今年樓市迎來諸多利好。廣州日報記者何波攝

　　今年以來，房地産市場變化大，首先是全國降息降準多，其次是各個城市調整樓市政策，最明顯的是佛山從5月1日起全面放開限購。

　　記者通過對比深圳、東莞、佛山、江門、中山、珠海六市近期和遠期樓市數據，與您一起捕捉樓市諸多變化背後的樓市特徵和規律，希望助您掌握樓市運作狀況，更準確地投資置業。

　　統籌:曾艷珠

　　文/表 廣州日報記者蔣幸端、肖陸軍、吳佳、陳鈺鳳、陶旺波、陳治家、曾艷珠

　　南粵觀察

　　樓市去哪兒

　　利好

　　2次降準2次降息

　　首付營業稅有新政

　　貨幣政策:今年以來，各種有關樓市的政策不斷，貨幣政策方面央行已經實施2次降準2次降息。具體為，今年2月5日起，央行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。3月1日起，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%;4月20日起，下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點;5月11日起，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。

　　多次降息降準釋放流動性，也減輕了購房成本，以100萬元/20年期的商業房貸為例，按等額本息還款法計算，2次降息可減少利息支出約7萬元。

　　樓市新政: “3·30樓市新政”，即二套房最低首付四成，公積金最低首付兩成;二手房實施“5改2”，2年以上普通住房轉讓免征營業稅。

　　佛山全面放開限購

　　江門、珠海有鬆動

　　佛山5月1日前全面放開限購，個人可購買多套住房。

　　江門5月8日起正式鬆綁“限外令”，華僑返鄉可購買多套住房。

　　更早前的2014年9月26日，珠海市宣佈調整房地産市場“雙限令”:在珠海中心城區購買144平方米以上戶型及在新城新區購買商品房不需要再提供社保或納稅證明，並放寬對外地人在珠海購買商品住房的房貸限制，並全面取消限價。

　　深圳仍限購:規定本市居民家庭(含部分家庭成員為本事戶籍居民的家庭)限購2套住房，能提供本市1年以上納稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　而東莞、中山一直未推出限購政策。

　　房産交易契稅

　　多數城市與佛山相同

　　二手房:營業稅按房價5.6%徵收，目前房産滿2年以上，可免征營業稅。

　　房産交易契稅方面:

　　珠海:建築面積在144平方米以下，契稅需要按照成交價格的1.5%交納;建築面積在144平方米以上，契稅需要按照成交價格的3%交納。

　　佛山:個人購買90平方米及以下唯一普通住房，契稅按1%稅率徵收契稅。90平方米以上144平方米以下個人唯一住宅，契稅按1.5%徵收。購房面積大於144平方米或房價高於普通住宅房價的1.44倍，又是唯一住房，契稅按3%徵收。二套房均按3%徵收。

　　其他城市與佛山相同。

　　貸款:各地目前一套房最低首付兩成，二套房最低首付四成。

　　公積金貸款:

　　佛山:最低可做到首付兩成。

　　深圳:二套房首付款比例為三成，一套房首付比例為兩成。和目前其他城市執行的商業貸款認貸不認房不同的是，深圳公積金買二套房認房不認貸。

　　數據

　　樓市成交飄紅 價格卻微跌 只有深圳瘋漲

　　今年以來，樓市政策利好不斷，傳統的樓市淡季一季度，珠三角各市房地産成交呈現出回暖態勢。

　　今年第一季度，佛山拔得六市成交面積頭籌，中山、東莞的成交面積分列二、三。東莞今年前4月一手住宅新增供應面積高達227.8萬平方米，創歷史同期新高，同比大增73%，1～4月網簽面積高達204.0萬平方米，同比大幅增加53%，同樣創歷史同期新高。

　　六市樓價不均衡的情況，是由房地産供應結構決定的，深圳樓市處於短缺狀態，房子少價格自然不低。佛山、東莞、江門、中山、珠海等，則存在短期內供大於求、庫存較大的問題，各市開發商透露，未來主攻去庫存。

　　東莞購房者幸福指數高

　　按照去年當地新房均價和每人平均收入標準，假設深圳、珠海、佛山、東莞、江門、中山六市的居民都在當地購買100平方米的房子，誰最先買到房呢?

　　東莞去年未公佈收入情況，根據官方數據，2013年收入標準，同等條件下只需19.66年。每年居民收入呈可預見性增長，因此數值還可能更小。

　　由此可見買房者幸福感最高的城市當屬東莞。

　　深圳買房賺得多 佛山買房選擇多

　　投資性購房最關注的是投資回報率。從今年1～4月表現來看，在其他城市樓價環比微跌的情況下，深圳一手樓漲12.18%;回看六市2011～2014年的樓市樓價走勢，深圳2013年一手住宅的成交均價，環比漲14.39%;2014年一手住宅成交均價為23972元/平方米，環比漲11%。其他城市房價增速從去年起已逐漸趨緩，不僅沒跑過GDP、甚至沒跑過5年期以上存貸款利率(5.65%)以及其他理財産品收益率(P2P:最高18%，銀行理財産品最高:6.5%，餘額寶超4.3%)。實力投資者更傾向投資深圳樓市。

　　比對近4年間六市一手住宅成交量，可以發現佛山一手住宅成交量排名第一，中山第二，東莞第三，深圳第四，後兩名是珠海和江門。

　　賣得多説明供應足，近幾年間佛山樓市開發量大增，中心城區和鎮街樓市百花齊放，不僅能滿足本地居民購房，還吸引大量廣州人購買。