□地産評論員 蔡駿

　　4月至今，上海樓市高端市場迎來一場“盛宴”，高端産品特別是改善性高端産品成為了樓市本輪行情的“領軍者”。業內人士認為，受政策及供需關係等因素的影響，上海高端市場的表現或能貫穿全年。不過，事實上，並非所有高端産品都能熱銷，從“新推盤”到“明星盤”，那些能走出熱銷行情的項目不光要“有型”還須得“有料”。

　　板塊“百家爭鳴”

　　2015年春節至今，上海高端産品全面開花，其中如浦東前灘、閘北大寧、大虹橋等區域都頗為引人注目。

　　上月大寧金茂府開盤，熱銷場面讓業內不由讚嘆“地王”的實力。網上房地産數據顯示，截至目前，其網簽套數已經達250套，而有數據顯示，就在過去的4月，該盤位居銷量榜首，其成交佔一手高端市場整體近3成。

　　近日大寧板塊又推出一幅住辦地塊，該地底價達69.3218億元，折合起始單價3萬元/平方米，其與同一天推出的“閘北區上海火車站北廣場以北地塊”受到廣泛關注，被認為“或為日後房企爭奪埋下伏筆”。

　　加之已經開發建設的蘇河灣板塊，業內人士稱，閘北上海高端住宅聚集地的模型已經形成。在2015年接下來的時間內，區域或有更多驚喜，開發商間的競爭也將更加激烈。

　　視線向西，近期，大虹橋輻射板塊內幾個別墅類産品再度將人們的目光拉回該區域。“海珀”是綠地高端係産品的重要符號，綠地海珀風華“蓄勢待發”。另外，由和記黃埔開發的瀧灣項目預計也將於本月開盤……板塊內已經能夠聞到“硝煙”。

　　另外，浦東前灘板塊的豪宅潛力也不可小覷。儘管板塊暫未有高端樓盤集中推出。但受前灘輻射的浦江鎮板塊已經受到高端買家的追捧。以華僑城·十號院為例，項目僅4月就賣出近10套獨棟産品，一個月的銷售套數已和2014年全年持平，區域高端之火爆可見一斑。

　　豪宅也拼“個性化”

　　“受寬鬆的貨幣政策以及稅收的減免等影響，不少高端買家基於對市場的把握，選擇入市。尤其是3月底樓市新政出臺後，市場的信心更足，不少前期離場的買家正跑步回歸。”浦江華僑城行銷負責人陸淵如是表示。

　　不僅買家紛紛回歸，2015年，高端市場的定義也在變得更分化也更細化，不同産品所面向的客戶群也有著顯著的區別。因此，開發商從前期的圖紙規劃到後期的行銷手段也大相徑庭。

　　如綠地海珀風華、和黃瀧灣等産品，開發商除了在設計上打造尊貴感外，還強調性價比的開發。不少別墅産品將花園、地下室等空間盡可能地讓利於購房者，通過大尺度的空間贈送，讓置業者覺得物有所值。

　　另一些項目則主打精裝牌，有強調極致奢華，如星河灣；有崇尚簡約，如蘇河灣；有提倡舒適度，如金茂府……不論哪種精裝風格都是開發商為契合市場、契合買家而做出的不同選擇。

　　而頂級高端産品則更加注重品牌文化的注入、區域歷史的文脈互通以及頂級酒店服務的合作等。這類項目在行銷策略上關於産品力已無需多言，更主要的是構建圈層平臺，定制“塔尖”生活方式。

　　事實上，經過市場的洗禮，高端買家對於自身需求的把握已經相當理性，即使目前豪宅市場表現不俗，但競爭更加激烈，勝出者必須“有料”。

　　■爆“料”豪宅

　　科技牌

　　提高居住舒適度

　　科技住宅是當下房地産市場的“熱點”，高端産品也不遺餘力地加大對高科技産品的研發，旨在提供高端居住的舒適度和體驗感。

　　今年主打科技精裝概念的大寧金茂府項目便是其中的代表作。項目帶來了BREEAM認證體系與同步歐洲12大科技所帶來的“極智”人居。在全球選材，達到空氣、溫度、濕度、聲音、光線、水潔凈度等全生命週期的極致舒適。

　　人文牌

　　提高社區親和感

　　眼下不少高端産品因為選址特殊，在項目推廣期間更強調地段本身的歷史文脈及其未來的規劃願景。“蘇河灣”是上海民族工商業發展的脈絡，在上世紀初，這裡是上海民族資本集聚地和重要物資集散中心。

　　為了更好地融合歷史文脈，華僑城蘇河灣邀請知名建築設計事務所Foster+Partners擔綱項目的設計。甚至力邀湯姆·梅恩對蘇河灣中央綠地制定了全新的概念規劃。由他負責規劃設計的蘇河灣將注重鄰里關係的打造。