商品房與保障房，一個價格高企，另一個專供保障，兩者性質、稅收、價格迥異。但如今，遭遇發展瓶頸的樓市在探索新解法，這兩者之間的通道正打開。

　　記者在基層調查發現，江蘇、四川、山東、湖南等一些地方政府部門正在積極推進存量商品房改為保障房:力求既能化解商品房的庫存，又能破解保障房的資金短缺問題。

　　不過，這種樓市新解法並非一帆風順，政府當“買家”如何化解尋租風險?開發商是否樂意?群眾能否受益?這些問題都引人關注。

　　難題並存:商品房亟待去“庫存” 保障房融資困難

　　“去庫存”已是商品房市場的主基調。

　　國家統計局發佈的數據顯示，房地産市場仍然處於調整期，截至4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米，其中住宅待售面積增加330萬平方米。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，目前各地樓市分化仍在加劇，不同於一線城市成交創出“新高”，三四線城市成交量仍在下滑，跌幅達26%。這表明“三四線城市由於庫存高企、需求不足，仍然面臨去化難題。”

　　與此同時，資金日益成為保障房建設中的瓶頸。在當前房地産市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實困難，在商品房項目中配建的公租房和依託商業開發實施改造的棚改項目，二者的推進都受到影響。林區、墾區、獨立工礦區棚改配套設施建設歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

　　打通存量商品房和保障房的對接通道，成為一劑藥方。國土資源部和住房城鄉建設部近期聯合發文，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　國務院發展研究中心研究員張立群説，一些地方把城市的存量房改成保障房，可以把政府對困難群體的兜底和商品房存量的消化有機結合起來。

　　政府把好“天平”:嚴防權力尋租

　　據記者調查，當前主要有三種方式推進存量商品房改保障房:

　　——政府部門直接回購社會房源，以不同方式提供給住房保障對象;

　　——不以任何方式組織房源，以貨幣補貼的方式，鼓勵住房保障對象購置社會存量商品住宅;

　　——政府部門充當中間人，為棚改居民和房地産企業牽線搭橋，集中組織房産推介會或組織團購，以貨幣安置的方式支援棚改居民購置位置合適和價格較低的房源。

　　政府在其中扮演重要角色，如何防範權力尋租，成為社會關注的焦點。

　　中國房地産協會秘書長馮俊説:“選擇什麼區位的房源和怎麼定價，都是容易滋生腐敗的環節，必須提前進行制度設計，避免政府提供給低收入群體和棚改群眾的福利變相轉化成給開發商的福利。”

　　根據近年來審計署對城鎮保障性安居工程跟蹤審計顯示，儘管資金管理和建設運營不斷規範、總體情況較好，但一些地方和單位仍存在違反規定或管理不規範等問題。以2013年審計為例，有55個棚戶區改造項目拆遷安置實施不規範，違規分配安置住房933套、發放改造安置資金1291.84萬元。

　　中國社會科學院副研究員陳飛建議，應對政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過程中的行為進行規範和監督，做好資金監管，防止資金籌集、管理和使用等過程中的“跑冒滴漏”現象。

　　成效初現:仍面臨嚴峻挑戰

　　今年71歲的長沙棚戶區居民張范培，和老伴住在一套66.61平方米的房子，儘管條件簡陋，卻不願意離開自己熟悉的居住環境。

　　通過政府牽線，兩位老人以棚改中拿到的貨幣補償款61.5萬元購買了附近一套88平方米的商品住房，另外獲得15萬安置補貼。

　　張范培説:“搬到人生地不熟的經適房不適應，現在還在老地方住就很方便了。”

　　部分城市實踐證明，只要政策制定合理，決策科學，在存量商品房改保障房的過程中，就能實現居民、政府與企業三方共贏的局面。

　　據江蘇常州市住房保障和房産管理局市場處處長陸金峰介紹，目前常州已累計收儲房源約3000多套，2700多戶公租房家庭住進了政府收儲的房屋。

　　他算了一筆賬:按3000套房源計算，如通過集中建設，一套房子從徵地拆遷、建安工程到簡裝需30萬元，3000套總投入9億元，一年支付給銀行的利息就要7000萬元;而通過收儲社會房源，3000套房子一年的租金只要3000萬元，還不到建設資金貸款利息的一半。

　　同樣，打通普通存量商品房與保障房通道也確實有助於化解一些城市的高庫存。以西部一省會城市為例，2015年投入國開行的貸款205個億進行棚戶區改造的貨幣化安置，按均價1平方米6000元計算和70%的貨幣化安置比例，可消化200多萬平方米商品房面積，佔這座城市整個商品房年度投放量的十分之一。

　　企業同樣在此過程中受益。中南城市建設投資有限公司在江蘇鎮江、淮安等地進行了存量房改保障房的嘗試，總裁陳小平説:“雖然沒有盈利，但起碼也沒有虧本，因為房子空置在那裏沒人買，一年的財務成本就要上漲9個點。”

　　存量商品房改保障房，儘管成效初現，但依然面臨嚴峻挑戰。

　　有專家反映，政府出手購買商品房，這體現了分類調控的思路，也在一定程度上化解樓市庫存，但究竟效果如何，還有待繼續觀察。

　　一些基層幹部反映，目前部分城市還缺乏規範的操作細則，尤其是如何選擇房源和定價方面難以把握，而且市場上缺乏相應的住房産品。從政府採購程式、選房標準和資金監管等方面相關指導政策和操作規範有待細化。

　　另外，現有存量房的造價及稅費成本較高，而保障房相應補償標準與普通商品住宅市場定價差距較大，房地産企業積極性難以調動。

　　一些房地産企業負責人向記者坦承，之所以願意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過規模銷售降低成本，並及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設和稅費成本與正常渠道銷售的房源並無二致，長期和大範圍參與的意願並不強。

　　馮俊説，商品房裏面有土地費用、稅費等，但政府組織建設的保障房的成本低於市場開發的項目，能不能把這塊成本降下來是吸引企業參與的關鍵。(參與記者:徐岳、王浩明、楊紹功)