近年來，百貨公司銷售增長滯緩，利潤率持續下滑，而以百貨業為代表的商業地産是個“燒錢”的項目，傳統零售業下行已使近幾年商業地産開發遍地開花所積累的隱憂開始顯現。

　　隨著國內經濟步入“深度轉型”、轉為“中高速”增長，商業地産亟須引入更加創新的可持續發展模式。

　　內憂外患 百貨變“擺貨”

　　隨著各時尚品牌紛紛啟動電商戰略，加速線上線下融合，昔日業態劃分明確的商業競爭格局已悄然打破。在這場變革中，百貨商場已從上世紀一枝獨秀的商業明星陷入而今“內外交困”的戰略窘境。

　　相對實體零售，網路購物平臺的進入門檻相對較低、網店租金和人員開支等環節的成本較少，因而“更低的價格”和“更多低價的商品”成為網路購物吸引消費者的主要手段；快速膨脹的網路購物衝擊著實體百貨，許多實體商鋪已淪為網購的“試衣間”。

　　此外，近年來，由於物業租金和員工開支等運營費用持續上漲，加之銷售增長乏力，國內百貨的經營壓力增大，利潤空間遭受擠壓。據世邦魏理仕調查，2011-2014年間，樣本百貨企業的物業租金和員工開支年均複合增長分別為14.0%和18.5%，而同期營業收入年均複合增速僅為8.8%。有些商鋪到期再續約租金上漲30%甚至更高，這進一步壓縮了百貨類企業的利潤空間。

　　傳統百貨不僅面臨著經濟增長減速、渠道競爭加劇、零售模式變革、經營成本上漲等“外困”；在內部，其現有商場的硬體條件和經營模式也在一定程度上制約了百貨在新的商業環境下的進一步發展。

　　傳統商業地産現泡沫隱憂

　　記者近期調研發現，中國經濟最為發達的長三角一些地區的商業項目已面臨供大於求。一些商業項目經營狀況不佳，有的已陷入慘澹維生的困境，大量土地處於低效利用乃至閒置的狀態。有的項目引發的資金危機已影響實體産業。

　　據仲量聯行數據，近年來商業地産開發遍地開花所積累的隱憂已經開始顯現，2014年至2016年，優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。部分二線城市和低能級城市短期內開發量過大，尤其是位於非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目佔比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續處於高位，部分項目會出現招商困難的情況。

　　另據戴德梁行監測數據，未來二至三年，上海優質商業物業供應量將達到330萬平方米。全國新增供應在50萬平方米以上的城市更是不勝枚舉。

　　實際上，以百貨業為代表的商業地産是個“燒錢”的項目。一旦經營不善，會讓投資方陷入泥潭。業內人士認為，在商業項目開工之前，應科學考量各種因素規劃商業地産。

　　上海市各地在滬企業(商會)聯合會會長胡雅龍説，應結合預期人口規模、區域交通、産業關聯等條件，理性發展大型商業地産項目，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”，甚至催生新的商業地産泡沫。

　　商業地産如何破解轉型之困

　　近年來，隨著中國經濟的穩步發展和中産階級的崛起，商業地産零售物業的發展異常迅猛。遍佈各地的城市綜合體，林林總總的購物中心在短短幾年內紛紛拔地而起，漸漸取代了傳統的大型百貨公司。

　　上海實業城市開發集團有限公司董事局原主席倪建達認為，未來城市商業地産的發展趨勢，更多的是通過特色經營，通過服務的提升來為商業資産增值。

　　“隨著中國中産階層的崛起，消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風格，這也意味著中國的零售地産在盈利的同時，需要提升消費者體驗，並引入更加創新的可持續發展模式。而這一切，都取決於一個零售地産商的DNA。”仲量聯行大中華區及上海零售地産部總監鄧汝舜説。

　　以上海環貿廣場IAPM為例，開發商香港新鴻基地産主打“夜行消費”的新購物理念，為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，上海環貿商城通過變換中庭裝飾、經常性舉辦歌迷見面會等活動來吸引顧客。另外值得一提，其軟性服務也十分到位。如環貿在試運營期間保安人員及時為顧客提供指引、洗手間時刻清潔、總能看到殷切的員工為顧客服務，以體現管理的持續性。

　　記者在上海靜安嘉裏中心也發現，新建商業中心更注重自身的差異化競爭，大力發展目的性及體驗式消費，如嘉裏中心引入大量新品牌入駐，A＆F、Tory Burch等都是首次正式進入上海。

　　同時，許多購物中心的餐飲業務比例大幅上升。如IAPM引入了大量如Greyhound Café、Gucci Café、稻香等時尚高端餐飲，以及Pure Yoga此類娛樂業態融入其中。在新品牌及餐飲娛樂業態的共同作用下，消費者明確了商場的定位及優勢，商場也借此擁有了增流擴銷的基礎。

　　此外，還有不少傳統零售物業都選擇通過開發線上平臺的方式來應對電商的衝擊，以匯金百貨為例，自電商衝擊伊始就開始準備線上平臺的構建。經過兩年的準備如今已經正式由傳統實體百貨向線上電商擴張，與徐家匯商城、天貓、京東等線上網站的合作也加速推動了供應商向線上發展的步伐。

　　專家認為，在中國的許多大城市中，商業地産的快速增長並非是由經濟增長而帶來的需求所推動，而更多的是受地方政府的決策引導所致。

　　零點研究諮詢集團董事長袁岳指出，很多地方政府都熱衷於開發新的中央商務區，以便借此來推動土地的銷售、城市的發展、基礎設施的建設以及整體房地産的投資，以保證地方財政收入和地方經濟的增長。“例如，西部某中心城市審批通過了100多個購物中心，已建了30多個，這個城市怎麼容納得了？如果政府不加以制約，當地的地産泡沫隨時可能破裂。”

　　世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，天津、瀋陽等二線城市的每人平均土地供應已經較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力，還需克服新興區域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題。

　　陳仲偉認為，地方政府應減緩推地衝動，提早規劃、加快基礎設施和公共設施的建設，儘快改善新中央商務區的工作和居住環境。新中央商務區的土地供應合理性與基礎建設的及時性相結合，將有利於商業的健康發展。從長期及可持續的角度來講，地方政府也定將從中獲益。

　　業內人士建議，政府應嚴控城市開發建設強度，對新增建設用地供應實行“硬約束”。更多從促進産業結構優化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構，進一步結合國際及國內經濟發展態勢、産業最新動向、人口集聚速度規模等因素，進行商業地産的規劃和開發建設，適時控制其速度、節奏，防止商業地産“一枝獨秀”、“過度超前”。

　　業內人士認為，科學發展商業地産的根本在於結合經濟轉型、産業轉移、人口遷移等多種因素，合理把握商業地産開發節奏，實現與現代服務業更好協同發展。