■ 本報記者 黃媛艷

　　度假租賃業

　　理念起源於美國，就是將分散的、無自主性也不可能連鎖化的房屋提供給旅遊需求者，主要表現為民宿客棧、度假公寓、家庭旅館。歐洲和北美住宿業中37%的營收來自非傳統酒店的度假租賃，整體營收高達850億美元。而在中國，度假租賃業剛剛起步，市場潛力巨大。

　　核心提示

　　羅軍又回到海南。

　　這次歸來，作為途家網聯合創始人兼CEO的他，動作頻頻。4月，“途家號”海南航空飛機在海口首航；與海航開展戰略合作，途家執行海航國興城飛行公館等項目的託管業務；5月，途家網引導行業在三亞成立全國首個度假租賃專業委員會……

　　正如羅軍所言，途家三年前在海南起步，三年後“途家號”首航預示著途家及中國整個度假租賃行業的起飛。

　　這一次，聚光燈下的，不僅是羅軍，還有整個海南的度假租賃業。

　　度假租賃業春天來了

　　從住宿業的“替補”走向前臺，三亞有望成為行業發展的“先遣隊”。

　　“3年前，途家在三亞，從幾個人2套房起步。當時第一套房的房間清潔都是我親自做。”正是對度假租賃行業的自信，羅軍堅持下來了。

　　在羅軍的掌舵下，途家網2011年12月1日正式上線，現在已覆蓋國內202個目的地，94個海外目的地，擁有17萬套的線上房源。途家網已走出海南，成為國內領先的線上度假公寓預訂平臺，將旅遊地不動産和公寓租賃業務無縫整合，為中國不動産經營管理探路。

　　同樣專注度假租賃業，遠方客棧董事長兼總經理高偉明也贏得資本市場的青睞。

　　上海人高偉明喜歡到處走走，1990年來三亞度假，他是一名遊客；2010年，高偉明和他的夥伴創立的遠方客棧首家門店——“有只船”，在三亞大東海開業。

　　從2010年的“有只船”，2011年的“有個村”，到2012年爆髮式地將門店數增至6家，再到如今的10家門店、740間客房規模，2014年底在上海股交中心E板掛牌，遠方客棧一直穩紮穩打。

　　“我們不再是3—5年前住宿業的補充，整個行業的春天已經來了。”羅軍透露，中國度假租賃是一個全新的行業，三亞有望成為行業發展的“先遣隊”。

　　海南發力的時機到了

　　《旅遊法》實施後，度假遊逐步成為主流，客棧等非傳統酒店住宿業態迎合了這種旅遊市場大勢。

　　明源地産研究院發佈的數字顯示，中國的空置房數額巨大，季節性的旅遊、投資、出租等是導致空置的原因。三亞作為知名的度假目的地，現象更為突出。近年來，島外客戶在三亞購買商品住房的比例一直保持在85%及以上。

　　“海南旅遊發展迅速，行業發展帶來穩定的客源基礎，大量空置房源為行業發展搭建基礎。”羅軍説。

　　《旅遊法》實施後，旅遊市場出現深刻變局，度假遊逐步成為主流。根據途家的數據，70%的人為家庭出遊，12%的人是情侶度假，10%是朋友聚會，10%是商務出遊，總之85%的遊客目的是休閒出遊。然而，目前海南100-200元區間的三星級及以下連鎖酒店和五星級酒店模式已相對成熟，但中間住宿業市場相對空白。

　　“公寓、客棧、家庭旅館等分佈在城市和旅行目的地的非傳統酒店住宿業態，迎合了目前旅遊市場的大趨勢。”高偉明説，越來越多的遊客追求個性化的體驗，性價比高且具有居家氛圍和個性配置的度假租賃住宿方式更受青睞。

　　無證經營成常態

　　後果

　　沒有齊全的證照，政府監管成為空白，稅源流失成為常態，企業做大做強成空談，甚至影響生存。

　　據不完全統計：三亞共有3000多家客棧、公寓、家庭旅館，證照齊全的不到300家，大部分為消防證、特種行業許可證等證照不全。

　　5月13日，再次收到公安局的行政處罰決定書，三亞旅巢度假公寓管理公司總經理劉少雙很無奈，好在他只是被罰款，他的一些同行甚至被拘留，原因只有一個，公寓證照不全。

　　目前，申辦家庭旅館、度假公寓、特色客棧需遵循以下程式：申請人——名稱預先核準書——消防許可證——衛生許可證——特種行業許可證——營業執照。“度假租賃涉嫌變相改變土地用途，將住宅用地間接改為經營用地，目前基本處於法律監管盲區。按照既有的《消防法》和《物權法》規定，住宅和公寓的消防標準不同，度假租賃業的經營者需按經營場所改造小區的消防設施，但此舉又屬於重大修繕，須經房屋所有者和小區2/3的業主同意。”海南昌威律師事務所律師米威説。

