上市交易細則出臺 限價房業主因需“補交土地收益款”糾結于交易方式

　　文/圖：廣州日報記者 梁紅舉

　　隨著《蘿崗區限價商品住宅因交易上市或自行補交土地收益價款而申請産權登記的操作細則》的制定及公佈，龍光峰景華庭、萬科城新里程花園和宏康和園這三個蘿崗限價房項目進入可上市交易行列。然而，記者近日調查發現，儘管有限價房業主嘗試放盤，但如何交易頗令人糾結，迄今，尚無一單交易成功。

　　據悉，三個限價房項目中，目前只有萬科城新里程花園A區和龍光峰景華庭部分樓宇期滿五年，滿足上市交易的條件，萬科城新里程花園B區還有一年時間才滿五年，而宏康和園2012年才交樓。萬科城新里程當年均價5000~6000元/m2，而龍光峰景華庭當年售價則低至4000元/m2左右。據記者了解，龍光峰景華庭早就有業主嚷嚷著要賣樓，但迄今無一個放盤。而萬科城新里程花園則有多個業主放盤，不過，到目前為止，尚無一套成交。

　　賣得越貴“補差價”越多

　　記者在萬科城樓下的匯康置業找到萬科城新里程花園一套89平方米的三房單位，業主放盤價135萬元，由業主補繳土地收益價款。

　　匯康置業林先生給記者算了一筆賬，當年這套單位的購入價超過50萬元，如果以135萬元成交，業主得補繳59.5萬元的土地收益價款，再除掉各種稅費，業主的實際收入不會超過25萬元。所以，業主想出了另一種交易方式，實收90萬元，由買家補繳土地收益價款，這樣，他的實際收入會超過35萬元。

　　林先生告訴記者，按照後一種交易方式，表面上看，業主和買家都有著數，買家只要補繳28萬元的土地收益價款，加上90萬元的房款，一共才118萬元，比135萬元要少。

　　但政府部門會不會按照90萬元的成交價要求補繳土地收益價款呢？“我們去政府部門諮詢了這項交易，但至今沒有答覆，所以交易擱置。可以肯定的是，政府有自己的估值，不會業主報多少就是多少。”

　　記者看了一下周邊樓盤的價位，最近的萬科城曾經均價在8000元/m2左右，二手房目前的均價超過18000元/m2。

　　目前，不少限價房業主在論壇上談論“補差價”的話題時，最後都會以“自住還是大賺”作為總結。有業主認為，目前來看，售價越高，補繳越多，有可能會出現補繳價比買房價更高的情況。

　　連線金沙洲

　　限價房業主或上網放租 三房月租4000元左右

　　廣州日報訊 （記者陳白帆）記者了解到，在同樣擁有不少限價房的金沙洲，由於暫時沒有類似蘿崗的相關操作細則，尚未聽説有公開的限價房出售情況。

　　中原地産保利西子灣分行高級營業經理唐奇東告訴記者，據他了解，限價房部分仍然以自住為主，但至於是否有對外放租則不大清楚，“我們分行是要求在細則沒確定前，不接受限價房的出租和出售的單，但至於一些網站或者其他仲介是否有做就不清楚了”。

　　記者了解到，按照金沙洲限價房當時平均5000~6000元/m2的價格計算，一套100平方米單位總價在50萬~60萬元。如果按照現在附近商品住宅200萬元左右的市場價計算，業主如果對外銷售，將可能要補繳100萬元左右的差價，每套房子大概能賺到40萬~50萬元。而如果以後房價還有上漲空間的話，意味著業主要補的差價也會越大。

　　記者在“58同城”網站看到，關於“保利西子灣”的出租資訊很多，儘管保利西子灣整個小區中除了限價房，也有部分是普通商品房，但不排除有限價房單位混雜在內。同時，中海金沙馨園同樣存在部分是限價房、部分是普通商品房的情況。根據該網站放租資訊，保利西子灣三房兩廳租金約為3500~4000元/月，中海金沙馨園的也可租到3300~3800元/月。有業內人士表示，對於租客來説，是否是限價房他們並不關心，所以不排除一些限價房業主會將房屋拿出去放租，但如果是放盤銷售，就會涉及到産權問題，所以暫時應該還不多限價房業主會選擇售房。

