原標題：傳統零售商業地産現泡沫隱憂 轉型之路在何方？

　　國家統計局數據顯示，2014年，全國網上零售額27898億元，同比增長49.7%。遠高於社會消費品零售總額的實際增長率10.9%。反觀傳統百貨公司，銷售增長滯緩，利潤率持續下滑，在整個零售行業中的地位正在邊緣化。然而，以百貨業為代表的零售商業地産項目仍在“燒錢”，傳統零售業下行使近幾年商業地産虛熱積累的泡沫隱憂開始顯現。其轉型之路究竟在何方？

　　零售商業地産擴張表像下的百貨業困局

　　國內零售商業地産的領頭羊萬達集團最近公佈的2014年業績顯示，萬達百貨新開店24家，累計99家，收入256億元，同比增長65.3%，超額完成年度利潤目標。

　　然而，在萬達廣場高速擴張的同時，其商鋪經營中的各種問題也在顯現。負債率攀升、業績下滑是一些萬達廣場存在的經營困局，大量已經出售的室外商鋪空置，人氣不振，多地萬達百貨虧損嚴重。其中，步行街街鋪産品“金街”更被業內稱為“做一條死一條的商業街”。

　　不久前，半月談記者驅車到達上海寶山萬達廣場發現，室外步行街大半空置，玻璃門窗上貼著招租告示，有時幾乎看不到顧客的身影。在上海江橋萬達廣場，部分商鋪開業6天就停業，此後數次改造、幾次複業依然未能實現持久運營，百餘套“金街”街鋪中至少有一半空置。

　　實際上，中國百貨業遭遇寒流並非在一夜之間。2012年以來，中國零售市場發生多起百貨店退租或閉店的案例：2012年3月，永旺百貨撤出北京朝陽大悅城；2013年2月和4月，廣百百貨撤出成都富力天匯Mall和武漢武商摩爾；百盛在2013年關閉在華多家門店……據贏商網統計，截至2015年1月1日，全國知名百貨品牌關店數量達20家。百貨業似乎走到發展的十字路口。

　　昔日商業明星進退兩難

　　隨著時尚品牌紛紛啟動電商戰略，加速線上線下融合，昔日業態劃分明確的商業競爭格局悄然被打破。相對實體零售，網路購物平臺的進入門檻相對較低、網店租金和人員開支等環節的成本較少，低價格成為網路購物吸引消費者的主要手段。衝擊之下，許多實體商鋪已淪為網購的“試衣間”。

　　此外，近年來由於物業租金和員工開支等運營費用持續上漲，加之銷售增長乏力，國內百貨的經營壓力增大，利潤空間遭受擠壓。據世邦魏理仕的抽樣調查，2011年至2014年，樣本百貨企業的物業租金和員工開支年均複合增長分別為14%和18.5%，而同期營業收入年均複合增速僅為8.8%。有些商鋪到期再續約租金上漲30%甚至更高，這進一步壓縮了百貨類企業的利潤空間。

　　傳統百貨面臨著經濟增長減速、渠道競爭加劇、零售模式變革、經營成本上漲等外憂；在內部，其現有商場的硬體條件和經營模式也在一定程度上制約了百貨在新商業環境下的進一步發展。

　　滬上一家大型百貨商場負責人坦承，在當下社會商品豐富，消費者購物需求日趨多樣化、體驗化的今天，有限的經營面積在客觀上制約了傳統百貨的進一步發展。傳統百貨商品展示和陳列空間有限，櫥窗陳設較差；消費者購物環境不甚理想。

　　世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕説，在內外交困中，百貨店通過不斷打折促銷以帶動人流和擴大銷售額。然而，頻繁打折使百貨經營的利潤率進一步收窄，陷入惡性迴圈之中。

　　傳統零售商業地産現泡沫隱憂

　　記者近期調研發現，中國經濟最為發達的長三角一些地區的商業項目面臨供大於求。一些商業地産項目經營狀況不佳，有的已陷入慘澹維生的困境，大量土地處於低效利用乃至閒置的狀態，有的項目引發的資金危機已影響實體産業。

　　仲量聯行數據顯示，2014年至2016年，優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。部分二三線城市短期內開發量過大，尤其是位於非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目佔比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續處於高位，有關投資方將陷入泥潭。

　　業內人士認為，在商業項目開工之前，應科學考量各種因素進行規劃。上海市各地在滬企業(商會)聯合會會長胡雅龍説，應結合預期人口規模、區域交通、産業關聯等條件，理性發展大型商業地産項目，實現與現代服務業更好協同發展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”。

　　此外，對已被證明不適合繼續發展商業地産的項目，應研究促進土地的盤活利用。中發集團董事長陳鄧華建議，對於此類項目，可通過政府回購收儲、土地變性、改變項目用途等方式盤活土地。

　　唯有創新才能破解轉型之困

　　如今，遍佈各地的城市綜合體、購物中心在短短幾年內拔地而起，漸漸取代了傳統的大型百貨公司。未來城市商業地産的發展趨勢，更多的是通過特色經營、提升服務來為商業資産增值。

　　“隨著中等收入階層的崛起，消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風格，這意味著中國的零售商業地産需要提升消費者體驗，引入創新的可持續發展模式。”仲量聯行大中華區及上海零售地産部總監鄧汝舜説。

　　以上海環貿廣場為例，開發商香港新鴻基地産主打“夜行消費”的新購物理念，為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，其通過變換中庭裝飾、經常性舉辦歌迷見面會等活動來吸引顧客。另外值得一提的是，其軟性服務也十分到位。如在試運營期間，保安人員及時為顧客提供指引、洗手間時刻清潔等服務，以體現管理的持續性。

　　記者也發現，新建商業中心更注重自身的差異化競爭，大力發展目的性及體驗式消費，如上海靜安嘉裏中心引入大量新品牌入駐，還開設了一些娛樂新業態。同時，許多購物中心的餐飲業務比例大幅上升。在新品牌及餐飲娛樂業態的共同作用下，消費者明確了商場的定位及優勢，商場也借此擁有了增流擴銷的基礎。

　　此外，還有不少傳統零售物業都選擇通過開發線上平臺的方式來應對電商的衝擊，以上海匯金百貨為例，自電商衝擊伊始就開始準備線上平臺的構建。經過兩年的準備如今已經正式由傳統實體百貨向線上電商擴張，與徐家匯商城、天貓、京東等線上網站的合作也加速推動了供應商向線上發展的步伐。(半月談記者 鄭鈞天)