土地流轉過程中，最令人擔心的是什麼？國家最擔心農地“非農非糧化”，農民最怕利益受侵害，受讓方最怕經營權得不到保障。為了讓國家、農民、受讓方心裏都托底，近年來，湖北武漢等地在確保農民權益、完善土地流轉市場建設等方面進行了有益的探索和實踐。

　　日前，記者來到湖北武漢農村綜合産權交易所。只見大型電子顯示屏上，迴圈播放著數十宗土地經營權流轉資訊，交易所裏人來人往。武漢農村綜合産權交易所于2009年4月30日正式成立，是全國最早成立的綜合性農村交易機構之一。

　　推動土地經營權等農村産權流轉交易公開、公正、規範運作，武漢農村綜合産權交易所的探索受到關注。

　　陽光交易

　　袁惠文是武漢市新洲區倉埠街豐樂村人，早年從事其他産業賺了一些錢。2006年，他回村裏承包60多畝“四荒地”，發展紫薇等苗木産業。現在袁惠文成為武漢海帆生態農業有限公司的董事長。

　　袁惠文介紹説，去年，他們公司依託武漢農村綜合産權交易所與豐樂村簽訂了180多畝荒地的流轉協議，簽訂協議的過程很規範：豐樂村多次召開村民代表大會形成決議，至少三分之二以上的村民代表簽字同意；公司向武漢農村綜合産權交易所提出流轉申請，進行了5天公示；武漢農村綜合産權交易所向他們公司頒發了土地流轉交易鑒證書。

　　2008年之前，武漢很多農村的土地流轉都是口頭協議，沒有法律約束力。2009年武漢農村綜合産權交易所成立後，武漢市出臺文件要求，武漢所有農村的土地承包經營權、農村集體經濟組織的“四荒地”使用權、農村集體經濟組織的養殖水面承包經營權、農村集體的林地使用權和林木所有權等有10大類農村集體産權，採取轉讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉的，必須在農交所掛牌交易。武漢農村綜合産權交易所由市、縣、區三級交易平臺組成，在項目審查過程中，流轉合同必須使用統一格式，要逐級審批。

　　“擁有了土地經營權鑒證書，我就有了享受武漢市財政補貼的重要依據。土地經營權鑒證書可以作為農村産權變更的流轉交易憑證，還可以作為農村土地經營權權證進行抵押貸款。”袁惠文説。

　　“通過農村産權流轉交易，增加了農民財産性收入，加速了農村資源流動，激活了農村要素市場，盤活了農村集體資産。通過公開、公平、公正的陽光交易，從源頭上防止腐敗的發生，維護了農村集體經濟組織成員的利益。”武漢市農委有關負責人説。

　　風險管控

　　在農村産權交易過程中，農民是相對弱勢一方。如何做好風險防範，保證交易不違背農民意願，讓農民的利益在最大程度上得到保障？

　　武漢市農村綜合産權交易所總經理孫曉燕認為，做好農村産權流轉交易風險管控，首先要從制度建設和監督管理方面下功夫。他們規定，農民的承包地流轉交易，必須是農民本人自願轉讓；農村集體經濟組織産權轉讓，一律要求集體經濟組織成員或成員代表三分之二以上同意；農戶産權轉讓，一律要求擁有完全民事行為能力，對長期流轉土地承包經營權的農民還要求有穩定的生活來源和居所。

　　如今，一些農村土地租金持續看漲。為了確保農民獲得的土地租金能夠持續增長，武漢農村綜合産權交易所在項目審批過程中，建立了租金遞增機制。例如，武漢市海帆生態農業公司與豐樂村2014年簽訂的一份183.2畝荒地的土地流轉合同中，明確流轉期限為2014年1月1日至2028年1月1日，價格為每畝460元，每5年遞增10%。

　　為了防止公司經營不善影響農民財産權益，武漢市農村經營管理部門要求企業流轉土地繳納風險保證金，金額是每年租金的1至3倍，一次性交齊。土地租金和風險保證金都統一存放到武漢市區縣的資源、資産和資金三資監管中心。一旦企業無法按時給付租金，就用風險保證金支付農民租金。

　　“對農村集體産權流轉交易進行公示，是確保土地産權交易公開、公平、公正的重要手段。”孫曉燕説，“當農村産權交易價格低於標的底價時，産權持有者有優先回購權；農村土地折資入股後的權益或收益分配權交易，土地所在的農村集體經濟組織、農民專業合作社有優先購買權；農村集體經濟項目的承包經營權轉讓，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先購買權。”

　　孫曉燕認為，農村土地産權交易是一件新生事物，武漢農村綜合産權交易所在發展中遇到了一些困難和問題，還需要不斷探索破解。首先，現有的法律法規和政策仍然不夠完善，例如土地經營權如何二次流轉等問題，一定程度上制約了農村産權的流動；其次，目前不少農村産權確權困難，進展緩慢，土地經營權的法律地位需要進一步明確；第三，抵押融資存在困難，農村資産缺乏專業評估機構和評估人員，還未建立農業評估的行業標準。

　　制度創新

　　從事水産養殖的劉愛華，2010年成立了武周水産養殖專業合作社，承租了新洲區倉埠街宋咀村1000多畝荒灘。經營過程中資金短缺，劉愛華拿著1000多畝荒灘的農村産權流轉交易鑒證書，到銀行申請抵押貼息貸款，第一次申請就獲得了1000萬元抵押貸款，財政貼息50%。劉愛華拿到貸款後，就大刀闊斧改造魚塘。

　　截至4月底，武漢農村綜合産權交易所累計進行産權交易2169宗，交易金額127.27億元，並且聯合金融機構，為農業企業、合作社、種養殖大戶提供抵押貸款19.74億元，其中單筆最高金額達2億元。

　　土地經營權抵押融資的好處顯而易見，但有人擔心是否會造成農民有失地風險。武漢市農委有關負責人認為，由於農民在土地流轉中流轉的僅僅是土地的經營權，土地本身的權屬及其附屬的各種利益的歸屬並沒有改變，所以土地經營權抵押物貸款並不會造成農民失地。而且，實際操作中農村土地經營權的抵押必須徵得土地所有權人和原承包權人的同意，抵押期限為流轉期限內，同時抵押權人取得的土地經營權期限應為5年以上，截至信貸抵押之日起，剩餘期限不短于1年。

　　“為了管控農村産權抵押風險，武漢農交所引進了擔保公司，為融資主體在抵押物不足時提供擔保。目前武漢正在組織相關部門研究風險補償等制度，研究依託農業投資公司設立政策性資産管理公司處置發生經營風險的土地及不良資産等措施。”武漢市農委有關負責人説。