　　臺盟三亞市委會一項調查顯示，不完全統計三亞共有3000多家客棧、公寓、家庭旅館，證照齊全的不到300家。大部分為消防證、特種行業許可證等證照不全。雖然我省先後出臺了《海南經濟特區旅館業管理規定》、《家庭旅館消防技術規程》、《家庭旅館管理辦法》等規定，但由於《消防法》等上位法的滯後性，無證經營成為度假租賃業的普遍現象。

　　沒有齊全的證照，政府監管成為空白，稅源流失成為常態；企業的做大做強也成為空談，甚至影響生存。

　　今年4月三亞市工商局協同攜程、途牛、美團、糯米等10家主流平臺網站，對沒有取得消防許可、衛生許可、特種行業許可證和營業執照的公寓、客棧、家庭旅館，實行下架處理。截至目前，取締2121家網上無照家庭旅館，下架網上發佈的住房4528套。

　　誠信服務待提升

　　後果

　　虛假宣傳、投訴追溯困難等已成為行業頑疾，影響消費者對行業的信任。

　　去年上半年，三亞接到由網際網路預訂旅遊業務引發的投訴達226件，佔投訴總量14.10%，其中預訂房類糾紛佔53.98%。

　　海景房看不到大海，這讓來自北京的消費者李先生特別窩火。去年10月中旬，李先生從網上訂購三亞天晴小屋客棧，入住後卻發現客棧前面有一排房子，站在門口根本看不到海，李先生認為客棧虛假宣傳，要求退房退款。

　　湖南遊客張珂的遭遇更讓人氣憤。去年底，在一網站訂購三亞蘭海花園的公寓房後，入住後卻赫然發現房間床單竟然沾有點點血跡，張珂立刻要求商家退款，但商家卻推諉要求其向訂購網站申請退款，一週的維權，張珂倍感憤怒。

　　網路預訂是度假租賃業攬客的重要渠道。然而，涉嫌虛假宣傳、服務參差不齊、遊客投訴追溯困難，已成為假租賃行業的一大頑疾。2014年上半年，三亞市旅遊質監局接到由網際網路（包含移動互聯應用客戶端）預訂旅遊業務引發的投訴達226件，佔投訴總量的14.10%。在這226件投訴中，預訂房類糾紛佔53.98%，網站類糾紛佔21.24%。

　　“我們需要為這個行業爭氣、爭臉。”羅軍指出，目前度假租賃業存在一些不守規矩、投機取巧的經營者，在缺乏監管的情況下也缺乏自律，一定程度上影響消費者對行業的信任和選擇購買。

　　隱患重重風險高

　　後果

　　違建改造的旅館甚至連滅火器都不配，且未與身份證登記系統聯網，易成“藏污納垢”之地。

　　違法建築設了60多間客房，接待候鳥人群；17萬平方米的建築面積中，竟有80多家度假公寓。

　　在集體土地上建設，沒有取得土地證，企業也沒獲得土地使用權；沒進行報建，也未取得建設工程規劃許可證；建築結構上隱患重重，卻還設置60多間客房，主要接待貓冬的“候鳥”人群……類似三亞灣某養生服務有限公司的經營模式，是三亞很多客棧、家庭旅館、公寓的現狀。

　　許多外地投資者通過和本地百姓合作搶建違法建築經營住宿業務，消防標準很難達標，連基本的消防滅火器、逃生通道、安全樓梯都未能配置，即使在合規小區內經營的度假公寓，也並未按照公共區域的消防要求安裝煙感器和防火門。而且，目前三亞度假租賃業尚未建立度假租賃遊客的保險制度，許多經營者都未購買公眾責任險，如果意外發生，遊客的合法權益很難得到保障。

