦街道浦口大道28號，項目佔地面積14.5萬平方米，建築面積達100萬平方米，擁有大型商業、五星級酒店、甲級辦公、城市公寓等各種物業類型。目前，東方萬匯城在售3、6號樓地鐵小公寓尾盤，面積46-80㎡，40年産權，均價9600元/㎡。另外，在售商鋪面積30-110㎡，一樓均價38000元/㎡左右，二樓均價15000元/㎡左右。

　　區位與環境

　　據現場銷售顧問介紹，項目總建築面積達100萬平方米左右，擁有大型商業、五星級酒店、甲級辦公樓、城市公寓等各種物業類型，是浦口新城首發大型城市綜合體。周邊生活配套有大潤發、紅星美凱龍，附近有中國銀行、紫金農商銀行、中國農業銀行，教育配套有江佑鉑庭幼兒園、浦口城東幼兒園、浦口四中。公交線路有D7、512線（浦新線），附近還有地鐵10號線浦口萬匯城站以及在建的地鐵11號線轉机站。

　　調查手記 東方萬匯城位於浦口區浦口大道28號，距離長江隧道出口約900米左右，地鐵10號線浦口萬匯城站也是近在咫尺，出行較為方便，這是項目的一大優勢。

　　不過，由於浦口大道是快速幹道，來往車輛繁忙，噪音污染不可避免。目前附近以工廠和商業辦公項目居多，導致項目周邊高壓線林立。商業生活配套相對缺乏，距離最近的超市是大潤發，位於萬匯城西北面的江佑鉑庭，中間隔著浦口大道，需穿越快速行進的車流，步行約20分鐘。

　　項目本身配套的40萬方大型商業，銷售顧問表示要到年底才能動工建設。有業主反映，2013年6月購房時，銷售員就説當年年底商業就會動工，但至今仍未見動工跡象，以至於在365地産家居網的業主論壇上，就有業主憤然發帖：“商業再不建設，大家一起退房吧！”因此，商業配套能否像銷售員所説的那樣到年底如期動工，還有待進一步的觀察。

　　教育配套

　　萬匯城樣板房展示中心的宣傳展板上明確寫著，“一站式教育從此無憂”。筆者就此詢問銷售人員，獲悉目前小區教育配套有江佑鉑庭幼兒園、城東幼兒園、浦口實驗小學、浦口新城中學。不過銷售人員同時告訴筆者，萬匯城公寓屬於商業性質，並不能辦理戶口，不存在學區問題。周邊的教育配套多數為民業性質，業主如果有子女上學都可以上。

　　調查手記 商業性質的項目由於不能解決戶口問題，當然上學問題也就無法解決，萬匯城所謂“一站式教育”的説法難以自圓其説。萬匯城周邊雖有江佑鉑庭幼兒園、城東幼兒園，但均屬於其他樓盤為自己業主所建的幼兒園，首先要滿足樓盤自身的業主子女入學。至於浦口區實驗小學，不能入戶的商業性質的公寓，當然根本無法入學。面對開發商所謂“一站式教育從此無憂”的宣傳，購房者應保持清醒的認識。

　　車位配比

　　據銷售顧問介紹，東方萬匯城的車位配比按1：0.3設置，即3戶業主配比1個車位。而萬匯城共有6000戶業主，以及40萬方的商業，這樣的車位配比如何能滿足業主需求呢？對此銷售顧問的解釋是，30-50平方米戶型的業主很少有車，基本上都是公交和地鐵出行，同時商業的地面位置可以補足車位停放。

　　調查手記根據2012年南京市政府19號文件【南京市建築物配建停車設施設置標準準則】，市區範圍內根據用地發展和交通條件，劃分為三類停車分區，浦口珠江老城可參照一類區域執行。對於一類區車位配置規定：酒店式公寓面積小于90平方米，車位配比下限為1：0.7，對於商業設施車位配比下限為1：0.5。按照此規定，東方萬匯城1：0.3車位配比顯然過低，未來項目如何滿足業主和商業停車的需求，要畫上一個大大的問號。

　　投資回報

　　銷售顧問介紹，東方萬匯城2015年6月開始陸續交付。2015年12月，東區商業開始動工。當筆者詢問萬匯城交付後投資出租的情況，售樓人員告訴筆者，30㎡房源每月月租在1500元上下，60㎡的房源月租在2000—2500元之間。

　　調查手記 東方萬匯城的地塊是2011年3月取得的，商業公寓是40年産權，如今已過去4年多。

　　筆者查詢到，目前在365地産家居網的租房頻道，已經有業主挂出萬匯城的公寓出租，一室一廳50㎡的要求月租800元，60㎡的月租一般要求在1200到1500元，30㎡的房源尚無招租的。

　　據地産仲介介紹，目前該區域除東方萬匯城外，還有明發新城中心、紫晶唐等樓盤，同類型的産品較多，投資還需細心選擇。

　　産品戶型

　　目前萬匯城項目銷售的是北區03幢與06幢，戶型為30-71㎡的商業公寓，40年産權，商業用電，民用水，銷售均價9600元/㎡。

　　調查手記 浦口大道兩側是商業辦公密集區域，商業性質的小公寓較多。與普通住宅相比，價格便宜是東方萬匯城的一大優勢。

　　但項目的缺點也很明顯，商業公寓的使用成本較高，商業用電的費用比民用電貴上一倍。另外，萬匯城的物業費也達到了2.8元/㎡。

　　此外，萬匯城的戶型是東西朝向，並且採用兩梯10戶的格局，配置較低，上下班高峰期的時候，業主等電梯時間會比較漫長。

　　合同條款

　　在東方萬匯城的合同補充協議一欄裏有兩項條款引人關注：第十一條，除了主體工程品質問題以及裝修問題外，業主均必須按甲方通知時間辦理交付手續，並繳納相關費用，不得拖延；第十三條，甲方交付房屋與樣板間標準不同。

　　調查手記律師認為，萬匯城這樣的合同約定，頗有霸王條款的嫌疑，一旦購房者同意第十一條，就意味著房屋如果出現開裂、空鼓、漏水等品質問題，購房者只能要求整改，但仍然必須按照開發商要求的時間準時收房。另外，因為交付標準與樣板間不同，因此購房者要格外謹慎，不要輕易被美輪美奐的樣板間所誤導。