　　盈利，營業額至少得鋪租5倍

　　有餐飲界人士表示，一般業內對於鋪租成本的控制有一個基本判斷，假如開店預計月營業額可以做到鋪租的4倍，那麼差不多可以不賺不賠。當一個月的營業額可以達到鋪租的5倍時，才能夠開始盈利。所以，抱著情懷想開店的創業者們，可以先粗略算算這筆賬。

　　蘿崗限價房交易細則明確

　　升值部分70%補交地價款

　　日前，蘿崗制定了《蘿崗區限價商品住宅因交易上市或自行補交土地收益價款而申請産權登記的操作細則》，限價商品住宅業主在期滿五年需辦理因交易上市或自行補交土地收益價款而申請産權登記的相關手續可到區房地産管理所辦理。據悉，限價商品住宅5年後上市交易的，産權人轉讓限價商品住宅要補繳土地收益價款，或産權人自行繳納土地收益價款後取得完全産權後再出讓，補繳標準為土地收益價款按照交易時點或申請補繳時點契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。（梁紅舉）

　　白手起家餐飲業者現身説法：控制鋪租至重要

　　別在住宅小區開私房菜

　　文/圖：廣州日報記者 陳白帆

　　如今，創業成了一種時髦。近日，記者採訪了幾家自己白手起家的餐飲店老闆，有的是已經開店成功，有的是剛開店正在摸索中，還有的是積極籌備開店。看到他們個個忙到滾水碌腳一樣，才發現，真要創業光靠情懷遠遠不夠。另外，在此也提醒下為省租金而在自家房裏做私房菜的創業者，如果做私房菜影響到其他鄰居生活就相當不好，而且還有很大可能被投訴到有關部門，最終被到府查證。

　　想開實體店，繞不過“鋪租檻”

　　經營成功型：咖啡店老闆吳先生直言白手起家型開店，控制鋪租是最重要的。“我這家店雖然不是街鋪，是社區鋪，但剛好位於珠江新城和天河城附近兩大寫字樓群交界處，而且就在育蕾小區西門旁，不管是出入小區的業主、租客，還是經過的路人，都不難看到我們店。但因為不是街鋪，租金會比街鋪便宜大約2/3，我這家店算下來大概80多平方米，目前月租金只需2萬元。”

　　剛剛起步型：小赫的米粉店，原來是隱身於獵德復建房社區的一家專做外賣的私房米粉店。當時，店主每天一早起來就要備料做菜，不到12時，要把別人下單的米粉做好、裝好，然後一次又一次地將米粉送到附近居民家或者寫字樓。

　　今年，小赫終於在花城匯891街市開出首家實體米粉店。雖然該鋪位僅有不到17平方米，實際能用到的部分只有不到9平方米，但由於正對花城匯UA電影院的售票處，每個月的租金管理費要7000多元。對於剛起步的米粉店來説，等於需賣掉將近400碗米粉才能賺到鋪租。

　　籌備開店型：李先生的手工蛋糕坊，是活躍在微信上的眾多私家烘焙坊之一，儘管開賣兩年，也積累了相當的客戶群，但苦於資金問題，他還沒有實現自己的開店夢，平時銷售靠客戶微信發資訊下訂，他在家做好，然後固定時間在地鐵公園前站和買家“交接”。李先生算了一下賬發現，若開實體店，僅靠自己和太太兩個人做蛋糕，“一個月賺的錢幾乎要全部拿來給鋪租和管理費，這樣的負擔實在太大”。

　　好的商場鋪，開餐飲店更理想

　　中原地産商鋪部區域營業經理吳鋒指出，如果不想太多手尾，好的商場鋪開餐飲店會更加理想；舊的房改房社區鋪儘管價格上有優勢，但手尾較多，可能還要自己鋪設排污排煙管道，如果只是做飲品店、蛋糕店可能還好，但有的私房菜涉及到明火烹飪就會相當麻煩。

　　而另外一位曾經在某大型住宅小區做過私房外賣的盧先生則提醒，如果想省鋪租在小區裏面開私房菜，最好不要在住宅小區，“如果油煙比較厲害，來的人比較嘈雜，就很可能被鄰居向城管投訴，另外鄰居也可以向工商、衛生等部門投訴，畢竟開私房菜的很多並沒有辦理正式工商登記，取得營業執照”。