記者 袁華明

　　漏夜排隊“再出江湖”，難得一見的“日光碟”也現身了……很難相信，背負高庫存壓力的杭州樓市，也會出現這樣的熱鬧場面。

　　是曇花一現，還是拐點到來的信號？在全國樓市中具有相當影響的杭州，目前樓市銷售態勢究竟如何？房價是否已經築底？且看記者一探虛實。

　　熱鬧背後的行銷大戰

　　5月初，杭州市富陽區一個樓盤成為杭州近年來難得的“日光碟”，短短一個半小時，134套房源被搶購一空。不過也有業內人士指出，該樓盤位於離主城區較遠的富陽，並不具有典型意義，這位人士也指出，“日光碟”還是給開發商帶來很大的信心。

　　杭州透明售房市場研究院數據顯示，5月杭州市區新建商品房共簽約12989套，較4月成交11472套環比上升13.2%，簽約總面積136.56萬平方米，總金額221.32億元，已超過2009年同期成交額，躍居歷史同期最高值。

　　進入6月份，雖然房子成交量有所收縮，但新建商品房交易量也保持在每天400套上下。據相關機構統計，上周（6月7日至13日）杭州市區（含蕭山、余杭、富陽）商品房成交2670套，比前一週（5月31日至6月6日）多成交136套。

　　樓市熱鬧的背後，是行銷的暗戰。記者通過走訪調查發現，杭州一些開發商正在悄悄改變過去的銷售模式。

　　開發商的電話行銷，曾讓很多人感到厭惡。家住杭州城西的白領劉先生説，因為登記過相關資訊，房地産市場低迷的時候，每天都能接到兩三個房産公司打來的電話。“最近這種情況有了很明顯的好轉，一般一個星期才接到一兩個這類電話。”在劉先生看來，這説明開發商在銷售方面比以前有所好轉。“越是市場行情低迷，接到的促銷電話就越多。”

　　記者在杭州城南某仲介了解到，不少仲介機構最近經手的新盤比以前要多得多，而過去仲介主要業務是二手房。

　　除了通過仲介機構賣房之外，開發商賣房的招數越來越多，既有標榜自己為“網際網路+”開發手機客戶端行銷的，也有經常請名流大咖坐論天下樓市的，還有給客戶見面就發微信紅包的……

　　在樓市繁榮熱鬧的背後，開發商並沒有少花心思。一位銷售經理表示，現在大家都很拼，而購房者現在的選擇機會很多，真正想要成交也沒有那麼容易。“過去那樣高高在上，購房者要托關係買房的時代已經一去不復返了。”

　　價格小幅微調很溫和

　　今年四五月份以來，杭州很多有購房意向的人發現，新開盤多了起來，而同時價格似乎微微有所上漲。

　　“杭州5月份房價，無論是新房還是二手房，無論是環比還是同比都有所下降。”一家全國知名房産網站公佈的杭州上月房價顯示，在微漲之後，杭州房價又開始微跌。

　　在此之前，國家統計局公佈的數據顯示，4月份杭州的環比為100.4（前一個月基數為100），而3月份及之前較長的一段時間裏，杭州的環比是低於100的，即房價逐月下跌。

　　新政頻出。公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續降息降準，二套房貸首付下調，以及營業稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。業界普遍認為，4月份數據回暖在意料之中，主要是國家相關部門從3月底以來密集出臺政策，對樓市起到了促進作用。事實也證明，這些政策對刺激樓市成交有著明顯作用。在較長時間內一直下降的杭州房價，也迎來了難得的回暖。

　　“這一輪樓市中，改善型購房群體受益大，也推動了市場的發展。”杭州知名的房産諮詢機構——雙贏機構負責人表示，伴隨著各項政策的刺激和推動，購房者信心有了很大的提升。

　　提振信心的同時，漲房價這事卻並不被看好，事實上房價也僅小幅微調。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地産市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況，當供給遠快於需求時，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。

　　從杭州這幾個月的實際情況來看，價格表現為微漲和微跌，小幅調整，表現溫和。

　　市場博弈迎接新常態

　　今年3月底密集的樓市新政實施以來，最讓業界感到興奮的，除了實在的政策“幹貨”之外，還有讓市場發揮更大作用的導向。

　　“房地産市場是一個競爭比較充分的行業，進入新常態的房地産，應該讓市場發揮更大作用。”浙江工業大學虞曉芬教授多次表示，此前的樓市調控，是因為行業過熱，投機的熱錢太多，而現在資本市場發展非常好，吸引了部分熱錢，樓市也回歸正常，放寬調控也是必然趨勢。

　　如果説這是宏觀層面的市場主導論的話，那麼在具體銷售的微觀層面，市場交易雙方的博弈也變得更加微妙——開發商不再強勢，而購房者不再著急。

　　記者採訪中發現，開發商看到機遇的同時，也看到了現實的困難——除了庫存高企之外，改善型購房者畢竟和剛需族不一樣。杭州之江轉塘板塊的一個樓盤銷售經理感嘆説：“改善型購房者，生意不那麼好做的。”據了解，之江轉塘板塊的樓盤主要以改善型為主。

　　位於宋城附近的一個樓盤銷售現場，現在家住杭州慶春路上一套四五十平方米小房子的楊先生，正在挑選新房。“孩子明年高考，我們想自己搬到遠一點的地方來住，換套大點的房子。”看了幾處樓盤之後，楊先生初定在之江轉塘板塊。“我們不像小年輕，急著買房結婚，可以慢慢挑選。”

　　很多銷售人員也告訴記者，因為改善型大多是有生活閱歷的人，他們對跳房子的經驗比較多，而且對入手新房並不著急。“他們不急，我們這些銷售人員就急了。”

　　一方面是開發商去庫存化的壓力並未明顯減輕，另一方面以改善型為主的購房群體慢悠悠的選房也讓樓市趨於理性，表現在房價上則不溫不火。

　　“市場就是這樣一種博弈，在改善型購房者面前，開發商沒辦法忽悠購房者，也忽悠不了購房者，微觀層面的博弈有助於整個房地産市場趨於穩定，這也是開發商要面對的樓市新常態內容之一。”杭州浮山越水機構首席分析師周華表示，讓市場在房地産行業發展中發揮更大作用，需要一個個微觀事件、一次次價格博弈來體現。

　　（本報杭州6月16日訊）