已至年尾，這一年，北京樓市可以説的太多。從年初的開年不利到三四月的“陽春難現”、“金九銀十”慘澹收場再到如今年底收官略顯暖色。回首這一年，也許這是房地産史上最難預測始末的一年，但是這也是最波瀾不驚的一年。

　　在接連半年多慘澹之勢後，政府終於採取了大刀闊斧的救市之舉，從“930認貸不認房”到“1122央行降息”，這些條款背後對於購房人群來講是實實在在的利好。根據市場反饋，在央行降息後，各大樓盤看房人數明顯增多，購房者購房預期逐步看漲。

　　大幅度真金白銀減負

　　北京樓市前8個月的銷售態勢在頻現冰點之後，央行終於沒有抵擋住房地産下滑的壓力，在國慶節前一天發佈“央行930房貸新政”。一石激起千層浪，瞬間“最強救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕於耳。根據該項政策，首套房貸款最低首付款比30%，貸款利率最低7折；認房不認貸，對已結清購房貸款的按首套房政策；在已取消或未限購城市，購買第三套房可貸款。

　　在“930新政”話題熱度依舊高漲，北京商品房成交開始出現遞增之勢時，11月21日，央行再出救市重招，央行發表降息申明：自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調04%至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25%至2.75%的利率；同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

　　從以上兩次政策出臺的時間來看，分別在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明確，畢竟，房地産是拉動經濟的重要手段，通過這兩項政策主要目的在於引導房地産市場需求的恢復，從而促進房地産投資由落轉升。業內人士表示，央行降息是在930新政基礎上，進行了一次房貸大優惠，對於開發商和購房者來講都是極大的利好。而這兩項政策對於購房人群來講究竟有哪些實實在在的好處呢？以名下已有一套房的北京市民新貸款購買一套200萬總房款住宅為例。同樣是買房，按首套房認定，只要交60萬元首付，可貸款140萬元，而按二套房認定，首付60%計算，首付則需要120萬元，足足多出60萬元首付款。

　　以商業貸款100萬元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準利率，每月月供6354元；而按二套房認定，基準利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基準利率7折的優惠利率，月供只需5118元。對比基準利率，7折優惠利率月差額1236元，年差額14832元，30年差額444960元；對比按二套房1.1倍，月差額1674元，年差額20088元，30年差額602640元。

　　除此之外，央行降息之舉對於廣大購房者來講亦是實惠頗豐，同樣以商業貸款100萬元30年為例，調整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬元。調整後每月還貸為6092.28元，30年利息總和為119.32萬元。每月還貸減少261.32元，總共可節省9.41萬元。

　　從目前北京樓市第四季度的回暖來看，無疑這兩項救市政策的疊加作用已經逐步顯現。業內人士認為，這兩項政策對於購房者來講是真金白銀的優惠，而對於整個北京樓市來講可以説是一劑強心劑。

　　告別“黃金時代”進入下降通道

　　2014年已接近尾聲，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場成交量來看，多數項目可能無法完成今年的銷售目標。據中原地産市場研究部統計數據顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計簽約57995套，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，實際上網簽的純商品房只有4.4萬套，創造歷史最低紀錄。

　　然而，這種“以價換量”的策略並未改變市場整體趨冷的態勢，甚至在央行降息的刺激下，雖然10-11月價格出現了輕微反彈，但從最近2個月的實際成交量看，北京樓市還處於調整期，後市走勢依然不明朗。而2014年北京樓市已告別了“黃金時代”，成為了業內普遍的認知。

　　“按照樓市的變化規律，一般先是價格暴漲，然後銷售放緩，接著出現銷售兩極分化、部分樓盤滯銷，隨後部分項目打折促銷，最後樓市進入下降通道。但另一部分，表現穩健的高端項目將進入一個良性發展通道。”中國國有經濟研究中心主任助理王文成博士表示。

　　記者發現，有些剛需樓盤在降價30%後能獲得銷量的提升，而定價相對較高的高端項目多數並未有價格調整。受整體市場影響，今年北京高端項目的市場波動也十分大。數據顯示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千萬級以上高端項目在其餘6個月的成交量均在200套以內。一份高端市場研究報告則分析指出：“從市場的波動調整和北京樓市銷售排行榜中，可以看到供應結構正在發生根本性變化。未來這一趨勢或將更加明顯。”

　　千萬級豪宅由於較高的總價，成交週期相對較慢，如何消化高端項目扎堆入市，將是擺在每個項目面前的難題。“能夠滿足終極置業需求的改善型樓盤，目前市場上依然非常稀缺，尤其是在戶型、園區、配套、交通等各方面均能滿足改善居住要求的産品，未來相當長時間都將是市場主角。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　利好政策激活價值新洼地