　　目前，三亞度假租賃業普遍“小而散”，如三亞灣蘭海花園三期小區17萬平方米的建築面積中，據不完全統計竟有80多家度假公寓。小區住宅用作經營，使得物業管理難度加大，存在治安隱患，偷盜等事件發生概率增加。

　　不僅如此，由於證照不全，為減少經營風險，許多客棧、公寓和家庭旅館並未與公安的身份證登記系統聯網。

　　“證照不全聯網難，不聯網我們也存在安全風險，尤其在一些重大假日特別害怕接待的客人中存在在逃犯或一些高危人群。”三亞南邊海路一客棧負責人劉先生説。

　　不比特色拼低價

　　後果

　　三亞3000多家客棧中有特色的不到30家，且多以舶來文化為主；特色不明顯，競爭就只剩下價格戰。

　　超過40%的遊客希望入住家庭旅館體驗當地文化，填補傳統住宿業的缺憾，但整個行業卻忙著各自為陣打價格戰。

　　“人文和風情是一個旅遊城市發展的核心力，三亞應該像麗江一樣發展一些具有生活情調、特色明顯的客棧、公寓，填補傳統住宿業的空白。”三亞市旅遊協會會長孫冬説。然而，臺盟三亞市委會的調查結果卻讓人吃驚，三亞3000多家客棧、公寓、家庭旅館中，有特色的不到30家。

　　目前有特色的公寓、客棧也未必完全符合遊客期待。三亞旅遊委一項“遊客為何選擇家庭旅館”調查中，體驗當地文化佔最大比重，為41.2%；其次是家庭生活氣息，佔21.4%；旅館特色和價格便宜分別佔20.1%和17.3%，而現今三亞的特色租賃房，更多以舶來文化為主。

　　特色不明顯，競爭就只剩下價格戰。“現在三亞度假租賃業的客房價格比兩三年前同期平均下降20%，行業平均盈利並不高。”高偉明透露。“度假生活是全方位的，目前租賃行業還是各自為戰，沒有很好地將度假資源整合做出特色。專委會成立前，就已有200多家企業要求入會，因為大家深感抱團太重要。”途家網海南公司總經理高力説，三亞市旅遊協會度假租賃專業委員會5月21日成立，融入了度假旅館、公寓租賃，遊艇、遊船租賃，汽車及休閒用品租賃等行業，更好地提升遊客對新型住宿業態的接受度。

　　缺財缺人經營難

　　後果

　　配套服務不健全，行業難經營；人才的流失，更是動搖整個行業穩健發展的根基。

　　三亞一日遊旅遊車496輛，其中小型商務車輛僅92輛，旅館卻有3000家；而在人才方面，連遠方客棧連鎖這樣的行業翹楚，僅今年更換了30%店長。

　　“從事這個行業就像是打遊擊戰，無論是辦證還是用車，太難了。”三亞熱帶魚客棧負責人劉墨感嘆道，為提升服務品質，許多客棧、公寓和家庭旅館的經營者都推出接送機服務，但運營市場小型商務車的缺乏，使得商家只能鋌而走險使用無營運資質的車輛載客。隨著《三亞市旅遊市場違法違規經營行為舉報獎勵辦法》出臺，對“黑車”的打擊力度加強，一旦查實，商家將面臨5萬元左右的罰款。

　　三亞市政協委員張陽表示，2013年末三亞戶籍人口57.69萬人，而全年的遊客達到1228.40萬人次，超出戶籍人口的20多倍。但三亞“一日遊”旅遊車公司現在有4家，擁有496輛一日遊旅遊車，其中小型商務車輛（5—14座）僅92輛，根本無法滿足度假租賃業的需求。

　　配套服務不健全，行業難經營，人才的流失，更是動搖整個行業穩健發展的根基。

　　“度假租賃業經營成敗因素50%以上在於‘人’。”國家旅遊局規劃專家王興斌認為，獨特的經營方針，給遊客提供一种家庭味、鄉土味和人情味，增加消費者重購意願，才是度假租賃業的競爭力和吸引力所在。

　　“我們員工的工資遠高於酒店同類員工的工資，但還是留不住人，只能把員工變股東來留人，我現在自己所持的股份由100%縮減為33%。而且這個行業很多從業者都是剛畢業的大學生，經驗不足。”劉少雙説。

