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房價下一個大跌信號已現 人口紅利見頂

  • 發佈時間:2015-05-25 09:01:11  來源:光明網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  在GDP還想騎著房地産衝刺,不停甩出調控放寬、降息、降準等等“興奮劑”,讓局面看起來“漲勢很足”的時候,講“大跌”,是不是Sǎ?

  但或許看到下面這些數據,你會不禁感嘆:還真有可能……

  【前25年,房價下跌是這樣造成的……】

  從國家統計局數據來看,25年以來,全國房價出現過3輪低谷,其中2次出現了負增長。

  1994年,這輪低谷,直接原因是第一輪樓市泡沫破裂效應的蔓延,而泡沫的源頭則是大興土木的海南、北海,彼時上海、北京等地房價也上演過從大漲到腰斬的劇情。

  1998年,第二輪低谷,次年房價負增長,直接原因則是東南亞金融危機。不過這一輪香港同胞比我們更慘。

  2008年,房價跌得既誇張又突兀,從2007年14.8%的較高增長率,一下子變為-1.6%,這是25年來最大的一次跌幅。除了全球金融危機以外,系列自然災害也是影響房價驟跌的因素。(但次年房價漲幅就急速飆升至23.2%,只比歷史第一高,低0.1%!至於催漲因素,你懂得!)

  注!意!【房價真正下跌,會因為它……】

  這25年來,雖然中國房價增幅有跌宕,但絕對值一直在漲!(大中城市房價漲幅基本在5倍以上)。而中國房地産泡沫自2003年以來,一直在膨脹!(沒有破裂……)

  從一個角度理解,短週期內,樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮化率等。長週期看,樓市(特別是房價增速)的最強影響因素是人口結構!而中國的人口結構,已經開始變化!

  這是一項將影響房地産市場結構,乃至整個經濟結構調整的關鍵因素。

  人口結構開始變化了,房價真正意義上的大變動,即將發生……

  這個變動,最終將以房價下跌告終,可以從兩個因素考慮:一個是人口紅利,一個是人口遷徙。

  人口紅利見頂

  國家統計局數據顯示,中國人口結構自2011年已開始出現轉折,2012年勞動力人口占比首次出現絕對下降,2014年勞動年齡人口再減少371萬,65歲以上老年人已佔總人口1/10,城鎮就業人口增量收窄。但中國目前總和生育率僅為1.4(“低生育陷阱”紅線是1.3)。

  人口紅利見頂有啥影響?

  看看發展模式跟中國有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三個房價上漲時期都伴隨著人口紅利的釋放,及至1992年勞動力人口占比見頂、房地産泡沫破裂,房價暴跌,一輪週期完畢。

  (二戰後)已經走過三輪房地産週期的美國,也顯示著勞動力人口和房價之間的奇妙互動。最近的一次,2006年美國勞動人口占比急降,2007年房價開始轉向,2010年出現該輪週期最低點。

  人口遷徙變化

  勞動力人口越來越少,人口的遷徙開始産生變化。

  北京、上海、廣州,仍是中國最大的“吸人器”,無可厚非。但短期已有了些變化。

  隨著城市承載力的超飽和,人口外溢的現象越來越明顯,以北京為核心的河北,以上海為核心的杭州、蘇州、湖州、丹陽等等,都是接收涌往上海再溢出來的人口的重要地區。隨著産業的調整和外溢,重慶、成都等地區也成為了凈流入地區。

  另外,黑龍江、西藏、內蒙古等地也出現了人口凈流入。

  更長遠的變化,理論基礎是發展經濟學家Arthur Lewis依託“亞洲四小龍發展軌跡”研究的“拐點論”,動因之一則是新城鎮化運動。

  在Arthur Lewis 的理論中,工業化啟動之初,勞動力從生産率低下的農村向城市工業部門遷移,在快速工業化的農業經濟體中,工資也能保持低位。但最終農村的工資開始趨近工業部門,僱主需要提供更好的待遇(包括工資和生活提供),才能吸引公認離開農村家鄉。

  “工業化的農業經濟體”曾給中國創造了高投資、高儲蓄率、高順差,但不平衡的經濟。“工資上漲會逐漸侵蝕利潤和投資,這將迫使再平衡發生。”

  中國的新城鎮化,也同樣在為部分勞動人口留在距離家鄉更近的城市,增加吸引力。

  而這些趨勢背後,是整個房地産供求格局更加平衡,普遍意義的三四線城市房價暴跌的基因,一線城市供不應求房價暴漲的基因,都會得到削弱。而這一“平衡”狀態下的房價,會把當前的房價擠掉更多“水分”。

  大家都知道,制約房價的因素非常多,人口結構、經濟結構、房地産領域各種微妙而複雜的關係。本文僅以歷史經驗和歷年數據為支撐進行趨勢判斷。

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