概述：

　　從2014年2月以來，國房景氣指數基本呈現出持續下行的趨勢，並且一直處於“不景氣區間”，據德佑鏈家市場研究部監控數據顯示：截止到今年3月，國房景氣指數僅為93.11，主要是由於開發投資、新開工、購地量等供應指標較為低迷，就是在這種情況下，從2014年開始，開發商漸漸地把視角從三四線城市轉向了一線城市，尤其以一些全國性的大型房企最為明顯，如招保萬金。

　　一線城市率先回暖

　　據德佑鏈家研究部監控數據顯示：2015年第一季度，各級別城市中，只有一線城市的成交均價是上漲的，為19519元/平方米，較2014年全年相比上漲1.4%，而二線城市的代表在2015年第一季度的成交均價為9700元/平方米，較2014年全年下跌13%，跌幅超過一成，而三四線城市更為明顯，從2014年的基礎上持續下跌，2015年第一季度成交均價僅為6779元/平方米。

　　三四線城市供過於求

　　以從三四線城市中選取的案例——東莞、濰坊、包頭和常州四個城市為例，其中有三個城市2015年第一季度的土地供應量都要遠遠超過樓市成交量，尤其以濰坊最為明顯。德佑鏈家研究部監控數據顯示：2015年第一季度，濰坊全市供應的住宅類用地，其土地的建築面積為270.1萬平方米，而濰坊市第一季度的商品住宅的成交量僅為67.5萬平方米，供應土地的建築面積是成交量的4倍，遠遠大於市場的需求量；此外，常州在2015年，全市住宅類用地的建築面積供應量為289.3萬平方米，商品住宅的成交面積為158萬平方米，兩者相差131.3萬平方米；東莞的兩者之差也有77.3萬平方米，三四線城市的土地供應量過大，而區域內的需求量根本無法消化。

　　從開發商來看，如招保萬金四大全國性房企，近年來的銷售業績也逐漸在一線城市強化，德佑鏈家研究部數據顯示：2015年至今，招保萬金在一線城市的銷售金額共計240億元，佔比銷售總額的15%，而2013年和2014年分別僅有11%和12%。

　　一線城市拿地佔比持續上漲

　　從2012年開始，開發商在一線城市的購地面積佔比逐漸加大。德佑鏈家研究部監控數據顯示：2012年-2015年4月，開發商在一線城市的拿地面積佔比分別為1.5%、1.9%、2.5%和2.7%，從2014年開始增幅明顯，而2015年以來開發商在一線城市的拿地佔比甚至為2012年佔比的兩倍。

　　從成交的住宅類用地的建設面積來看，德佑鏈家研究部數據顯示：2015年，全國住宅類用地的成交面積為12814萬平方米，2014年為53528萬平方米，2014年環比2013年下跌45.6%。儘管如此，但從2014年開始，房企在一線城市的拿地動作不斷，並且多以“高溢價”拿地。如在北京首創奪得中關村永豐地塊，樓板價高達4.3萬元/平方米，上海則有華潤聯合華發70.52億元奪得閘北高新技術服務園區地塊，樓板價達3.5萬元/平方米。

　　以大型房企招保萬金為例，德佑鏈家研究部數據顯示：2015年至今，招保萬金在一線城市的新增的住宅和商辦類用地，合計建築面積82.4萬平方米，佔比總量的25%，而2013年和2014年佔比分別僅為15%和14%，可見，2015年，其佈局方向明顯。尤以招商地産最為明顯，2015年在一線城市新增的住宅及商辦類用地為16.9萬平方米，佔比85.6%，而在二線城市還未有新的土儲，三四線城市的新增土儲僅為2.8萬平方米，佔比僅為14.4%。

　　上海為一線城市宅地成交主力

　　在一線城市中，據德佑鏈家研究部監控數據顯示：2015年1-4月，北上廣深成交的住宅建築面積分佈為124萬平方米、184萬平方米、46萬平方米和4.7平方米。上海純住宅用地的成交量最多，對於滬上而言，自2014年以來，閩係房企扎堆進入上海，此外像碧桂園這類深耕三四線的房企也開始進軍上海等等。

　　閩係房企再度逆襲

　　近年來，上海土地市場最令人印象深刻的就是閩係房企的異軍突起，從2013年開始，一大批福建房企進軍上海，如陽光城、正榮、融信等，在2014年達到最大化，部分房企甚至為了在上海奪得發展機會，不惜一切拿地，押寶一線城市。事實證明，這是明智之舉，陽光城發佈的2014年年報顯示實現營業收入138.94億元，同比增長86.64%；凈利潤13.17億元，同比增長110.28%。4月16日，大名城以50.76億元斬獲上海浦東新區唐鎮2幅11萬方宅地。

　　碧桂園首次進入上海

　　4月29日，碧桂園以6.1億元奪得嘉定區徐行鎮02-05地塊。從2014年以來，碧桂園已經開始轉移發展方向，開始在一線城市尋求一席之地，據德佑鏈家市場研究部監控數據顯示：自2014年，碧桂園在一線城市陸續開始出現拿地動作，儲備最多的為廣州，2014年至今，碧桂園在廣州奪得3幅地塊，上海1幅，均為住宅用地。

　　專家觀點：

　　德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示：房企從三四線城市向一線城市轉移的目的就是為了多盈利。對目前而言，三四線城市的房地産市場已經到了非常飽和的程度，一方面，三四線城市由於人口外流，潛在的需求極為有限，從而導致其房地産市場供過於求，房價持續低位，市場難以復蘇；另一方面，對三四線城市來説，城市土地過多，雖然價格便宜，但開發商的儲備量大，土地閒置的話還需要向政府交錢，反而是個負擔，開發的話又面臨庫存量大，去化慢等問題，資金回籠速度過慢。

　　陸騎麟還表示，對於一線城市來説，儘管今年以來，土地成交量偏少，但最終的成交價格並不低，在一線城市率先回暖的情況下，開發商對一線城市的房地産市場仍然具有很大的信心，儘管地價逐年升高，但至少不用擔心開發會無處銷售的問題，而且，隨著一線城市土地可供應量的逐漸減少，土地資源尤其是純宅地資源越來越稀缺，搶到就是賺到，在一線城市人口吸附力強、需求量大的情況下，一線城市的土地更容易賣出高價，抵抗風險的能力也更高。相比之前，目前三四線城市的房地産市場已經趨於平淡，而一線城市的土地競爭只會愈演愈烈。