第一套房一步到位只缺學位，如何使用二套房貸買學位房

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　　“3·30新政”在各地紛紛落地，雲南是最新一個落實有關政策的省份，公積金首次置業最低20%，二套房貸首付最低為40%。不過，該政策在廣州落地仍未確定，大源按揭負責人鄭大源向記者表示，該公司有幾名二套房貸客戶已確定購房合同，都是打算首付四成購房，目前仍在等待政策落實。二套房貸首付七成，與二套房貸首付四成，到底會對購房者産生多大的影響？

　　記者身邊有兩位朋友，他們在天河和海珠分別都已首次置業，第一套房分別為三房和四房，居住舒適，不過就是要為孩子的教育問題煩心，居住在天河的張先生希望使用二套房貸購買華陽小學或者華景小學的學位房，居住在海珠的袁先生則相中下渡路周邊的學位房。為此，記者分別以首付七成和首付四成的條件，為他們尋找解決方案。各大仲介行在天河和海珠的分行人士告訴記者，如果首付不多，以首付七成購買有華陽小學或者華景小學的學位房，基本上沒有可能；如果首付四成，則較有可能。另一位朋友尋找海珠區下渡路周邊的學位房，由於該地區單價頗高且戶型較大，同樣是首付四成才有學位房置業的可能。

　　文/圖：廣州日報記者李鳳荷

　　首付50萬 可買天河名校學位房嗎？

　　條件一：首付四成，選擇總價125萬以內的房屋

　　條件二：首付七成，選擇總價70萬以內的房屋

　　滿堂紅華景分店店長魏曉彬介紹，位於華景小學入學路段盤源主要有華景新城（華景錦苑除外）、珠江俊園、歷德雅舍及郵通住宅小區等，目前二手均價約2.5萬~2.6萬元/m2左右，而小單位價格更高，基本都在2.9萬元/m2以上，目前市場盤源總價基本在90多萬元以上，想以70萬元以下買華景小學學位房的可能性不大，而125萬元以內則有不少選擇，其中郵通住宅小區在售的34~36平方米單間總價在98萬~105萬元之間，華景新城在售有陶然庭苑40平方米左右單間，總價位於125萬~130萬元左右。

　　中原地産楓葉路分行營業經理龍良梅透露，按首付七成總價70萬元計算，在該板塊較難買帶華景小學的學位房。目前，該板塊樓齡約15年的郵通小區二手均價約3萬元/m2，而小戶型單價會相對較高。如該盤30平方米電梯單間，總價基本在95萬~105萬元左右。而樓齡約六七年的華景新城電梯樓，目前二手均價約3.3萬~3.5萬元/m2，一房面積約40平方米，總價約125萬元，兩種盤源需求量大，放盤量較少。

　　合富置業耀星華庭分行主管肖智深表示，華陽小學招生範圍內超低價的學位房，往往都是小面積的樓梯樓房改房，但甚少放盤，現時市場上已沒有70萬元以下的學位房。滿堂紅中怡分店店長周新英介紹，該行沒有收到總價125萬元或以內的華陽小學學位房盤源，如果想購買，建議將預算增至140萬元，但盤源並不多，僅有耀星華庭24~27平方米總價在135萬~140萬元之間的單間符合要求，目前總價最低一套華陽小學學位房為耀星華庭25平方米電梯樓低層單間，總價為135萬元，證過兩年，學位未被佔用，東向，精裝修，帶全屋傢俬家電。

　　天河學位房分析：華陽小學“麻雀”房單價近6萬

　　中原地産新僑怡分行高級營業經理張海鵬透露，該板塊帶華陽小學的小戶型，如樓齡約10年的耀星華庭單間，面積約24平方米，雖然市場均價在3.8萬元/m2左右，但這種單間由於面積小，盤源稀缺，因此單價基本高達5.7萬元/m2，總價最低也要將近140萬元。而且這種戶型租金基本在2700~2800元/月，因此業主多放租，少有放售。