　　留人難，不僅是規模小的度假租賃業從業者的煩惱，連遠方客棧連鎖這樣的行業翹楚也同樣為此憂心，受多種因素影響，僅今年，該客棧已更換了30%的店長。

　　成為先驅，而非“先烈” 三亞需多方破題

　　“我們是先驅，但不想成為‘先烈’。改變以往單兵作戰、遊擊隊式的經營，抱團為自己爭取生存的空間。”高力表示，有信心將公寓、客棧、家庭旅館做成三亞的特色産品，但需要政府、行業、企業共同合作，解決管理、服務、法規等系列難題，為中國度假租賃業探討出一套可行的發展模式。

　　行業監管應疏堵結合

　　“哪個人不想光明正大做生意？只要能經營合法化，5.5%的稅大家都願意依法繳納。”劉少雙認為，傳統住宿業和度假租賃業是互補的，兩者面對不同的消費群體，都是住宿業的有機組成部分，行業監管應疏堵結合，期待三亞能制定相應可操作的地方性規定，強化從業人員的全面培訓，降低企業準入門檻，引導行業良性發展。

　　參與制定《三亞市家庭旅館發展規劃》的廣州地理研究所研究員黃少輝建議，依據度假租賃房的經營規模、硬體設施、消防安全、登記住宿人員上傳率、值班、保管等，海南可將其治安管理情況進行等級劃分，各級治安管理部門和轄區派出所作為治安管理的主管機關，負責本轄區租賃房治安秩序的日常檢查、監督、管理和查禁“黃賭毒”等違法犯罪活動；實行旅客實名入住登記，實時錄入旅館業治安管理系統，簽訂《三亞市家庭旅館住宿合同》。

　　高起點高標準做出特色

　　“度假租賃業是三亞發展度假旅遊的又一個創新，行業發展必須高起點、高標準。”三亞市旅遊委主任周春華表示，分享經濟和大數據時代，要不斷吸收行業新思維，充分發揮“網際網路+線下服務”的優勢，形成良好的行業發展環境，充分發揮途家等其他上規模、講信譽企業的“龍頭”作用，制定行業標準，樹立具有三亞特色的度假租賃品牌。

　　“三亞度假租賃業的發展，需解決管理、産品多樣性和配套管理完善等系列問題。在相關法律尚未健全時，要一手抓法律調整，一手抓管理管好市場。”羅軍透露，此次途家網牽頭與三亞合作設立三亞度假租賃專業委員會，將在人員、資金、技術等方面提供全面支援，併為整個行業發展帶訂單、導流量，共同推動行業做大做強。

　　協會“抱團”制定規範

　　記者獲悉，三亞度假租賃專業委員會將首先制定《三亞度假租賃業運營管理標準》、《三亞度假租賃評星評級標準》，為行業自律經營提供參照文本。下一步將按照標準對行業單位進行評級，對誠信經營商家授牌，對經營不規範商家協助整改。“建立行業自主調研機制，充分利用統計數據和行業反饋資訊，定期召開度假租賃市場分析會，形成調研報告，給同業發展提供指導幫助，為政府部門提供政策參考。”高偉明表示。

　　“海南度假租賃業應做到以下幾點：適應新形勢、結合新趨勢，開發相關度假産品；在借鑒國際經驗基礎上結合本地實際，制定、完善有關法規；創造誠信經營的環境和多方監督的機制；利用現代資訊技術，打造全過程資訊透明的平臺和溝通方式；政府行業協會和企業共同培育市場，引導消費。”省旅遊委巡視員陳耀説。（本報三亞5月25日電）

　　選題坐標

　　房地産+旅遊的探索

　　1

　　空置房源的出路求解：

　　中國的空置房數額巨大，季節性的旅遊、投資、出租等為主因，而三亞的空置現象更為突出，島外購房佔比超85%，一些項目甚至95%以上都被島外客戶購買。

　　2

　　旅遊城市的客源優勢：

　　途家網、遠方客棧等企業從三亞走出佈局全國，三亞是全國度假租賃業發展最早，也是較為成熟的城市。作為旅遊業的重要組成部分，度假租賃使得旅遊業與房地産深度融合，讓物權所有者擁有持續性的經營性資産。

　　3

　　度假住宿業的新引擎：

　　對於旅遊目的地而言，度假租賃能有效帶動旅遊服務、餐飲服務、物業管理、人員就業及相關産業發展，能為城市帶來可持續的稅收收入、人才吸納等，實現城市的良性運轉。