　　今年以來，受多重因素影響，全國樓市特別是二三線城市房地産成交下滑趨勢明顯，更有眾多城市解除限購政策，以期提振市場信心。日前，位於珠海橫琴的華融琴海灣項目，推出開盤以來的三期産品持續熱銷。據記者了解，該項目去年底開盤至今，均價由2.5萬元/平方米，上漲至4.2萬元/平方米，每平方米漲幅達1.7萬元。

　　位於橫琴的中海名鑽項目，開盤當時幾近售罄，熱銷15億元；橫琴總部大廈推盤當日去化率近百分百，270套單價在3-5萬元的房源搶購一空。橫琴華發首府項目價格尚未公佈，僅在登記階段，首推的1000余套房源基本已所剩無幾。幾個項目熱銷的同時，土地價格也開始逐級上漲。對此，業內人士認為：“儘管全國樓市普遍受到調控政策長遠影響稍顯萎靡，但部分具備政策扶持的區位，仍舊擁有極好的發展前景，備受投資者青睞。以剛剛獲批的3個新自貿區之一的廣東自貿區為例，粵港澳深度協作的效應，帶動了珠海橫琴樓市。

　　據悉，日前國務院批准了福建、廣東、天津三個自貿區政策。、其中，廣東省近期的動作格外明顯，橫琴新區、翠亨新區、大廣海灣等三大平臺打造促粵澳合作的舉措，在有序推進中。記者注意到，以天津自貿園區為例，在新自貿區名單公佈後，搜房網天津數據監控中心顯示，僅12月8日至-12月14日，天津共成交商品住宅1781套，環比增加2.71%；成交面積200867.7平方米，環比增加2.13%；商品住宅均價12244元/平方米，環比上漲3.79%。

　　同樣，燕郊、永清、涿州等區域，也是近來受政策利好帶動的樓市代表，受環京津冀大發展政策的影響，尤其燕郊樓市一直平穩向上發展；而廊坊也成為了受惠新機場開工輻射影響的重點區域，樓市快速發展。

　　市場分析人士指出，政策利好的影響，首先會帶動區域板塊內部及外聯的經濟貿易發展，其次將促進區域內基礎設施建設、生活配套等發展完善，並在此基礎上帶來大量居住需求，樓市的價值洼地屬性將更加凸顯，發展前景可期。

　　2015:北京頂級豪宅將跨10萬門檻

　　融創農展館項目以單價16.5萬/平方米被放行，業內分析認為，這將掀起北京頂豪市場兩個效應，一方面，促使市場中頂豪項目提價，加速北京頂級豪宅市場進入10萬時代；另一方面，包括融創農展館項目、中赫萬柳書院、保利首開東壩項目和佳兆業廣場等十數個項目的扎堆入市，2015年背景頂級豪宅市場的競爭將異常慘烈。

　　12月14日，北京市住建委官網挂出消息，融創農展館項目一期房源於12月13日獲得預售許可證。其中40套住宅、11套商業。住宅均價16.5萬元/平方米，預售單價最高的19萬元/平方米，總價超過7000萬元，最低的總價也接近4000萬元。據了解，融創農展館項目的地價款為21億，同時異地配建27.8萬平方米的醫院，後者實際上是直接以每平方米8000元付給了有關部門，因此，其實際總地價約43.22億元。據知名房地産研究機構攸克地産的報道，融創為此進行一筆鉅額融資，付出的利息高達15%，如果按全額地價款計算的話，那每年的利息就是6.48億元。而所有費用平均分攤下來，農展館項目成本是14萬元/平方米左右。

　　2014年11月下旬，萬柳書院、北河沿甲柒拾柒號、佳兆業廣場、泛海國際、保利海德公園、遠洋劉娘府地塊的主要行銷負責人參加一個業內沙龍上，提到了有關於北京頂豪市場價格的兩個問題。一個是北京頂豪市場的整體均價，當時六位項目行銷負責人一致認為，今年北京頂豪的均價門檻在8萬，2015年應該在10萬；另一個是現場各個項目的定價，無論是明年才入市的純新盤，還是已經入市推二期三期的老盤，都表示要“隨行就市”。

　　“明年，北京頂豪市場展開肉搏戰。” 中原地産分析師張大偉告訴記者。根據張大偉的研究，2011年~2014年，北京均價10萬以上的頂豪項目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均價8萬~10萬的項目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。如果維持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，僅僅是農展館項目、萬柳書院和佳兆業廣場三個售價鐵定超10萬的項目，再血戰死拼也沒戲，平均一家只分得10套，指標全給一家佔了也不過30套，何況還有保利東壩項目、中央公園廣場這些鐵定單價過10萬的純新盤項目。再加之北河沿甲柒拾柒號，霄雲路8號、保利海德公園、泛海國際等“巨量”在售盤。