　　另外，樓齡約4年的嘉尚國際公寓面積約31平方米的單間，總價約150萬~160萬元，租金在3400~3500元/月，因此，這種戶型放盤量同樣不多。而樓齡在12年左右的僑林苑電梯樓，面積約38平方米的單間，總價也達170萬元。而該板塊帶華陽小學學位的樓梯樓基本以兩房為主，如58平方米的僑怡苑兩房，總價約180萬元。中原地産張海鵬表示，總價125萬元基本買不到華陽小學學位房的。

　　合富置業儲備分區營業經理洪松籌表示，現時華景小學招生區域內已沒有總價70萬元以下房源，放盤價最低總價也超出125萬元。如澤暉苑和芳滿庭園有一些一房一廳小戶型，是購買華景小學學位房最低總價的選擇。如澤暉苑一房一廳，總價約125萬~130萬元，而芳滿庭園一房一廳，總價約130萬~140萬元。

　　首付40多萬

　　買下渡路帶對口綠翠、六中的小學學位房

　　條件一：首付四成，選擇總價100萬元以內的房屋

　　條件二：首付七成，選擇60萬元以內的房屋

　　對於袁先生的置業需求，滿堂紅錦駿華庭分店店長黃志毅介紹，目前海珠區對口綠翠中學或市六中的學位房主要集中在雅景苑、中信樂濤苑、上渡路電信宿舍等。但目前下渡路或濱江路周邊的樓價較高，比較實用的兩房需要120萬元以上，而一房均價也飆升到20000~23000元/m2左右，超過25000元/m2的房源也逐步增多，所以在該路段面積越小越貴已成為趨勢。

　　針對客戶的選擇，若以60萬元總價為條件，可供選擇範圍較少，現分店在售的鷺苑公寓30平方米樓梯樓一房一廳較為接近，在樓層7樓，方位朝南，證過2年，但總售價在72萬元左右。若以100萬元總價為條件，則選擇的範圍較大，如錦駿華庭一套電梯房，總價95萬元，樓層9樓，單間33平方米，西向，證滿2年，帶有開發商裝修。或者雅景苑4樓的樓梯樓，北向，41平方米，證滿2年，價格在100萬元左右。

　　合富置業高級營業經理楊達標表示，下渡路周邊最低價的學位房多是單價在1.7萬~1.8萬元/m2的樓梯樓散盤，沒有小區，一般都是入讀綠翠小學。現時總價最低的一套江景苑60平方米的兩房一廳，總價約102萬元。

　　市場分析：100萬買下渡路電梯小戶型太少 樓梯樓選擇較多

　　下渡路樓梯樓的市場均價為1.8萬~2.2萬元/m2，一房面積為25~40平方米左右，兩房面積約55~85平方米。而電梯樓一房面積為30~45平方米左右，兩房面積約為65~90平方米。中原地産錦駿華庭分行營業經理桂雲鋒介紹，按照該區域二手盤源的市場價格及單位面積，總價為100萬元的電梯小戶型數量極少，即使是50平方米左右的一房電梯樓，總價也高於100萬元。樓梯樓方面，60萬元的預算較難購得中層單位，一來盤源稀缺，二來即使有盤源出售，都能快速成交。就樓梯樓而言，袁先生希望購入60萬元總價的樓梯中層單位，在下渡路是較難實現的。

　　中原地産桂雲鋒介紹，如袁先生可稍微提高預算，可選擇一套50平方米的海天花苑一房一廳電梯高層單位，可改為兩房，總價為105萬元，證過兩年。該單位帶有大江苑小學學位，對口綠翠中學或市六中。現時海天花苑盤源充足，自“3·30新政”後，業主心態較為強硬。由於該二手盤源性價比較高，因此成交也十分活躍。

　　“袁先生希望購入一套下渡路學位房且帶有對口綠翠中學或市6中的小學學位，可選擇下渡路74號大院的單位。”中原地産上渡路分行高級營業經理陳小龍表示。該兩房一廳樓梯低層南向單位，面積為55平方米，總價95萬元，證已過兩年，是業主的唯一物業，帶有大江苑小學學位，直接對口綠翠中學或市6中。